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Schönheitsreparaturen nur bei renovierten Gewerberäumen

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Beschluss // Oberlandesgericht Celle // 2 U 45/16

In einem Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 hat das OLG Celle angekündigt, die Berufung einer Vermieterin zurückweisen zu wollen. Die Vermieterin hatte auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geklagt. Das Oberlandesgericht erklärt, dass auch bei Gewerberäumen Schönheitsreparaturen nur bei renovierten Räumen wirksam durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) übertragen werden können.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2004 miteinander verbunden. Im Jahr 2009 wurde ein Folgemietvertrag (noch mit der Rechtsvorgängerin der Vermieterin) abgeschlossen. Nach Kündigung des Mietvertrages verhandelten die Parteien zunächst über einen Ausgleich dafür, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr durchführt.

Zum Zeitpunkt der Rückgabe war dann aber wohl schon das Urteil des 8. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 (s. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) veröffentlicht. In dem Urteil entschied der BGH für einen Wohnraummietvertrag, dass die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen durch AGB auf den Mieter unangemessen benachteiligend ist, wenn die Wohnung bei Übergabe nicht renoviert oder renovierungsbedürftig war Eine Ausnahme ist nach dem BGH dann möglich, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Beispielsweise kann der Vermieter dem Mieter als Ausgleich für die notwendige Renovierung für einen Zeitraum Mietfreiheit gewähren. Eine – nicht individuell ausgehandelte – Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, die dies nicht beachtet, ist aber unwirksam.

In dem Verfahren vor dem OLG Celle behaupteten die Mieter, unwidersprochen, dass die Vermieterin ihnen die Gewerberäume unrenoviert überlassen hat. Streitig war, ob das Urteil des BGH auch für Gewerberäume anwendbar ist.

Die Entscheidung

Das OLG Celle kündigt an, die Berufung der Vermieterin zurückzuweisen. Das Oberlandesgericht folgt dabei den Überlegungen des 8. Zivilsenats des BGH zur Übertragung von Schönheitsreparaturen durch AGB.

Nach den „modernen“ Schönheitsreparaturklauseln sind Schönheitsreparaturen nicht nach starren Fristen sondern dann durchzuführen, wenn das Aussehen der Räume nicht nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Wenn aber ein Mieter Räume übernimmt, die bei Mietbeginn unrenoviert oder im renovierungsbedürftigen Zustand sind, müsste er nach der Logik dieser Klausel eigentlich sofort Schönheitsreparaturen durchführen. So besteht die Möglichkeit, dass der Mieter die Räume in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie ursprünglich vom Vermieter erhalten hat. Dies kann den Mieter unangemessen benachteiligen.

In dem hier entschiedenen Fall war unstreitig, dass die Räume bei Übergabe an den Mieter unrenoviert waren. Ist diese Frage zwischen den Parteien streitig, muss der Mieter beweisen, dass das Mietobjekt bei Übergabe nicht renoviert oder renovierungsbedürftig war.

Praxistipp

Nach der ständigen Rechtsprechung des für das Gewerberaummietrechts zuständigen 12. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist bei der Prüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu beachten, dass der Gewerberaummieter nicht „allgemein weniger schutzbedürftig sei“ als der Mieter einer Wohnung. Für Mieter von Geschäftsräumen kann deshalb die Prüfung ihrer Gewerberaummietverträge lohnend sein. Gerade im Gewerbe versuchen Vermieter häufig sehr weitgehend ihre Rechte auszuweiten. Hierbei schießen sie nicht selten über das Ziel hinaus, was zur Unwirksamkeit wichtiger Regelungen des Vertrags führt.

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  1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Beschluss.
  2. In dem Beitrag Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen gebe ich weitere Beispiele für unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
  3. Außerdem erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss, weshalb es sich lohnt, Gewerberaummietverträge vor Abschluss durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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