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Schönheitsreparaturen auch im Gewerbe nur bei renoviert übergebenen Mieträumen

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Beschluss // Oberlandesgericht Celle // 2 U 45/16

Mit Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 hat das OLG Celle angekündigt, die Berufung einer Vermieterin zurückweisen zu wollen, die auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geklagt hatte, da die Räume bei Übergabe an den Mieter nicht renoviert waren.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2004 miteinander verbunden. Im Jahr 2009 wurde ein Folgemietvertrag (noch mit der Rechtsvorgängerin der Vermieterin) abgeschlossen. Nach Kündigung des Mietvertrages verhandelten die Parteien zunächst einen Ausgleich dafür, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr durchführt.

Zum Zeitpunkt der Rückgabe war dann aber wohl schon ein Urteil des für das Wohnraummietrecht zuständigen 8. Zivilsenats des BGH, (s. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) veröffentlicht. In dem Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter dann unangemessen benachteiligt, wenn die Wohnung dem Mieter nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde (und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat). Eine (nicht individuell ausgehandelte) Klausel zur Übernahme derSchönheitsreparaturen durch den Mieter ist dann unwirksam. In dem Verfahren vor dem OLG Celle behaupteten die Mieter, unwidersprochen, dass ihnen die Gewerberäume unrenoviert überlassen wurden.

Die Entscheidung

Das OLG Celle kündigt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats an, die Berufung der Vermieterin zurückzuweisen. Das Oberlandesgericht folgt dabei den Überlegungen des 8. Zivilsenats des BGH.

Nach den „modernen“ Schönheitsreparaturklauseln sind Schönheitsreparaturen nicht nach starren Fristen, sondern vielmehr dann durchzuführen, wenn das Aussehen der Räume nicht nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Wenn aber einem Mieter die Räume bei Mietbeginn unrenoviert oder im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben werden, müsste er eigentlich schon bei Mietbeginn Schönheitsreparaturen durchführen. Es besteht daher die Möglichkeit, dass der Mieter die Räume in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie ursprünglich vom Vermieter erhalten hat. Dies benachteilige den Mieter unangemessen. Eine unangemessene Benachteiligung setzt aber voraus, dass konkret festgestellt – also durch den Mieter bewiesen – wird, dass das Mietobjekt bei Übergabe nicht renoviert oder renovierungsbedürftig war.

Praxistipp

Nach der ständigen Rechtsprechung des für das Gewerberaummietrechts zuständigen 12. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs soll bei der Prüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen der Gewerberaummieter nicht „allgemein weniger schutzbedürftig sein“ als der Mieter einer Wohnung. Gerade für Mieter von Geschäftsräumen kann deshalb die Prüfung ihrer Gewerberaummietverträge, die regelmäßig zu weitgehend die Rechte des Mieters einschränken, lohnend sein.

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Hier finden Sie weitere Links zu dem Beschluss.

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