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Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Beitrag

Besonders zum Ende eines Mietverhältnisses rückt für Mieter und Vermieter regelmäßig folgende Frage in den Vordergrund: Ist die im Mietvertrag häufig enthaltene Klausel zur Überbürdung (daher Übertragung) der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam oder nicht? Hinterlässt der Mieter eine unrenovierte Wohnung und lässt der Vermieter dann einen Handwerksbetrieb die Arbeiten durchführen, stehen schnell größere vierstellige Summen im Streit. Die folgenden Ausführungen sollen die zentralen Fälle der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln darstellen.

Welche Klauseln sind unwirksam?
Vorweg muss gesagt werden, dass es eine allgemein gültige Antwort auf diese Frage eigentlich nicht gibt. Die Anzahl und Variationen von Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind ungezählt und die möglichen Fehler sind es auch. Darüber hinaus hängt eine Antwort wesentlich davon ab, ob die Klausel durch den Vermieter vorgegeben oder zwischen den Parteien individuell vereinbart wurde. Dieser Beitrag soll Ihnen anhand von Schlagworten aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Klauseln in Wohnraummietverträgen Anhaltspunkte dafür geben, ob Sie mit der Unwirksamkeit eine Klausel rechnen müssen/können. Die aufgeführten Beispiele erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Der Beitrag kann und soll eine qualifizierte anwaltliche Beratung nicht ersetzen.

Allgemein sollte man sich – auch als Vermieter – vor Augen führen, dass nach der bestehenden Gesetzeslage eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) eigentlich nicht möglich ist. Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist es eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, während der Mietzeit die Mietsache zu erhalten. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung – also insbesondere den Hauptleistungspflichten – nicht zu vereinbaren sind. Die Übertragung der Hauptleistungspflicht des Vermieters „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter müsste also eigentlich an § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitern. Der BGH lässt aber mit dem Argument, die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sei historisch gewachsen, eine solche Regelung noch zu, unterzieht die Klauseln dafür aber unter dem Stichwort „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ einer zunehmend strengeren Prüfung.

Update: Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat nunmehr entschieden, dass nach Ihrer Ansicht die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen – wenn kein Ausgleich an den Mieter gezahlt wird – immer unwirksam ist (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17). Die Entscheidung ist aber mit Vorsicht zu genießen, da sich ein überwiegender Teil der Richter sehr kritisch zu der Entscheidung äußert. Durch die 64. Kammer des Landgerichts wurde inzwischen entschieden, dass Schönheitsreparaturen weiterhin dem Mieter aufgebürdet werden dürfen (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 64 S 120/17).

Fälle der unangemessenen Benachteiligung können unter drei Überschriften zusammengefasst werden: Ausführungsbestimmungen, Fristenpläne und Endrenovierung. Darüber hinaus scheitert eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, unabhängig von der Formulierung der Klausel dann, wenn die Wohnung bei Übergabe renovierungsbedürftig war. Die häufig verwendeten Klauseln, nach denen der Mieter prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden soll, wenn die Fristen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind (sogenannte Quotenabgeltungsklauseln), sind immer unwirksam.

Ausführungsbestimmungen
Die wohl wichtigste Kategorie der unwirksamen Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen sind Ausführungsbestimmungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite besteht hier kaum Problembewusstsein. Solche Klauseln werden deshalb häufig verwendet und bleiben ebenso häufig unerkannt, obwohl sie bereits durch den Bundesgerichtshof als unwirksam bewertet wurden.

Eine Schönheitsreparaturklausel beinhaltet regelmäßig dann eine Ausführungsbestimmung, die zur Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen führt, wenn eine der folgenden Überlegungen zutrifft:

  1. Wird der Mieter durch die Klausel in der Mietzeit in seinen Dekorationswünschen unangemessen eingeschränkt?
  2. Kann die Klausel so ausgelegt werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses durchführen muss, obwohl er eventuell erst kurz vorher Schönheitsreparaturen durchgeführt – und keine ungewöhnlichen Farben verwendet – hat?
  3. Werden durch die Klausel dem Mieter Arbeiten auferlegt, die über die übliche Definition der Schönheitsreparaturen hinausgehen?
  4. Kann die Klausel so ausgelegt werden, dass der Mieter die Arbeiten von einem Dritten (also einer Fachfirma) vornehmen lassen muss?

„weißen“, „Abweichen von der bisherigen Ausführungsart“, „neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten“
Regelmäßig unwirksam sind Klauseln, die die Dekorationswünsche des Mieters einschränken,

– weil sie vorschreiben, dass er „weißen“ soll  (BGH, Urteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08),

– weil er nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf (BGH, Urteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06)

– oder weil sie vorschreiben, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten durchführt werden müssen (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIIIZR 224/07). Diese Variante kann aber wirksam sein, wenn sich die Vorgaben auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung beschränken.

„Streichen der Türen und Fenster“, „Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett“
Häufig verwendet wurden Klauseln, nach denen

– der Mieter – unter Anderem – zum Streichen „der Türen und Fenster“ oder

– zur Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett verpflichtet ist.

Beide Regelungen führen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Der Mieter wird durch diese Klauseln über die in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (im Wortlaut unten) festgelegten Arbeiten hinaus verpflichtet und damit unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09). Das Streichen nur der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen kann aber wirksam vereinbart werden.

„Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen“
Mit Urteil vom 09. Juni 2010 – BGH VIII ZR 294/09 hat der Bundesgerichtshof über eine Klausel entschieden, nach der

– der „Mieter […] verpflichtet [ist], die Schönheitsreparaturen, wie z. B. […], in der Wohnung ausführen zu lassen, […]“.

Nach Ansicht der Bundesrichter kann die Klausel so auslegt werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht in Eigenleistung vornehmen darf. Legt man die Klausel so aus, ist der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zwingend durch einen Fachhandwerker ausführen zulassen. Da allgemein anerkannt ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selber durchführen darf, wenn er sie denn in entsprechender Qualität erbringt, benachteiligt ihn eine solche Klausel unangemessen.

Update: Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin ist der Ansicht, dass die vom BGH bislang zugelassene Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ebenfalls unwirksam ist. In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung wird der Mieter mit der Klausel dazu verpflichtet, die Kosten der von dem Vermieter durchgeführten Schönheitsreparaturen zu tragen (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17). Nach Ansicht der 64. Kammer des Landgerichts Berlin ist eine solche Klause aber weiter wirksam (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 64 S 120/17).

(Starre) Fristenpläne
Der wohl bekannteste Fehler ist der starre Fristenplan, wenn also die Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache nach bestimmten Zeiträumen (meist 3, 5 und 7 Jahren) durchzuführen sind. Wirklich „starren“ Fristenplänen begegnet man in der Praxis inzwischen eher selten. Meist wird der Fristenplan dadurch eingeschränkt (also „weich“), dass ihm ein „im Allgemeinen“, ein „regelmäßig“ (oder eine ähnliche Formulierung) vorangestellt wird oder eine Regelung zu Ausnahmen im Hinblick auf den Zustand der Mieträume nachfolgt. Dann scheitert die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen zumindest nicht an dem Fristenplan.

Fristenplan im Turnus von 3, 5 und 7 Jahren der nach dem 26.09.2007 abgeschlossen wurde
Interessant, und (immer) noch nicht abschließend durch den Bundesgerichtshof entschieden, ist die Frage, ob ein Fristenplan, der Schönheitsreparaturen im Turnus von 3, 5 und 7 Jahren vorsieht und nach dem 26. September 2007 abgeschlossen wurde, den Mieter unangemessen benachteiligt. Dieser bekannte Turnus wurde in den siebziger Jahren in dem vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976, Fassung I vorgegeben. Nach einer verbreiteten Ansicht sollen Schönheitsreparaturen aufgrund der verbesserten Qualität der verwendeten Materialien inzwischen aber länger vorhalten.

Mit Urteil vom 26. September 2007 – BGH VIII ZR 143/06 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass er jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverhältnisse an der Wirksamkeit des Turnus von 3, 5 und 7 Jahren festhält. Teilweise wird angenommen, die Erklärung des Bundesgerichtshofs, dies gelte zumindest für die Vergangenheit, bedeute, dass Fristenpläne in neuen Mietverträgen – wenn überhaupt – angemessenere Fristen enthalten müssen. Den Vermietern sei aber eine gewisse, bislang nicht präzisierte Übergangsfrist einzuräumen. Ob der Bundesgerichtshof hier richtig verstanden wird und, wenn ja, wie viel Zeit die Vermieter hatten, um die Klauseln in neu abgeschlossenen Mietverträgen anzupassen, sind spannende, noch nicht entschiedene Fragen. Festzustellen ist aber, dass eine erhebliche Anzahl von Vermietern auch nach diesem Urteil ihre alten Mietverträge ungeprüft weiterverwenden und so unnötig eine Unwirksamkeit der Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen riskieren.

Endrenovierung
Ebenfalls allgemein recht bekannt ist, dass sogenannte Endrenovierungsklauseln unwirksam sind. Nach diesen Klauseln soll der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zustand der Wohnung, dem Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ebenfalls unwirksam (z. B. BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02).

Aber: Eine Klausel, nach der der Mieter spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen hat, verpflichtet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03) den Mieter nicht zwingend zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses und ist deshalb wirksam.

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassene Wohnung
Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof erneut die Möglichkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen stark eingeschränkt. Nach dieser neuen Entscheidung ist eine Schönheitsreparaturklausel unabhängig von der Formulierung auch dann unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen, und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wurde (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Wichtig ist, dass der Bundesgerichtshof eine Renovierung nicht erst dann als notwendig ansieht, wenn sich die Wohnung in einem heruntergekommenen Zustand befindet. Er führt hierzu aus:

„Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“

Hiernach führt somit jede mehr als unerhebliche Gebrauchsspur des Vormieters zur Renovierungsbedüftigkeit. Auf Grundlage dieses Urteils hat das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 04.06.2015 die Ansicht vertreten, dass, wenn Fenster bei Mietbeginn nicht gestrichen sind und diese Lackabplatzungen aufweisen, die Wohnung unrenoviert ist (LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 – 67 S 140/15).

Bislang noch nicht beantwortet ist die Frage, was unter einem „angemessenen“ Ausgleich für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung zu verstehen ist. Unstreitig ist, dass sich die Höhe des Ausgleichs an dem Zustand der Wohnung orientiert. Aber vollkommen offen ist, ob der angemessene Ausgleich danach bemessen wird, welche Kosten der Vermieter bei Beauftragung eines Handwerksunternehmens hätte oder aber an den Kosten eines Mieters, der die Schönheitsreparaturen in Eigenregie durchführt. Die zweite Ansicht wird wohl von der 63. Kammer des Landgerichts Berlin vertreten, die in einem Fall, in dem die Wohnung doch recht umfangreiche Gebrauchspuren aufwies, einen Mietnachlass in Höhe von einer Nettokaltmiete als angemessen angesehen hat (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 63 S 335/14).

Eine weitere in diesem Zusammenhang zu beantwortende Frage wurde inzwischen durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.08.2018 entschieden (BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16). Zum Teil wurde von Vermietern vertreten, dass zwar nicht sie dem Mieter einen Ausgleich dafür gewährt haben, dass er die Schönheitsreparaturen durchführt, ein solcher Ausgleich aber durch den Vormieter geleistet wurde. Mieter und Vormieter hatten sich darauf geeinigt, dass die Wohnung durch den Vormieter nicht mehr renoviert werden muss. Die Anfangsrenovierung sollte der Neumieter erledigen. Durch den Bundesgerichtshof wurde entschieden, dass eine solche „zweiseitige“ Vereinbarung nur zwischen Mieter und Vormieter nicht zu Gunsten des Vermieters wirkt. Die Schönheitsreparaturklause bleibt daher unwirksam. Durch den Bundesgerichtshof nicht entschieden wurde aber wohl über den Fall einer dreiseitigen daher auch den Vermieter als Partei umfassende Erklärung.

Quotenabgeltungsklausel
In vielen Mietverträgen sind sogenannte Quotenabgeltungsklauseln zu finden. Nach diesen Klauseln soll der Mieter, wenn das Mietverhältnis noch nicht lang genug besteht oder aber, wenn bereits im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden und die üblichen Fristen zur (erneuten) Vornahme der Arbeiten noch nicht abgelaufen sind, prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden.

In seinem Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof solche Klauseln insgesamt für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Wann sollte man sich rechtsanwaltlich über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel beraten lassen?
Die Konsequenzen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel sind für beide Vertragsparteien erheblich. Eine umfassende Darstellung der rechtlichen Konsequenzen würde aber diesen Beitrag sprengen. Generell lässt sich zur Frage, ob eine Beratung sinnvoll ist, folgendes sagen:

Bei Beginn des Mietverhältnisses
Angesichts der neusten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sollte man als Mieter, wenn der Vertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung renovierungsbedürftig ist, den Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses ausreichend durch Fotografien und Besichtigung durch potentielle Zeugen dokumentieren. Kommt es am Ende des Mietverhältnisses zum Streit, ist es aus meiner Erfahrung enorm schwer, wirklich nachvollziehbar zu Dekorationsmängeln hinreichend genau vorzutragen.

Als Vermieter sollte man sich fragen, ob es angesichts immer kürzerer Vertragslaufzeiten noch wirtschaftlich ist, eine komplett renovierte Wohnung anzubieten, oder aber eine alternative Regelung (bspw. Freistellung von der Durchführung von Schönheitsreparationen) sinnvoller ist.

Im laufenden Mietverhältnis
Im laufenden Mietverhältnis ist – nach meiner Ansicht – die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (und damit die Prüfung der Klausel) eigentlich nur im bereits belasteten Vertragsverhältnis sinnvoll. Bei bereits bestehenden Problemen im Vertragsverhältnis kann aber die Partei, die nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ihre Verhandlungsposition deutlich stärken.

Vermieter sollten eine Klausel dann prüfen lassen, wenn sie befürchten müssen, dass der Mieter ihm bei Beendigung des Mietvertrages eine vollständig verwohnte Wohnung zurück gibt. Dann kann natürlich die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis sinnvoll sein.

Einem Mieter, der sich im laufenden, unbelasteten Mietverhältnis darauf berufen möchte, dass der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchführen soll oder aber Aufwendungsersatz für die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen fordern möchte, muss sich zunächst vor Augen führen, dass insbesondere kleinere Vermieter in einem solchen Fall ein Mietverhältnis sofort als vollständig zerrüttet ansehen werden. Eine Reihe von Vermietern wird das Mietverhältnis als nicht mehr wirtschaftlich ansehen und in Zukunft entsprechend handeln. Darüber hinaus muss der Vermieter nur einfach Weißen oder in neutralen Farben streichen. Möchte man seine eigenen Dekorationswünsche umgesetzt sehen, muss man anschließend noch einmal selber Hand anlegen.

Und am Ende
In jedem Fall sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses beraten lassen, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.

Zunächst einmal muss die Frage geklärt werden, ob die Klausel wirksam, der Mieter also zur Rückgabe der Wohnung in einem Zustand verpflichtet ist, als seien regelmäßig Schönheitsreparaturen durchgeführt worden. Bejaht man dies, muss anschließend– selbstkritisch – hinterfragt werden, ob angesichts des konkreten Zustands tatsächlich Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen und ob die Notwendigkeit auf die normale Abnutzung oder aber besondere Umstände zurückzuführen ist (z.B. einen Wasserschaden). Der Mieter ist nur zur Durchführung von solchen Schönheitsreparaturen verpflichtet, die aufgrund des normalen Gebrauchs notwendig werden.

Angesichts der hohen Kosten von Schönheitsreparaturen, die durch einen Handwerker durchgeführt werden, und den sich dann anschließenden hohen Kosten eines Rechtstreits, ist eine solche Beratung eigentlich immer wirtschaftlich. Da selbst bei wirksamen Schönheitsreparaturklauseln die Forderungen von Vermietern selten ungekürzt bleiben, besteht hier – eigentlich – für beide Seiten einhohes Interesse an einer gütlichen Einigung.

Wichtig: Hat man als Mieter im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl die Schönheitsreparaturklausel (unerkannt) unwirksam war, besteht ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07). Dieser Anspruch verjährt spätestens gem. § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/07).  Es ist allerdings noch nicht geklärt, ob mit der Durchführung der Arbeiten auch die normale Regelverjährung zu laufen beginnt.

Wenn Sie als Mieter oder Vermieter wissen möchten, ob eine bestimmte Schönheitsreparaturklausel wirksam oder unwirksam ist und welche Möglichkeiten sich hieraus für Sie ergeben, können Sie einen Termin in meiner Kanzlei vereinbaren. Ich berate Sie gerne!

Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV)
§ 28 Instandhaltungskosten

(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

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