Schönheitsreparaturen kann man auf Mieter übertragen

Wie bereits berichtet, stellt eine Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts Berlin die Wirksamkeit nahezu sämtlicher Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen in Frage (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17). Nunmehr stellt sich die 64. Kammer des Landgerichts in einer Entscheidung vom 02.05.2018 dieser Rechtsprechung entgegen. Nach der Entscheidung kann ein Vermieter weiter Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin verlangt Schadensersatz für unzureichende Schönheitsreparaturen

Das Landgericht verzichtet auf eine Wiedergabe des Sachverhalts. Bekannt ist, dass die Vermieterin die Erben von Mietern einer Wohnung nach Rückgabe der Wohnung auf Zahlung von Schadensersatz wegen unzureichend ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. In § 3 Nr. 3 Mietvertrag ist folgendes geregelt: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, da „die Mieter nicht zur Auszugsrenovierung“ und deshalb überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

Die Entscheidung – Schönheitsreparaturen kann man auf Mieter übertragen

Die 64. Kammer des Landgerichts hebt die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verweist den Rechtsstreits zur Beweisaufnahme zurück an das Amtsgericht. Nach Ansicht des Landgerichts kann die Klage mit der Begründung des Amtsgerichts nicht abgewiesen werden. Grundsätzlich kann man Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so das Landgericht.

Eine Pflicht zur Auszugsrenovierung – die ggf. wohl auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel geführt hätte – sei zwischen den Parteien nicht streitig. Es sei schon nicht nachvollziehbar, weshalb das Amtsgericht die Klage mit dieser Begründung abgewiesen hat. Schon aus diesem Grund sei die Entscheidung des Amtsgerichts fehlerhaft, so das Landgericht.

Darüber hinaus stellt die Kammer aber auch klar, dass nach ihrer Ansicht die Klausel des Mietvertrages zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich eine wirksame und geeignete Grundlage für den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch sei. Eine grundsätzliche Unwirksamkeit nach den §§ 305ff., 536 Abs. 4 BGB der üblichen Klauseln zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter lehnt die 64. Kammer ab.

Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, die nach Ansicht der 67. Kammer schon nach ihrem Wortlaut unwirksam ist, sei jedenfalls Verkehrssitte. Entgegen dem eigentlichen Wortlaut, nach dem der Mieter die Kosten tragen muss, gegebenenfalls auch die des Vermieters – dies würde zur Unwirksamkeit der Klausel führen –, werde die Klausel allgemein so ausgelegt, dass der Mieter die Arbeiten auch selbst erbringen darf.

Soweit die 67. Kammer die Übertragung von Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen als nicht mit dem Mietrecht (§ 536 Abs. 4 BGB) und dem Recht zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305ff. BGB) vereinbar ansieht, folgt die 64. Kammer dieser Rechtsprechung nicht. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei inzwischen durch jahrzehntelange Übung Verkehrssitte geworden; sie habe deshalb Tradition.

Praxistipp – Schönheitsreparaturen bleiben ein Thema im Mietrecht

Wie bereits berichtet, sehen zahlreiche Instanzgerichte die Entscheidung der 67. Kammer kritisch. Nunmehr bezieht die 64. Kammer des Landgerichts ausdrücklich Position.

Als Vermieter sollte man sich aber dennoch des Risikos bewusst sein, wenn man versucht, die Schönheitsreparaturen durch den Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Nach der Gesetzeslage kann dies nicht begründet werden. Die 64. Kammer versucht in ihrer Entscheidung überhaupt nicht, die Begründung der 67. Kammer, weshalb Schönheitsreparaturklauseln mit den §§ 305ff. BGB nicht vereinbar sind, anzugreifen. Alleine das „Traditionsargument“ ist die letzte schwache Säule, auf dem die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beruht.

Konsequenz des gescheiterten Versuchs, die Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter zu übertragen, ist aber, dass man in Zukunft als Vermieter selber die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Zusätzlich hat man bei Beginn des Mietvertrags erhebliche Kosten, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Schönheitsreparaturklauseln auch dann unwirksam sind, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter keinen Ausgleich hierfür erhält (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Man muss also in jedem Fall zu Beginn des Mietverhältnisses entweder in eine Renovierung investieren oder eine Zeitlang auf Miete verzichten.

Zumindest Vermieter von Wohnungen in Ballungsräumen, in denen der Wohnraum knapp ist, man also keine größeren Zugeständnisse machen muss, und Mietverhältnisse häufig nicht mehr so lange andauern, wie noch zu früheren Zeiten, sollten überlegen, ob sie es nicht dabei belassen, sich von den Schönheitsreparaturen selber freizuzeichnen. Ein großer Teil der Mieter wird von selber bei Beginn des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in der neu angemieteten Wohnung durchführen, um diese für sich selber bewohnbar zu machen.

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1. Zum Beitrag: Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?
2. Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.