Abschleifen von Parkett als Schönheitsreparaturen
Mit Urteil vom 16.02.2016 hat das OLG Düsseldorf u.a. eine Klausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt, nach der der Mieter in einem festen Turnus von zehn Jahren zum Abschleifen von Parkett verpflichtet war.
Der Ausgangsstreit – Abschleifen von Parkett als Schönheitsreparaturen
Die Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Der Vermieter verlangte u.a. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. In dem Mietvertrag war eine hinsichtlich der „normalen“ Schönheitsreparaturen übliche und wohl wirksame Klausel enthalten.
Darüber hinaus enthielt die Schönheitsreparaturklausel aber auch eine Regelung, nach der der Mieter in einem festen Turnus von zehn Jahren die Parkettböden abschleifen sollte.
Zusätzlich sollte sich der Mieter, wenn er auszog, bevor die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelaufen waren, quotal an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen (eine so genannte „Quotenabgeltungsklausel“).
Die Entscheidung – Kann das Abschleifen von Parkett als Schönheitsreparaturen auf Mietende umgelegt werden?
Das Oberlandesgericht hat entschieden, dass die „starre“ Frist für das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führt. Das Abschleifen von Parkett kann der Vermieter nicht als Schönheitsreparaturen auf den Mieter umlegen.
Der Vermieter hatte noch argumentiert, dass man die Regelung zum Abschleifen des Parketts unabhängig von den Schönheitsreparaturen sehen muss. Er wollte so die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel erhalten. Nach ganz herrschender Meinung ist aber die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbar. Man kann bei einer einheitlichen Klausel also nicht alleine die Regelung streichen, nach der der Mieter innerhalb regelmäßiger Fristen zum Abschleifen des Parketts verpflichtet ist.
Die Regelung zum Abschleifen des Parketts benachteiligt den Mieter nach Ansicht des OLG den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Regelung sieht eine starre Frist zur Durchführung dieser Arbeiten vor. Die Klausel berücksichtigt nicht den tatsächlichen Zustand des Parketts. Der Mieter müsste alleine aufgrund der abgelaufenen Zeit das Parkett also auch dann abschleifen, wenn es sich eigentlich in einem guten Zustand befindet.
Auch die Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, so das OLG Düsseldorf. Ebenso wie im Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13) sind auch im Gewerberaum Quotenabgeltungsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam.
Praxistipp – Einzelner Klauselbestandteil führt zu Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel
Die Entscheidung verdeutlicht wieder einmal, dass bei der Prüfung von Schönheitsreparaturklauseln jeder Aspekt wichtig sein kann. Nicht selten wird eine ansonsten wirksame Klausel aufgrund eines einzelnen Klauselbestandteils, der einem als Mieter als evtl. nicht so wichtig erscheint, insgesamt unwirksam.
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- In dem Beitrag Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln bespreche ich, welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen bereits für unwirksam erklärt wurden.
- Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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