Fachhandwerksklausel für Schönheitsreparaturen

In einem Urteil vom 28.10.2015 hat das Amtsgericht Köln im Rahmen einer Klage auf Rückzahlung einer Mietkaution über die Wirksamkeit einer sogenannten Fachhandwerksklausel für die Durchführung von Schönheitsreparaturen entschieden. Eine solche Klausel ist nach Ansicht des Amtsgerichts unwirksam.

Der Ausgangsstreit – Vermieter rechnet Kaution mit Gegenansprüchen für Schönheitsreparaturen auf

Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 27.03.2009 miteinander verbunden. Zu den Schönheitsreparaturen war u.a. folgendes geregelt:

„Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen. Allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun.“

Darüber hinaus verpflichtete der Mietvertrag den Mieter auch noch zur Durchführung einer Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung.

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist über die Kaution kehrte der Vermieter diese nicht aus, sondern rechnete mit behaupteten Gegenansprüchen u.a. für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Der Mieter klagte daraufhin auf Zahlung der Kaution.

Die Entscheidung – Ist eine Fachhandwerksklausel für die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam?

Das Amtsgericht gibt dem Mieter recht und verurteilt den Vermieter zur Rückzahlung der Mietkaution. Der Anspruch auf Rückzahlung aus dem Mietvertrag i.V.m. § 551 BGB war nicht durch Aufrechnung erloschen, denn der Mieter war nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Eine Fachhandwerksklausel für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Dies führt nach Ansicht des Amtsgerichts zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrags.

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist es Hauptpflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten. Zwar kann man diese Verpflichtung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch Schönheitsreparaturklauseln teilweise auf den Mieter übertragen. Die vorliegenden Klauseln waren aber unwirksam.

Eine Endrenovierungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt deshalb gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie nimmt keine Rücksicht darauf, wie der Zustand der Wohnung bei Rückgabe tatsächlich ist. Ob die Verpflichtung zur turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen schon aufgrund der Endrenovierungsklausel unwirksam war, musste hier nach der Ansicht des Amtsgerichts nicht entschieden werden.

Die Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen war bereits deshalb unwirksam, weil der Mieter durch die Klausel letztlich verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen. Es ist aber allgemein anerkannt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auch selber durchführen darf. Die Arbeiten des Mieters müssen zwar Handwerksqualität erfüllen. Von dem Mieter kann man aber nicht verlangen, dass er tatsächlich einen Fachhandwerker heranziehen muss. Die Klausel ist bei der kundenfeindlichsten Auslegung so zu verstehen, dass der Mieter hierzu verpflichtet wird.

Praxistipp – Schönheitsreparaturklausel auf Wirksamkeit prüfen

Angesichts der Endrenovierungsklausel ist nicht recht nachvollziehbar, weshalb ein solcher Fall noch vor Gericht gelangt. Es zeigt sich aber, dass es bei der Frage von Schönheitsreparaturen immer noch zu vielen Fehlern kommt. Die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln kann sich, wie im vorliegenden Fall, auch durch Auslegung einer nicht ganz so gängigen Klausel ergeben. Deshalb lohnt sich spätestens bei Ende des Mietverhältnisses die Prüfung der Schönheitsreparaturklausel auf ihre Wirksamkeit.

– – –

1. In dem Beitrag Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln erkläre ich, welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen noch unwirksam sind.
2. Außerdem lege ich in dem Beitrag Wie wehre ich mich gegen Forderungen des Vermieters am Ende des Mietvertrages? allgemein dar, welche Einwendungen gegen die verschiedenen Forderungen des Vermieters bei Ende des Mietverhältnisses bestehen.
3. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.