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Schönheitsreparaturen – Unwirksamkeit einer Fachhandwerksklausel

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Amtsgericht Köln // 220 C 85/15

In einem Urteil vom 28.10.2015 hat das Amtsgericht Köln im Rahmen einer Klage auf Rückzahlung einer Mietkaution über die Wirksamkeit einer sogenannten Fachhandwerksklausel bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen entschieden.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 27.03.2009 miteinander verbunden. Zu den Schönheitsreparaturen war u.a. folgendes geregelt:

„Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güteausgeführt werden. Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen. Allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun.“

Darüber hinaus verpflichtete der Mietvertrag den Mieter auch noch zur Durchführung einer Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist über die Kaution kehrte der Vermieter diese nicht aus, sondern rechnete mit behaupteten Gegenansprüchen u.a. für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht gibt dem Mieter Recht und verurteilt den Vermieter zur Rückzahlung der Mietkaution. Der Anspruch auf Rückzahlung aus dem Mietvertrag i.V.m. § 551 BGB war nicht durch Aufrechnung erloschen, denn der Mieter war nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist es Hauptpflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten. Zwar kann diese Verpflichtung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch Schönheitsreparaturklauseln teilweise auf den Mieter übertragen werden. Die vorliegenden Klauseln waren aber unwirksam. Eine Endrenovierungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt deshalb gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da keine Rücksicht darauf genommen wird, wie der Zustand der Wohnung tatsächlich ist. Ob die Verpflichtung zur turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen schon aufgrund der Endrenovierungsklausel unwirksam wird, musste hier nach der Ansicht des Amtsgerichts nicht entschieden werden.

Die Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen war bereits deshalb unwirksam, weil der Mieter durch die Klausel letztlich verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen. Es ist aber allgemein anerkannt, dass Schönheitsreparaturen auch durch den Mieter selber durchgeführt werden können. Die Arbeiten des Mieters müssen zwar Handwerksqualität erfüllen. Von dem Mieter darf aber nicht verlangt werden, dass tatsächlich ein Fachhandwerker herangezogen werden muss. Die Klausel ist bei der kundenfeindlichsten Auslegung so zu verstehen, dass der Mieter hierzu verpflichtet wird.

Praxistipp

Angesichts der Endrenovierungsklausel ist nicht recht nachvollziehbar, weshalb ein solcher Fall noch vor einem Amtsgericht verhandelt werden muss. Es zeigt sich aber, dass im Bereich von Schönheitsreparaturen immer noch viele Fehler gemacht werden. Die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln kann sich, wie im vorliegenden Fall, auch durch Auslegung einer nicht ganz so gängigen Klausel ergeben.

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Zum Beitrag: Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln

Zum Beitrag: Wie wehre ich mich gegen Forderungen des Vermieters am Ende des Mietvertrages?

Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

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