Schönheitsreparaturen

In den meisten Mietverträgen finden sich Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses streiten Mietende und Vermietende dann häufig über die Wirksamkeit solcher Klauseln und vor allem auch darüber, welche Reparaturen sie denn beinhalten und in welcher Qualität diese zu erbringen sind. Dieser Beitrag soll eine kurze Einleitung zum Thema Schönheitsreparaturen darstellen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) definiert Schönheitsreparaturen wie folgt:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Wie die Definition also schon sagt, Schönheitsreparaturen sind:

• Das Streichen von Decken und Wänden,
• das Anbringen neuer Tapeten,
• das Heizkörper lackieren,
• Dübellöcher beseitigen und
• das Streichen von Türen und Fenstern von innen.

Man kann deshalb festhalten: Schönheitsreparaturen beinhalten die malermäßige Beseitigung von Abnutzungen, die durch die Mietenden entstanden sind.

Welche Renovierungsarbeiten fallen nicht unter Schönheitsreparaturen?

Allerdings fallen nicht alle Renovierungsarbeiten unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. So regelt § 535 Abs. 2 Satz 2 BGB die Pflichten Vermietender:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Hauptleistungspflichten der Vermietenden sind nach dem Gesetz also die Übergabe im vertragsgemäßen Zustand und das Erhalten dieses Zustands. Fallen Reparaturarbeiten an, die dem Erhalt der Wohnung dienen, sind diese dem Zuständigkeitsbereich der Vermietenden zuzuordnen. Wenn es also nicht mehr um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen geht, sondern um „Mängel“, die den vertragsgemäßen Gebrauch einschränken oder unmöglich machen.

Das heißt zunächst, dass Schönheitsreparaturen, die nicht aufgrund der Abnutzung notwendig sind, durch den Vermietenden durchzuführen sind. Beispielsweise das Streichen nach einem Wasserschaden.

Vom Umfang her gehören das Abschleifen oder Versiegeln des Parketts, der Außenanstrich von Türen oder Fenstern und das Austauschen des Teppichbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen.  Das eine sind keine Malerarbeiten, das andere sind Malerarbeiten, die aber nicht auf die Abnutzung durch den Mietenden zuürckzuführen sind.

Wer ist gesetzlich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen?

Wie oben erklärt, ist es laut Gesetz Verpflichtung der Vermietenden, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Grundsätzlich gehören hierzu auch die Schönheitsreparaturen. Diese sind also, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen ist, durch die Vermietenden zu tragen bzw. durchzuführen.

Umlegung von Schönheitsreparaturen auf die Mietenden durch Allgemeine Geschäftsbedingungen?

Schönheitsreparaturen können formularvertraglich, das heißt über sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (geregelt in den §§ 305 ff. BGB) von den Vermietenden auf die Mietenden umgelegt werden. Dies hat die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) immer wieder bestätigt. Denn es handelt sich hierbei um abdingbares Recht, also gesetzliche Regelungen, von denen die Vertragsparteien durch vertragliche Vereinbarung abweichen dürfen. Zumindest in der Literatur ist diese Ansicht des BGH aber umstritten.

In der Realität bedeutet das zumeist, dass Schönheitsreparaturen auf die Mietenden abgewälzt werden. Nur wenn Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht auftauchen oder die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, sind Vermietende selbst verpflichtet diese durchzuführen.

Worum handelt es sich bei einer individualvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen?

Neben der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mietende durch Allgemeine Geschäftsbedingungen kann diese auch durch Individualvereinbarung erfolgen. Damit wollen Vermietende die Ausweitung der Renovierungspflichten durch die Mietenden erreichen. Denn Individualvereinbarungen unterliegen, anders als Allgemeine Geschäftsbedingungen, nicht der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB.

Voraussetzung einer solchen Individualvereinbarung ist gemäß § 305 Abs. 1 BGB, dass sie individuell ausgehandelt wurde. Das heißt, beiden Vertragsparteien muss bei Vertragsschluss bewusst sein, dass die Klausel individuell vereinbart bzw. abgeändert wird (s. BGH, Urteil vom 19.05.2005 – III ZR 437/04). Sie müssen zudem die Möglichkeit gehabt haben, die inhaltliche Ausgestaltung der Individualvereinbarung mit zu beeinflussen.

Streiten Vermietende und Mietende schließlich darüber, ob eine Individualvereinbarung vorliegt, liegt die Beweislast bei den Vermietenden, da die individuelle Vereinbarung im Regelfall von diesen ausgeht. Die Vermietenden müssen beweisen, dass es sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, für die es gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1, 2 BGB ausreicht, dass sie mindestens einmal benutzt wird. Individualvereinbarungen tauchen allerdings vor allem im Gewerbemietrecht auf, wohingegen in Wohnraummietverträgen äußerst selten individuell ausgehandelte Klauseln vereinbart werden.

Welche Bedeutung hat die Kehrtwende des BGH in seiner Rechtsprechung ab 2015?

Der BGH begründet das Recht zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mietenden in seiner Rechtsprechung insbesondere mit der sogenannten Entgelttheorie. Nach der Entgelttheorie kann die Verlagerung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit der Zahlung von Miete gleichgesetzt werden. Die Mietvertragsparteien regeln also die Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache. Mietenden einer unrenoviert übernommenen Wohnung bleibe gleich viel Zeit, Renovierungskosten anzusparen, wie Mietenden einer renoviert übernommenen. Zumindest dann, wenn die Fristen zur Ausführung mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Mit Urteil vom 18.03.2015 (s. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) hat der BGH seine Rechtsprechung aus der Entgelttheorie Konsequenzen gezogen. Demnach sei eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die Mietenden einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen auferlegt, ohne einen angemessenen Ausgleich zu vereinbaren, unwirksam. Zur Begründung führt der BGH an, eine solche Klausel würde Mietende verpflichten, auch Gebrauchsspuren von Vormietenden zu beseitigen. Dies führe dazu, dass Mietende eine Wohnung vorzeitig renovieren oder in einem besseren Zustand zurückgeben müssten, als sie selbst sie erhalten haben.

Das heißt, eine Übertragung von Schönheitsreparaturen auf die Mietenden ist nur dann wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wird oder wenn sie zwar unrenoviert übergeben wurde, Mietende aber einen angemessenen Ausgleich für ihre Aufwendungen bekommen.

Können Mietende einer unrenoviert übernommenen Wohnung von den Vermietenden die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern?

Damit festgestellt werden kann, ob Mietende einer unrenoviert übernommenen Wohnung von den Vermietenden die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern können, muss zunächst bestimmt werden, wobei es sich bei einer unrenovierten Wohnung handelt.

Unrenoviert ist eine Wohnung dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder abgewohnt ist und wenn sie starke Gebrauchsspuren von Vormietenden aufweist. Allgemein gilt, dass die Räume im Gesamteindruck unrenoviert erscheinen müssen. Kleinere Abnutzungen sind aber unerheblich.

In einem Urteil aus dem Jahr 2020 (s. BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18) hat der BGH schließlich Folgendes entschieden: Wenn der Zustand einer unrenoviert übergebenen Wohnung sich seit der Übergabe deutlich verschlechtert hat und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Mietenden übertragen wurden, besteht eine Instandhaltungspflicht der Vermietenden. Das heißt, Mietende können die Renovierung verlangen. Allerdings müssen sie sich an den Kosten beteiligen, da nur eine solche Renovierung sachgerecht ist, welche einen besseren Zustand als bei der Übergabe herstellt.

Wie müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Grundsätzlich gilt, dass Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte durchzuführen sind (s. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09). Mietende dürfen die Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Es besteht nur die Voraussetzung einer „fachgerechten“ Durchführung. Übertriebene Anforderungen an die Qualität der Durchführung sind nicht zulässig.

Ebenso ist es nicht zulässig, im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingung zu vereinbaren, dass ein Fachbetrieb die Arbeiten erledigen muss. Als Individualvereinbarung kann die Verpflichtung zur Beauftragung eines Fachhandwerkers jedoch durchaus wirksam vereinbart werden. Weitergehende Informationen dazu, wann es sich um fachgerechte Schönheitsreparaturen handelt, beinhaltet der Beitrag Was sind fachgerechte Schönheitsreparaturen?, in dem ein Urteil des Landgerichts Berlin näher besprochen wird.

Was sind unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen?

Vor allem in Muster- oder Formularmietverträgen tauchen unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen auf. Individuell vereinbarte Klauseln sind hingegen in wenigen Fällen ungültig. Folgende Klauseln sind grundsätzlich unwirksam:

• Starre Renovierungsfristen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn im Mietvertrag steht, dass die Wände alle vier Jahre gestrichen werden müssen.
• Verpflichtung zur Endrenovierung: Ebenso unwirksam sind Endrenovierungsklauseln, die, unabhängig vom Zustand der Wohnung, dem letzten Zeitpunkt der Durchführung von Schönheitsreparaturen oder der Dauer des Mietverhältnisses, Mietende dazu verpflichten, diese durchzuführen.

Umfassende Informationen zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen bietet der Beitrag Unwirksame Schönheitsreparaturen in Mietverträgen.

Wobei handelt es sich um Quotenabgeltungsklauseln?

Sogenannte Quotenabgeltungsklauseln legen den Mietenden anteilig Schönheitsreparaturen auf, falls diese bei Auszug der Mietenden noch nicht fällig sind. Laut BGH sind diese allerdings unwirksam, da sie Mietende unangemessen benachteiligen würden (s. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Zudem könne der Kostenanteil nicht genau ermittelt werden, weswegen es für Mietende nicht transparent sei, welche Kosten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf sie zukommen.

Wie können Mietende vorgehen, wenn Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen ungültig sind?

Wenn Mietende feststellen, dass ihre Klausel zu Schönheitsreparaturen ungültig ist, sollten sie die Vermietenden bei Auszug darauf aufmerksam machen und ihnen unter begründet mitteilen, dass keine Endrenovierung durchgeführt wird. Am besten lassen sich Mietende zum Vorgehen rechtsanwaltlich beraten. Wenn die Vermietenden trotz Hinweis zur Unwirksamkeit auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen, hilft im Zweifel nur die gerichtliche Durchsetzung.

Was passiert, wenn irrtümlich Schönheitsreparaturen durch die Mietenden vorgenommen worden sind?

Schließlich gibt es noch den Fall, dass Mietende Schönheitsreparaturen vorgenommen haben, obwohl sie hierzu nicht verpflichtet waren. Sie haben eine Leistung zum Nutzen der Vermietenden erbracht. Es ist anhand des Einzelfalls zu prüfen, ob eine Kostenerstattung möglich ist.

Was können Vermietende tun, wenn Mietende ihrer Pflicht zur Erledigung von Schönheitsreparaturen nicht nachkommen?

Wenn Mietende ihrer Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachkommen, liegt eine Vertragsverletzung vor. Vermietende müssen genau erklären, welche Schönheitsreparaturen noch durchzuführen sind und den Mietenden noch einmal eine Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen. Sollten die Mietenden auch dann nicht ihrer Pflicht nachkommen, können die Vermietenden die Arbeiten selbst durchführen (lassen) und Erstattung der Kosten von den Mietenden verlangen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben Vermietende zudem einen Anspruch auf Schadensersatz. Auch hier gelten die Voraussetzungen, dass die Schönheitsreparaturen fällig gewesen sein müssen, dass Mietende zur Durchführung aufgefordert wurden und dass ihnen eine angemessene Frist zur Durchführung gesetzt wurde.

Auch eventuell entstandene Mietausfälle müssen von den Mietenden getragen werden, wenn sich dadurch, dass die Schönheitsreparaturen nicht rechtzeitig oder gar nicht durchgeführt wurden, die Neuvermietung verzögert.

Welche Bedeutung hat ein Urteil der 67. Kammer des Landgerichts Berlin zu Schönheitsreparaturen?

In einem Urteil aus dem Jahr 2017 (s. LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17) hat die 67. Kammer des Landgerichts Berlin Folgendes entschieden: Allgemeine Geschäftsbedingungen, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf Mietende einer Wohnung abgewälzt wird, seien gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann unwirksam, wenn die Mietsache den Mietenden zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Das sei deshalb so, weil gemäß § 536 Abs. 4 BGB keine Übereinkunft bestehen darf, die das Recht von Mietenden zur Minderung einschränkt. Eine solche Übereinkunft führe zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mietenden. Dies sei in langjährigen Mietverhältnissen aber der Fall, weil der Zustand der Wohnung sich zwangsläufig stetig verschlechtert. Mietende seien somit ab einem gewissen Punkt nicht mehr zur Minderung berechtigt. Der Beitrag Das Ende der Schönheitsreparaturen durch den Mieter beschäftigt sich näher mit dem Urteil.

Das Urteil des Landgerichts ist jedoch noch mit Vorsicht zu genießen. Zum einen hat sich bereits die 64. Kammer des Landgerichts Berlin dagegen positioniert, zum anderen gehen auch die Entscheidungen des BGH bisher in eine andere Richtung.

Was gilt insbesondere für Schönheitsreparaturen in Gewerberäumen?

Grundsätzlich gilt im Gewerberaum genauso wie im Wohnraum die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Das heißt, Vermietende sind zur Instandhaltung und auch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Im Gewerberaum werden diese häufiger als im Wohnraum durch Allgemeine Geschäftsbedingung oder gar durch Individualvereinbarung auf die Mietenden umgelegt.

Allgemein besteht für Mietende von Gewerberaum ein geringerer Schutz aufgrund von unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Es kann deutlich mehr wirksam vereinbart werden und Klauseln sind seltener unwirksam. Allerdings: Nach der Rechtsprechung des XII. Senats des BGH sind Mietende von Gewerbe im Hinblick auf Schönheitsreparaturklauseln ähnlich schutzwürdig, wie Mietende einer Wohnung (s. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02). Auch bei anderen gerichtlichen Entscheidungen zeigen sich zunehmend Tendenzen, die die Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auch auf Gewerbe übertragen wollen. Insbesondere dann, wenn durch Regelungen zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf die Mietenden diese Arbeiten durchführen sollen, die nicht durch sie selbst zu verantworten sind.