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Schönheitsreparaturen bei reparaturbedürftigen Fenstern

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Beschluss // Landgericht Berlin // 67 S 140/15

Mit Beschluss vom 04.06.2015 kündigt das Landgericht Berlin die Zurückweisung der Berufung einer Vermieterin an. Diese hatte mit ihrer Klage unter anderem Ansprüche aus Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verfolgt. Das Landgericht gibt in dem Beschluss erste Hinweise darauf, was es unter dem Begriff „renovierungsbedürftige Wohnung“ versteht. Demnach kann eine Klausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter schon bei zu Mietbeginn reparaturbedürftigen Fenstern unwirksam sein.

Der Ausgangsstreit

Nach Ende des Wohnraummietvertrags verlangt die Mieterin von der Vermieterin die Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit. Die Vermieterin hatte mit Ansprüchen aus Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen die Aufrechnung erklärt.

Nach der Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages sind die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer durch den Mieter durchzuführen. Bei Mietbeginn war die Wohnung wohl gestrichen, die Fenster hingegen nicht. Der Fensterlack war zudem teilweise abgeplatzt. Die 2-Zimmer-Wohnung war 42 m² groß.

Das Amtsgericht hatte die Vermieterin zur Rückzahlung der Kaution verurteilt.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt in seinem Beschluss das erstinstanzliche Urteil. Nach der Entscheidung des Landgerichts kann eine Klausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits bei reparaturbedürftigen Fenstern zu Mietbeginn unwirksam sein

Die Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 – unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung

Das Landgericht nimmt hierbei Bezug auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14. Der BGH hatte entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen dann unwirksam sind, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich hierfür erhalten hat.

Zu dem Begriff der Renovierungsbedürftigkeit hatte der BGH erklärt:

„Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14)

Wohnung war aufgrund der reparaturbedürftigen Fenster renovierungsbedürftig

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin war gemessen an dem durch den BGH vorgegebenen Maßstab die von der Mieterin angemietete Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest renovierungsbedürftig. Hierfür sei es ausreichend, dass die Fenster malermäßig hätten überarbeitet werden müssen, weil diese dem ständigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt und damit einer häufigeren und intensiveren Wahrnehmung ausgesetzt wären und bei einer 2-Zimmer-Wohnung von lediglich 42 m² auch häufiger ins Auge fielen.

Praxistipp

Die Frage, wann eine Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist, kann man sehr unterschiedlich beantworten. Interessant zu dieser Frage ist auch eine Entscheidung der 63. Kammer des Landgerichts (Angemessener Ausgleich für Schönheitsreparaturen).

Nach der Entscheidung des BGH trägt der Mieter die Beweislast dafür, in welchem Zustand die Wohnung bei Mietbeginn war. Befindet sie sich in einem schlechten Zustand, sollte man als Mieter diesen Zustand beweissicher dokumentieren. Hierfür kann man Fotografien der Mängel fertigen und die Wohnung unmittelbar nach Mietbeginn durch Zeugen besichtigen lassen.

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  1. In dem Beitrag Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln bespreche ich, welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen bereits für unwirksam erklärt wurden.
  2. Weiterhin finden Sie in dem Beitrag Forderungen des Vermieters bei Mietvertragsende Hinweise, wie Sie mit Forderungen des Vermieters bei Beendigung des Mietvertrages umgehen sollten.
  3. Hier finden Sie weitere Links zu dem Beschluss.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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