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Schriftform bei Kündigungsverzicht auch im Wohnraum

  • RA Daryai
  • Wohnraummietrecht
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 223/06

Mit Urteil vom 04.04.2007 hat der Bundesgerichtshof  (BGH) entschieden, dass bei einem mehrjährigen Kündigungsverzicht (bspw. der Verzicht des Vermieters auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs) auch im Wohnraum die Schriftform des § 550 S. 1 BGB eingehalten werden muss.

Der Ausgangstreit

Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1991 miteinander verbunden. Die Vermieter waren nachträglich gem. § 566 Abs. 1 BGB durch Kauf des Grundstücks in den Mietvertrag mit dem Mieter eingetreten. Der Mietvertrag verweist im § 27 auf „Anlagen“ zu dem Mietvertrag.

Die Vermieter kündigten den Mietvertrag mit Schreiben vom 26.08.2002 und vom 31.08.2004 wegen Eigenbedarfs für ihre erwachsene Tochter. Die Mieter widersprachen der Kündigung unter anderem deswegen, weil in der von ihnen vorgelegten Anlage zu § 27 des Mietvertrages geregelt ist, dass der Vermieter auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet. Die Vermieter wiederum legten eine Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrages vor, in der das Recht zur Kündigung nicht eingeschränkt wurde. Bei beiden Versionen der Anlage zu § 27 handelte es sich um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift „§ 27 – Sonstige Vereinbarungen“, ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis, ohne Unterschrift oder Paraphe.

Das Landgericht verurteilte den Mieter zur Räumung.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts. Bei einem mehrjährigen Kündigungsverzicht muss auch im Wohnraum die Schriftform des § 550 S. 1 BGB eingehalten werden.

Der BGH erklärt, dass es auf die Frage, welche der beiden Anlagen die Parteien tatsächlich vereinbart haben, nicht ankommt. Denn beide Versionen verstoßen gegen die notwendige Schriftform des § 550 S. 1 BGB. Nach § 550 S. 1 BGB gilt ein Mietvertrag, der nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, für unbestimmte Zeit. Die Vorschrift verfolgt v.a. den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu ermöglichen, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Verpflichtungen vollständig zu unterrichten (Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers).

Ein Kündigungsausschluss, z.B. der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, schränkt die Rechte eines Erwerbers aber so erheblich ein, dass ein erhebliches Interesse besteht, vor dem Kauf hierüber informiert zu werden. Deshalb muss § 550 S. 1 BGB auch im Fall eines Kündigungsausschlusses, der für längere Zeit als ein Jahr gelten soll, eingehalten werden.

Praxistipp

Die Schriftform ist zunächst ein Thema des Gewerberaummietrechts. Wird gegen das Gebot zur Einhaltung verstoßen, ist nach § 550 S. 1 BGB die Folge, dass der Vertrag für unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Verträge auf unbestimmte Zeit sind im Wohnraummietrecht aber die Regel.

In bestimmten Konstellationen muss aber auch im Wohnraummietrecht auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden, unter anderem: bei Ausschluss des Rechts zur Kündigung, bei beidseitigem Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum, bei Zeitmietverträgen (§ 575 BGB), bei Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) und Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB).

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Zum Beitrag: Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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