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Schriftform: Bei Wohnraum keine genaue Bezeichnung des Kellers notwendig

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 71/07

Mit Urteil vom 12.03.2008 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des LG Gießen bestätigt, nach der im Wohnraummietrecht eine genaue Bezeichnung eines Kellerraums – jedenfalls, wenn die Keller in dem Wohnhaus überwiegend gleichartig sind – zur Einhaltung derSchriftform nicht erforderlich ist.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Mietvertrag über eine Wohnung aus dem Jahr 1979 miteinander verbunden. Die Mietsache ist in dem Mietvertrag wie folgt beschrieben: „1. Obergeschoss…4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Bad/Duschraum…1 Keller… .“ Weiter wird in dem Mietvertrag geregelt, dass sich der Mietvertrag um jeweils 12 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird. Die Kündigungsfrist beträgt weitere 12 Monate. Tatsächlich sollte so gewährleistet werden, dass der Vertrag nach der Kündigung zumindest noch 24 Monate Bestand hat. Im Keller befanden sich vier Kellerräume, die zwischen 10 und 14 qm groß waren.

Mit Schreiben vom 30.09.2005 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf. Sie verlangten die Räumung zum 30.06.2006, also innerhalb von 9 Monaten. Nach ihrer Ansicht soll die vertraglich geregelte Kündigungsfrist nicht gelten, da der Mietvertrag die Schriftform nicht einhält.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigt in seiner Entscheidung das landgerichtliche Urteil, nach dem die Kündigung zum 30.06.2006 nicht wirksam war. Die Wirksamkeit der im Fall streitentscheidenden Kündigungsfristen beurteilt sich noch nach dem alten, vor dem 01.09.2001 geltenden Recht (weshalb die Entscheidung aber auch heute noch von Interesse ist, wird unten erklärt).

Nach § 565a Abs. 1 BGB alte Fassung bestand im Wohnraummietverhältnis die Möglichkeit durch Vereinbarung Kündigungsfristen zu verändern. Nach Ansicht der Vermieter soll aber die zwischen den Parteien abgeschlossene Vereinbarung gegen die bei befristeten Mietverhältnissen von mehr als einem Jahr gesetzlich zwingende Schriftform verstoßen. Die in § 550 BGB gesetzlich geregelte Schriftform wird nur dann gewahrt, wenn alle wesentlichen Vertragsbedingungen, u.a. der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses sich aus der Urkunde ergeben. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt das Mietverhältnis als unbefristet abgeschlossen und ist dann „normal“ innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar.

Die Vermieter meinen, dass die Schriftform dadurch nicht eingehalten werde, weil nach dem Mietvertrag nicht nachvollziehbar sei, welcher der Keller der Wohnung zugeordnet ist. Dem widerspricht der Bundesgerichtshof. Zunächst teilt der BGH die Ansicht der Vermieter, dass aufgrund der langen Kündigungsfristen von mehr als einem Jahr die Schriftform eingehalten werden muss. Nach seiner Ansicht ist aber, unabhängig davon, ob die Parteien sich bei Abschluss des Mietvertrages bereits auf die Zuweisung eines bestimmten Kellerraums der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräume geeinigt hatten oder nicht, die Schriftform gewahrt. Wurde noch kein bestimmter Kellerraum zugewiesen, habe der Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht gem. § 315 Abs. 1 BGB, das regelmäßig keiner Form bedürfe. Haben sich die Parteien auf einen bestimmten Kellerraum geeinigt, sei dies deshalb nicht von Bedeutung, da im Wohnraummietverhältnis ein Keller allein eine untergeordnete Bedeutung für die Parteien habe.

Praxistipp
Der weit überwiegende Teil der Wohnraummietverträge ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, die im Gewerberaum wichtige Frage der Schriftform ist deshalb im Wohnraummietrecht (noch) von untergeordneter Bedeutung. Interessant wird es aber, auch nach neuem Recht, dann, wenn zwischen den Parteien eines Wohnraummietvertrages ein beidseitiger Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart wurde oder der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung, bspw. wegen Eigenbedarfs,verzichtet hat (s. Urteil des BGH vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06). In beiden Fällen verlangt der BGH zur Wirksamkeit der Vereinbarung die Einhaltung der Schriftform.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Schriftform, selbst wenn eine Zuweisung vor Vertragsschluss erfolgte, als gewahrt anzusehen, kann diskutiert werden. Die Annahme, ein Keller sei nur von untergeordneter Bedeutung, wird wohl vom überwiegenden Teil der Mieter einer Wohnung nicht geteilt. Ist der Keller nicht nutzbar, werden von den Instanzgerichten häufig erhebliche Minderungen zwischen 5 – 10% zugestanden. Im Fall der Aufteilung eines Wohnhauses zu Wohneigentum kann es, wenn die Zuweisung der Keller zum Sondereigentum nicht der Zuordnung zu den Mietverträgen folgt, zu sehr erheblichen Problemen kommen. Letztlich wird durch den BGH in der Entscheidung erklärt, dass die Keller „im Wesentlichen gleichartig“ waren. Ob die Entscheidung, wenn die Keller des Wohnhauses sich unterscheiden, gleich lauten würde, wurde durch den BGH offen gelassen.

Zum Beitrag:Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht

Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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