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Schriftformverstoß durch Verschieben der Fälligkeit

  • RA Daryai
  • Gewerberaummietrecht Urteile, Mieten Urteile
Urteil // Landgericht Hamburg // 316 O 310/13

Mit Urteil vom 20.03.2014 hat das Landgericht Hamburg einen Mieter von Gaststättenräumen zur Räumung verurteilt, nachdem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich gekündigt hatte. Das Urteil zeigt, dass schon die mündliche Vereinbarung über das Verschieben der Fälligkeit der Miete einen Schriftformverstoß nach sich ziehen kann.

Der Ausgangsstreit – mündliche Vereinbarung über das Verschieben der Fälligkeit

Die Mietparteien hatten einen bis zum 15.01.2020 befristeten Gewerberaummietvertrag zum Betrieb einer Gaststätte abgeschlossen. In dem schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag war die Fälligkeit der Miete, wie üblich, zum 3. Werktag eines Monats vereinbart. Im Nachhinein vereinbarten die Parteien dann aber mündlich, dass die Miete zur Monatsmitte geschuldet sein soll.

Der Vermieter kündigte den Mietvertrag ordentlich. Er war der Ansicht, dass durch das Verschieben der Fälligkeit die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten war, es also zu einem Schriftformverstoß gekommen ist.

Schriftformverstoß durch Verschieben der Fälligkeit

Die Entscheidung – Mündliche Vereinbarung verletzt die Schriftform

Auf die Klage des Vermieters verurteilt das Landgericht Hamburg den Mieter zur Räumung. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg stellt die mündliche Vereinbarung über das Verschieben der Fälligkeit einen Schriftformverstoß dar. Die zunächst mit dem Mietvertrag eingehaltene Schriftform war nicht mehr eingehalten.

Nach § 550 S. 1 BGB müssen Mietverträge, die über länger als ein Jahr laufen, die Schriftform einhalten. Deshalb muss der Mietvertrag und die zum Mietvertrag abgeschlossenen Nachträge sämtliche wesentlichen Vereinbarungen der Parteien beinhalten. Ist die Schriftform verletzt, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Beide Seiten können kann dann, ohne dass ein Grund notwendig ist, den Mietvertrag kündigen. Nach § 580 a Abs. 2 BGB beträgt die Frist der ordentlichen Kündigung sechs bis neun Monaten.

Die mündliche Vereinbarung über das Verschieben der Fälligkeit hat die Schriftform in jedem Fall nicht einhalten. Das Landgericht Hamburg musste also nur noch darüber entscheiden, ob der Zeitpunkt der Fälligkeit eine wesentliche Vereinbarung ist, die schriftlich geregelt werden muss. Dies bestätigt das Landgericht, da der Zeitpunkt der Fälligkeit wesentlich für die Frage ist, ob und ab wann ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigen kann.

Praxistipp – Schriftform im Gewerberaummietrecht von überragender Bedeutung

Im Gewerberaummietrecht ist die Einhaltung der Schriftform, wenn die Parteien eine längere Mietzeit vereinbaren wollen, von größter Wichtigkeit. Die Entscheidung des Landgerichts zeigt, dass auch mündliche Vereinbarungen, die von „Laien“ als nicht so wichtig angesehen werden, zu einem nachträglichen Verstoß gegen die Schriftform führen können. Vermieter wie Mieter sollten daher, wenn sie an dem Fortbestand eines Gewerberaummietvertrages Interesse haben, peinlich genau darauf achten, dass nachträgliche Vereinbarungen schriftlich, unter Wahrung der Schriftform abgeschlossen werden.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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