Schweigen auf Umbaupläne eines Miteigentümers
Immer wieder werde ich gefragt, ob es denn möglich sei, gewisse bauliche Veränderungen vorzunehmen. Sei es die Anbringung eines Katzennetzes, eines kleinen Gestells vor der Hochparterrewohnung oder auch andere kleine Dinge. Oft wird dann noch ergänzt, man habe dem Nachbarn davon schon erzählt und da habe keiner widersprochen. Das müsse man doch machen können, oder? Leider nicht, denn Schweigen ist keine Zustimmung. Schweigen enthält überhaupt keine Erklärung eines Miteigentümers.
Der Ausgangsstreit − Kann Schweigen auf Umbaupläne des Miteigentümers Zustimmung darstellen?
Das Amtsgericht Kassel hat jetzt entschieden, und das ist auch meine Meinung und ich berate dahingehend, dass alleine ein Schweigen noch keine Zustimmung enthält, auf die man sich später berufen könnte. Abgesehen von der Beweisunsicherheit ist es daher immer ratsam, eine entsprechende Zustimmung aller Eigentümer in schriftlicher Form einzuholen. Am besten durch einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung.
Das Amtsgericht hatte dabei folgenden Fall zu entscheiden: Es handelte sich um Miteigentümer einer zweigliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagten erzählten dabei über die geplanten Umbaumaßnahmen, sie wollten renovieren und dabei auch eine Wendeltreppe errichten. Dies wurde von den Nachbarn und Miteigentümern auch so hingenommen aber nicht weiter kommentiert. Nachdem dann die Arbeiten beendet waren, verlangten die Kläger den Rückbau der Treppe. Sie haben schließlich nicht zugestimmt.
Die Entscheidung – Es wurde nachhaltig in den Bestand des Gemeinschaftseigentums eingegriffen
Das Amtsgericht Kassel hat hier einen Anspruch auf Rückbau der Wendeltreppe gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bejaht, da die Kläger der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Die Wendeltreppe stellt dabei eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, da die Außenfläche des Gebäudes in ihrem äußeren Erscheinungsbild nachhaltig umgestaltet wird. Ferner wurde durch die Befestigung an der Außenwand, also durch Eingriff in das Gemeinschaftseigentum, nachhaltig in den Bestand der Immobilie eingegriffen. Dass der betroffene Gartenanteil eine Sondernutzungsfläche (eine alleinige Nutzungsberechtigung der Beklagten) darstellt, ist nicht entscheidend, da die Fläche trotzdem Gemeinschaftseigentum bleibt. Die optische Veränderung des Baukörpers ist dermaßen gravierend, dass die Zustimmung vorher hätte eingeholt werden müssen. Auch eine widerspruchslose Hinnahme begründet keine konkludente Zustimmung.
Praxistipp – Schweigen bedeutet keine Willenserklärung
Wie schon oben angedeutet, bedeutet Schweigen grundsätzlich gar nichts. Weder eine Zustimmung noch eine Ablehnung. Dies ist ein allgemeiner Grundsatz, den die Juristen mit dem Satz „Schweigen bedeutet keine Willenserklärung“ umschreiben (Ausnahmen gibt es im Bereich des Handelsrechts und unter Kaufleuten). Schon allein aus Beweisgründen und auch um die entsprechenden atmosphärischen Störungen zu vermeiden, sollte ein entsprechender ordnungsgemäßer Beschluss herbeigeführt werden. Dies meint, dass das Vorhaben im Vorfeld ordnungsgemäß kommuniziert und ein entsprechend ordnungsgemäßer Antrag auf der Eigentümerversammlung verhandelt und beschlossen werden muss.
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Simon Guang-Ming Kuo
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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