Nicht zumutbar sechsmal täglich stoßzulüften

Mit Urteil vom 15.04.2016 hat das Landgericht Berlin über einen Rechtsstreit entschieden, in dem die Parteien über die Verantwortung für einen Schimmelschaden stritten. Über das Urteil der ersten Instanz des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 19.10.2015 hatten wir bereits berichtet. Nunmehr erklärt das Landgericht, dass es Mietern regelmäßig nicht zumutbar ist, sechsmal täglich stoßzulüften.

Der Ausgangsstreit – Wohnung müsste wegen Schimmelgefahr täglich mehr als sechs Mal gelüftet werden

In der Sache geht es um einen Schimmelschaden in einer Wohnung. Ursächlich sind die besonders luftdichten Kunststoffisolierglasfenster, die aber dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung der Bezugsfertigkeit der Wohnung entsprechen. Um einen Schimmelbefall zu verhindern, müsste die Wohnung täglich mehr als sechs Mal gelüftet werden.

Im Übrigen verweise ich auf die Zusammenfassung des Urteils des AG Tempelhof-Kreuzberg verweisen. Den Link finden Sie oben.

Die Entscheidung – Ist es Mietenden nich zumutbar, sechs Mal täglich stoßzulüften?

Das Landgericht Berlin bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Mietern sei es regelmäßig nicht zumutbar, sechsmal täglich stoßzulüften. Deshalb bestätigt das LG Berlin, dass die Mieter zur Minderung der Miete berechtigt waren-

Dabei geht auch das Landgericht von der Annahme aus, dass ein Baumangel nicht vorliegt. Dies führt aber nicht dazu, dass die Verantwortung für den Schimmelschaden bei den Mietern liegt. Denn auch die Mieter tragen keine Verantwortung für den Mangel. Es sei den Mietern nicht zuzumuten, sechs Mal täglich zu lüften.

Sechsmaliges Stoßlüften am Tag stelle eine Größenordnung dar, die deutlich über das Lüftungsverhalten hinausgeht, das von der Rechtsprechung noch als zumutbar angesehen wird. Hierbei ist es auch unerheblich, wie viele Personen die Wohnung bewohnen, solange diese nicht überbelegt ist. Die Übergabe eines Merkblattes zum richtigen Heizen und Lüften befreie die Vermieterin nicht von ihrer Gewährleistungspflicht.

Das Landgericht gibt der Berufung der Vermieterin aber insoweit statt, soweit sich diese gegen die Höhe des dem Mieter zugesprochenen Zurückbehaltungsrechts wendet. Es stellt das Zurückbehaltungsrecht mit höchstens dem dreifachen Mietminderungssatz monatlich und insgesamt mit höchstens drei Monatsmieten fest. Mit diesem Betrag könnten die Mängelbeseitigungsmaßnahmen in der Wohnung voraussichtlich durchgeführt werden.

Praxistipp – Vermietende sollten bei Schimmelgefahr ausdrücklich Heiz- und Lüftungsverhalten vereinbaren

In der Besprechung des Urteils des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg wurde von mir die Minderung von 10 % als relativ niedrig bezeichnet. Das Landgericht hat die Minderungshöhe bestätigt. Da der Mieter die Höhe der Minderung nicht angegriffen hat, war es dem Landgericht aber auch nicht möglich, eine höhere Minderung zuzuerkennen.

Vermieter sollten, wenn sie davon wissen, dass eine Schimmelgefahr besteht, ausdrücklich ein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten vereinbaren. Die Übergabe eines Merkblatts zum richtigen Heizen und Lüften reicht zur Vereinbarung nicht aus. Persönlich empfehle ich, direkt in § 1 des Mietvertrages als Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache die Schimmelgefahr zu beschreiben und ausdrücklich ein bestimmtes Heiz-und Lüftungsverhalten zu vereinbaren.

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1. In dem Beitrag Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters stelle ich die Rechte und Ansprüche von Mietern bei Schimmel in dem Mietobjekt dar.
2. Außerdem erkläre ich in Richtig die Miete mindern, was Sie als Mieter bei der Minderung der Miete beachten sollten.
3. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.