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Strenge Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Räumung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 45/09

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.07.2010 zeigt nochmals deutlich, dass eine Räumung der Mietsache ohne Urteil für den Vermieter sehr unangenehme Konsequenzen haben kann.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass ein Vermieter gegenüber säumigen Mietern das Recht in die eigene Hand nimmt und ohne Räumungsurteil die Mietsache räumt. Eine solche unerlaubte Selbsthilfe ist schon deshalb gefährlich, weil der geräumte Mieter, unabhängig von einer eventuell wirksamen Kündigung, die Widerräumung des Besitzes gemäß § 858 BGB durch einstweilige Verfügung verlangen kann. Ein solches Verfahren verursacht erhebliche Kosten – nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf ist der Streitwert genau so hoch wie im Räumungsrechtstreit (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2010 – 24 W 63/10). Diese sind durch den rechtswidrig handelnden Vermieter zu tragen. Mit seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof zusätzlich die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter erheblich erleichtert.

Zunächst weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass bei Selbsthilfe der Vermieter nach § 231 BGB verschuldensunabhängig für den daraus entstehenden Schaden des Mieters haftet. Im Normalfall setzt ein Schadensersatzanspruch ein zumindest fahrlässiges Verhalten voraus oder aber den Verzug mit der Leistung (Ausnahmen: Kfz-Halterhaftung und Garantiehaftung des Vermieters).

Darüber hinaus erleichtert der BGH dem Mieter auch noch die Darlegung des Schadens, weil er durch die Räumung der Mietsache – d.h. Vernichtung der in der Mietsache gelagerten Gegenstände und seiner Unterlagen hierzu – erheblich größere Schwierigkeiten bei der Darlegung seines Schadens hat. Diese Beweisnot ist aber durch den Schädiger/Vermieter verursacht. Der räumende Vermieter wiederum hat nach Ansicht des Bundesgerichtshofs eine besondere Obhutspflicht gegenüber dem nicht anwesenden Mieter.

Im Rechtsstreit muss deshalb der Mieter zunächst alleine plausibel seinen Schaden darlegen. Anschließend ist es, in Umkehr der normalen Beweislast, Aufgabe des Vermieters darzulegen, dass dem Mieter ein solcher Schaden nicht entstanden ist. Hierfür ist der Vermieter verpflichtet, ein aussagekräftiges Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen und deren Wert zu schätzen. Tut er dies nicht, sind für Schadensschätzungen die plausiblen Angaben des Mieters zur Höhe seines Schadens ausreichend.

Häufig werden durch Vermieter zum Nachweis der zum Zeitpunkt der Räumung vorhandenen Gegenstände und deren Wert ein von einem Mitarbeiter gefertigtes Protokoll über die Wohnungsöffnung und bei dieser Gelegenheit gefertigte Lichtbilder vorgelegt. Durch den Bundesgerichtshof wird ausdrücklich erklärt, dass dies nicht ausreichend ist.

Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

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