Studentische Wohngemeinschaft darf Mieter wechseln
In einem Urteil vom 02.07.2018 hat sich das Amtsgericht Gießen mit der Frage beschäftigt, wann der Vermieter einer studentischen Wohngemeinschaft verpflichtet ist, einem Mieterwechsel zuzustimmen, und welche Konsequenzen ein pflichtwidrig verweigerter Mieterwechsel hat. Das Amtsgericht gelangt zu dem Ergebnis, dass eine studentische Wohngemeinschaft wie Mieter wechseln darf. Der Vermieter muss diesem Wechsel zustimmen.
Der Ausgangsstreit – WG möchte Mieter wechseln
Die im Streit stehende Wohnung wird seit 2000 durch eine (studentische) Wohngemeinschaft in wechselnder Zusammensetzung bewohnt. Letztmals wurde im September 2013 ein neuer Mietvertrag über die Wohnung abgeschlossen. Die Mieter, die den Mietvertrag ursprünglich abgeschlossen hatten, sind inzwischen aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Für sie sind neue Mieter in den Mietvertrag eingetreten. Inzwischen wohnen mehrere Mieterinnen in der Wohnung.
Mitte 2017 verlangte die Vermieterin von den Mieterinnen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung i.H.v. 131,93 € monatlich. Im August 2017 baten die Mieterinnen die Vermieterin um Zustimmung zum Wechsel einer der Mieterinnen. Die Vermieterin antwortete, dass sie vor „Klärung“ des Mieterhöhungsverlangens einem Mieterwechsel nicht zustimmen wird.
Mit der Klage möchten die Mieterinnen feststellen lassen, dass sie ohne besondere Genehmigung einzelne Mieter auswechseln dürfen. Darüber hinaus machen die Mieterinnen mit mehreren Anträgen Schadensersatzansprüche aufgrund des nicht durchgeführten Mieterwechsels – daher die ihnen hierdurch entgangene Beteiligung an der Miete – gegen die Vermieterin geltend.
Die Entscheidung – Studentische Wohngemeinschaft darf Mieter wechseln
Das Amtsgericht gibt den Mieterinnen vollumfänglich recht. Die Vermieterin war, so das Amtsgericht, zur Zustimmung zum Mieterwechsel verpflichtet.
Nach Ansicht des Amtsgerichts wurde durch die verschiedenen, in der Vergangenheit durchgeführten Mieterwechsel ein vertraglicher Anspruch der Mieterinnen begründet, der die Vermieterin verpflichtet, auch in Zukunft Mieterwechsel zu gestatten. Die Parteien haben das Mietverhältnis seit vielen Jahren so gelebt. Das Amtsgericht erklärt: „Weil die Vermieterin in der Vergangenheit den Wechsel von Mietern zugestimmt hat, konnten die neuen Mieter davon ausgehen, dass dies auch in Zukunft zu gehandhabt werden sollte, …“. Entsprechend § 553 Abs. 1 S. 2 BGB sollen die Mieterinnen alleine noch verpflichtet sein, der Vermieterin bevorstehende Mieterwechsel anzuzeigen, damit die Vermieterin im Falle eines wichtigen Grundes diesem widersprechen kann. Ein wichtiger Grund muss dabei in der Person des neuen Mieters vorliegen.
Da die Vermieterin nach Ansicht des Amtsgerichts zur Zustimmung zum Mieterwechsel verpflichtet war, verletzte sie mit der Ablehnung mit Schreiben vom 01.09.2017 ihre vertragliche Verpflichtung. Sie ist deshalb ihren Mieterinnen gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet und muss den Mieterinnen den entgangenen Mietanteil seit September 2017 ausgleichen.
Praxistipp – Frage des Mieterwechsels im Vertrag regeln
Die Rechtsprechung befindet sich zwar auf der Linie mit einer Reihe zu der Frage Mieterwechsel bei der studentischen Wohngemeinschaft veröffentlichen Entscheidungen (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 28.07.2009, 2-11 S 230/08; Landgericht Berlin, Urteil vom 11.01.2017, 65 S 375/16). Der BGH behandelt stillschweigende Vereinbarungen – daher wenn Parteien nicht ausdrücklich etwas vereinbaren, sondern stillschweigend durch Handeln und Dulden – äußerst restriktiv. Bevor der BGH eine Entscheidung zur stillschweigenden Vereinbarung eines Rechts zum Mieterwechsel durch den BGH bestätigt, rate ich Wohngemeinschaften, das Recht zum Mieterwechsel ausdrücklich in dem Vertrag zu vereinbaren. Umgekehrt sollten Vermieter, die nicht dauerhaft Wohngemeinschaft in ihrer Wohnung haben möchten, überlegen, ob sie einem Verlangen auf Mieterwechsel zustimmen wollen. Sie sollten zumindest in der Zustimmung darauf hinweisen, dass die Entscheidung keine Bindungswirkung für die Zukunft entfalten soll.
– – –
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
- Zum Beitrag: Rechtstipps für die WG/Wohngemeinschaft
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.
