Tipps zur Ausübung der Mietoption in der Gewerberaummiete

Der Normalfall in der Gewerberaummiete sind befristete Mietverträge, welche automatisch nach Ablauf einer vereinbarten Laufzeit (meist Festlaufzeit genannt) enden. Durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag kann/können darüber hinaus eine oder mehrere sogenannte Mietoption(en) vereinbart werden. Diese ermöglichen einer Vertragspartei, einseitig die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Der Normalfall ist, dass nur den Mietenden vertraglich ein Recht auf Ausübung der Mietoption gewährt wird. Zudem muss die Mietoption stets geltend gemacht werden. Sie sollte nicht mit sogenannten Verlängerungsklauseln verwechselt werden, bei denen sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn nicht eine der beiden Vertragsparteien rechtzeitig der Verlängerung widerspricht oder kündigt. Der folgende Beitrag liefert nützliche Tipps zur Vereinbarung und Ausübung der Mietoption in der Gewerberaummiete.

Welche Gründe sprechen für die Vereinbarung einer Mietoption?

Die Vereinbarung einer Mietoption kann sowohl für Vermietende als auch für Mietende Vorteile mit sich bringen. Mietende müssen danach zunächst nur für die jeweilige Festlaufzeit eine verbindliche Verpflichtung eingehen. Anschließend können sie sich ohne weitere Zustimmung der Vermietenden dafür entscheiden, den Mietvertrag zu verlängern.
Doch auch auf Seiten der Vermietenden gibt es Gründe für die Vereinbarung einer Mietoption.  Grundsätzlich gilt zwar, dass die Vereinbarung einer Indexmiete in der Gewerberaummiete nur dann möglich ist, wenn Vermietende für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder wenn der Mietvertrag für mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde. Darüber hinaus kann aber auch eine Mietoption die Vereinbarung einer Indexmiete ermöglichen. Das ist der Fall, wenn Mietende durch die vereinbarte Mietoption das Recht haben, nach der festen Laufzeit eines befristeten Mietvertrages, einseitig den Vertrag zu verlängern. Die Mietoption kann also für Vermietende die Gelegenheit sein, Mietanpassungen, beispielsweise über eine Indexklausel, im Mietvertrag wirksam zu verankern.

Was ist bei der Vereinbarung einer Mietoption zu beachten?

Die Optionsklausel sollte stets klar und verständlich sein. Sie sollte enthalten, wer das Recht zur Ausübung der Mietoption hat sowie mit welcher Frist und in welcher Form es ausgeübt werden muss. Außerdem sollte ersichtlich sein, ab wann der Vertrag und damit auch die Frist zur Ausübung der Mietoption läuft. So kann alternativ zum Vertragsbeginn festgelegt sein, dass die Laufzeit erst mit Übergabe der Räume beginnt.
Doch was geschieht, wenn die Mietoption nicht ordnungsgemäß ausgeübt wird, Vermietende aber gegenüber den Mietenden erklären, das Mietverhältnis sei verlängert worden? Aufschluss hierüber gibt ein Urteil des OLG Dresden (s. OLG Dresden, Urteil vom 22.02.2017 – 5 U 961/16). Danach ist eine nicht rechtzeitige Optionserklärung ausnahmsweise unschädlich, wenn die andere Vertragspartei eine Erklärung abgibt, die als Bestätigung der Vertragsverlängerung auszulegen ist. Diese kann sich später nicht auf den Fehler bei der Ausübung der Option berufen. Ist eine Verlängerung des Mietverhältnisses also nicht im eigenen Interesse, sollte man sowieso genau prüfen, ob die Option überhaupt wirksam ausgeübt wurde. Aber auch, wenn man ein Interesse am Fortbestehen des Mietverhältnisses hat, ist eine solche Überprüfung sinnvoll. Denn jetzt kann man noch einen möglichen Schriftformverstoß (zur Schriftform, s. diesen Beitrag) durch Aussetzen eines Nachtrags zum Mietvertrag heilen.

Was sollten Mietende beachten, wenn sie eine Mietoption vereinbaren?

Wenn es nicht anders vereinbart wurde, bleiben die Konditionen (also Miethöhe etc.) des alten Mietvertrages nach Ausübung der Mietoption bestehen. Allerdings kann hier eine Falle für Mietende lauern. Häufig finden sich in den Mietverträgen neben der Ausübung der Mietoption auch Regelungen zur Neufestsetzung der Miete. Demnach soll bei Ausübung der Option die Miete nicht einfach fortgeschrieben, sondern vielmehr neu festgesetzt werden. Das heißt aber, dass sich Mietende für lange Zeit (Optionszeitraum) zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verpflichten, ohne überhaupt zu wissen, wie hoch die Miete ist.
Die Regelungen zur Neufestsetzung der Miete können unterschiedlich ausgestaltet sein. So kann vereinbart werden, dass sich die neue Miete anhand der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte bestimmt. Oder aber, dass die Miete durch die Vermietenden nach freiem Ermessen festgesetzt wird.  Regelmäßig soll diese, wenn sich die Parteien nicht einigen können, durch einen Sachverständigen festgesetzt werden. Mietende befinden sich dann nach Ausübung der Option unter erheblichem Druck, eine halbwegs akzeptable Miete zu vereinbaren, da sie befürchten müssen, dass ein Sachverständiger eine noch höhere Miete als marktüblich ansieht.

Besteht die Verpflichtung, eine Frist zur Ausübung der Mietoption zu vereinbaren?

Wenn keine Frist vereinbart ist, kann das Optionsrecht noch am letzten Tag des Mietverhältnisses ausgeübt werden (s. BGH, Urteil vom 14.07.1982 – VIII ZR 196/81). Zum Teil wird auch darauf abgestellt, dass die im Vertrag vereinbarten Kündigungs- und Widerspruchsfristen gelten sollen (s. BGH, Urteil vom 20.03.1985 – VIII ZR 64/84). Daher ist es empfehlenswert, im Mietvertrag eine Frist zur Ausübung der Mietoption zu vereinbaren. Dies sehen die meisten Optionsklauseln ohnehin vor. Üblich sind Fristen zwischen 3 und 12 Monaten. In letzter Zeit hat sich eine Tendenz zu längeren Fristen entwickelt. Diese liegen inzwischen häufig bei 9-12 Monaten.

In welcher Form ist die Mietoption auszuüben?

Zur Beantwortung der Frage, in welcher Form die Mietoption auszuüben ist, sollten Mietende unbedingt ihren Mietvertrag prüfen. In der Regel ist diese in Schriftform auszuüben. Dann muss die Option mit Originalunterschrift einer zur Vertretung berechtigten Person ausgeübt werden. Ein grundsätzliches Schriftformerfordernis für die Optionsausübung lehnt der Bundesgerichtshof (BGH) aber ab (s. BGH, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17).
Zudem sollten Mietende stets darauf achten, dass das Schreiben, in dem die Mietoption ausgeübt wird, den Vermietenden ordnungsgemäß zugeht. Wenn hier keine Frist vereinbart wurde, muss dieses spätestens am Tage der Beendigung des Mietvertrages zugehen, da der befristete Vertrag nach Ablauf nicht mehr „verlängert“ werden kann.
Damit bewiesen werden kann, dass die Erklärung tatsächlich zugegangen ist, sollten Mietende außerdem auf einen Zugangsnachweis achten. Denn selbst beim Versenden von Einschreiben gilt ein Schreiben nicht automatisch als zugegangen, wie ein Urteil des Amtsgerichts München zeigt.

Wer darf die Mietoption ausüben?

Schließlich muss die Mietoption durch die richtige Vertragspartei ausgeübt werden (s. OLG Hamburg, Urteil vom 31.01.2024 – 4 U 69/23) und nur durch vertretungsberechtigte Personen. Gibt ein Stellvertreter die Optionserklärung ab, muss er daher gem. § 174 BGB eine Vollmacht vorlegen. Die Erklärung kann unwirksam sein, wenn der Vertreter die Vollmacht nicht im Original vorlegt und der Erklärungsempfänger dies bei oder unverzüglich nach Abgabe verlangt.

Tipps für Mietende

Mietende sollten die Fristen zur Ausübung der Mietoption gut und sicher notieren sowie rechtzeitig handeln. Es ist nicht empfehlenswert, ein solches Schreiben am letzten Tag abzusenden. Stattdessen sollte genug Puffer für Probleme eingeplant werden, wie beispielsweise, wenn der Bote den Briefkasten nicht findet. Wenn im Mietvertrag eine Regelung zur Neuverhandlung der Miete vereinbart ist, sollten Mietende zudem die Miethöhe bereits vor Optionsausübung aushandeln und nicht erst die Option ziehen. Bei Vertragsverhandlungen vor Abschluss des Mietvertrages ist es weiter sinnvoll, eine Verkürzung der Frist zur Optionsausübung zu verhandeln. Früher waren hier 6 Monate üblich.

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1. Weitere Beiträge zum Thema Mietoption finden Sie hier.
2. Wann ist eine Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss notwendig? Einen ersten Überblick liefert dieser Beitrag.
3. Ein Beschluss des OLG Hamburg zeigt, dass eine Mietoption innerhalb der Ausübungsfrist wahrgenommen werden muss.