Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand

Was ist ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand? Über dieses wohnwerterhöhende Merkmal nach dem Berliner Mietspiegel herrscht häufig Streit. In einer Entscheidung vom 14.02.2018 erklärt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin, dass es nicht ausreichend ist, sich auf eine mehr als 10 Jahre zurückliegende umfangreiche Sanierung und Modernisierung des Wohnhauses zu berufen.

Der Ausgangsstreit – Parteien streiten über Merkmal Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden.

Die Vermieterin verlangt von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Sie begründete ihr Erhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel. Unter anderem behauptete sie, dass das wohnwerterhöhende Merkmal der Merkmalgruppe 4: Gebäude „Überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäude (-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)“ erfüllt sei. Nach dem Vortrag der Vermieterin hat sie das Gebäude im Jahr 2004 umfangreich sanieren und modernisieren lassen. Aus diesem Grund war sie der Ansicht, dass ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist.

Da die Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmten, erhob die Vermieterin Klage auf Zustimmung.

Die Entscheidung – Kein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand bei Modernisierung vor mehr als 10 Jahren

In seiner Entscheidung erklärt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hierzu:

Die von der Klägerin behauptete umfangreiche Sanierung und Modernisierung im Jahr 2004 liegt bereits deutlich über zehn Jahre zurück und kann daher die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes heute nicht mehr begründen.

Deshalb, so das Landgericht, ist die Vermieterin ihrer Pflicht zum Nachweis des wohnwerterhöhenden Merkmals nicht nachgekommen.

Praxistipp – Als Vermieter konkret zum Instandhaltungszustand vortragen

Nach der Entscheidung ist es nicht ausreichend, sich pauschal – also ohne weiteren konkreten Vortrag – auf längere Zeit zurückliegende Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude zu berufen. Wenn man als Vermieter möchte, dass das Gericht das wohnwerterhöhende Merkmal berücksichtigt, muss man vielmehr konkret zum Zustand des Gebäudes vortragen.

Mietern empfehle ich, dass sie, wenn sie der Mieterhöhung (teilweise) nicht zustimmen möchten, eine Liste der nach ihrer Ansicht zutreffenden wohnwerterhöhenden / wohnwertmindernden Merkmale erstellen. Diese können sie der Verwalterin mit der Bitte um Stellungnahme übersenden. Aus der Antwort der Verwalterin kann man dann erkennen, ob man eventuell Merkmale übersehen hat. Bspw. muss nicht jeder Mieter wissen, ob die Vermieterin in der Nähe Stellplätze vermietet. Anhand der Antwort lässt sich dann abschätzen, ob sich der Versuch einer Einigung mit der Verwalterin lohnt. Eventuell lässt sich so ein unnötiger Prozess vermeiden.

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1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
2. Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner  Mietspiegel.
3. In dem Beitrag Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel? finden Sie Hinweise zu weiteren Entscheidungsbesprechungen zu Merkmalen des Berliner Mietspiegels. Weiterhin erkläre ich als Rechtsanwalt für Mietrecht, wie Sie mit der Online-Abfrage des Berliner Senats selbständig die für Ihre Wohnung zulässige Miete bestimmen.