Umlage sonstiger Betriebskosten auf den Gewerbemieter

In einem Urteil aus dem Jahr 2011 hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf über die Frage entschieden, ob es ausreichend für die Umlage sonstiger Betriebskosten auf den Gewerbemieter ist, dass in dem Mietvertrag einfach von sonstigen Betriebskosten gesprochen wird. Das Oberlandesgericht verneint diese Frage.

Der Ausgangsstreit – Mieterin greift verschiedene Positionen der Betriebskostenabrechnung an

Das OLG stellt den Sachverhalt nur verkürzt dar. Bekannt ist, dass die Parteien über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden sind. In dem Vertrag ist geregelt, dass die Mieterin monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, über die die Vermieterin abzurechnen hat.

Zur Umlage dieser Betriebskosten auf den Gewerbemieter heißt es unter anderem in § 5 Ziffer 5.1.15, dass „sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ auf die Mieterin umgelegt werden.

Die Vermieterin rechnet dann über die Betriebskosten des Jahres 2008 ab. Die Mieterin war der Ansicht, dass die Abrechnung mit einem Guthaben enden muss. Sie hat verschiedene Positionen der Betriebskostenabrechnung angegriffen.

Mit ihrer Klage verfolgte die Mieterin die Zahlung eines Guthabens an sich. Auf die Klage der Mieterin hin verurteilte das Landgericht die Vermieterin zu Zahlung von 6.461,99 EUR. Unter anderem war es der Ansicht, dass die Vermieterin nur solche Betriebskosten umlegen kann, die konkret im Vertrag genannt sind.

Die Entscheidung – Ist Umlage sonstiger Betriebskosten auf den Gewerbemieter möglich?

Das OLG Düsseldorf hebt die erstinstanzliche Entscheidung teilweise auf. Für die hier interessierende Frage, ob unter der Überschrift „Umlage sonstiger Betriebskosten“ es möglich ist, unbenannte Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen, bestätigt das OLG jedoch die Entscheidung des Landgerichts.

In § 5 Ziffer 5.1.15 Mietvertrag war geregelt, dass sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese Klausel verstoße aber gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung könne sich gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB insbesondere daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist (Transparenzgebot). Das Transparenzgebot hat insbesondere den Zweck, dem Vertragspartner seine Rechte und Pflichten möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Der Vertragspartner muss insbesondere erkennen, welche wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen ihn bei Abschluss des Vertrages erwarten.

Da § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB grundsätzlich davon ausgeht, dass der Vermieter die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen hat, muss eine Regelung zur Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter deutlich machen, welche Betriebskosten hiervon umfasst sind. Deshalb ist es insbesondere notwendig, dass die sonstigen Betriebskosten zur wirksamen Umlage im Einzelnen benannt werden.

Praxistipp – Überprüfung der Betriebskostenabrechnung kann sich lohnen

Genauso wie das OLG Düsseldorf gehen auch das Kammergericht Berlin (KG Berlin, Urteil vom 15.09.2005 – 8 U 6/05) und das OLG Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2018 – 4 U 106/15) davon aus, dass über die Umlage sonstiger Betriebskosten nur solche Kosten auf den Mieter von Gewerbemieter umgelegt werden dürfen, die der Mietvertrag konkret benennt. Für den Bereich der Wohnraummiete hat das der BGH bereits entschieden (BGH, Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03).

Die Entscheidung verdeutlicht, welches Potenzial häufig in der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen im Gewerberaummietrecht liegt. Aus meiner Erfahrung akzeptieren Gewerberaummieter nicht selten Abrechnungen, mit denen Positionen umgelegt werden, die eigentlich nicht umlagefähig sind. Hier lohnt sich regelmäßig eine Überprüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt, der beurteilen kann, ob die vertraglichen Regelungen den gesetzlichen Anforderungen genügen.

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1. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren die Regelungen zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer genauen Prüfung unterzogen. Eine Vielzahl von Regelungen ist daher unwirksam bzw. wahrscheinlich unwirksam. So müssen Regelungen zur Umlage von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen auf den Mieter eine höhenmäßige Begrenzung vorsehen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10). Regelungen scheitern daran, dass sie intransparent (bspw. zur Umlage der Kosten der Versicherungen, des Centermanager – BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10) oder überraschend (bspw. pauschale Umlage Kosten der Verwaltung – OLG Hamm, Urteil vom 18.06.2017 – 18 U 9/17). Auch eine Vielzahl der Regelungen zur zeitlichen Einschränkung von Einwendungen des Mieters sind unwirksam (bspw. OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 – 3 U 117/10).
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.