Unbewohnbarkeit der Wohnung: keine Mietzahlungspflicht für Ersatzwohnung
Bei Unbewohnbarkeit der Wohnung aufgrund von Sanierungsarbeiten entfällt grundsätzlich die Mietzahlungspflicht auch für die Ersatzwohnung.
Ist eine Mietwohnung aufgrund von Sanierungsarbeiten unbewohnbar, entfällt grundsätzlich die Mietzahlungspflicht sowohl für die Wohnung als auch für die vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ersatzwohnung. Dies hat das Landgericht Berlin (Urteil vom 25.03.2021, Az.: 67 S 336/20) so entschieden.
Ausgangsfall:
Nach einem Wasserschaden musste eine 130 Quadratmeter große Mietwohnung komplett saniert werden. Für den Zeitraum der Arbeiten stellte der Vermieter den Mietern eine Ersatzwohnung im selben Haus zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war allerdings kleiner (90qm), hatte Schimmelbefall und verfügte über einen stark verschmutzten Herd. Außerdem konnten die Mieter nicht alle ihre Möbel mit in die Ersatzwohnung nehmen. Die Mieter zahlten in der Zeit der Sanierungsarbeiten keine Miete. Deswegen kündigte der Vermieter den Mietvertrag und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied zugunsten der Mieter. Denn bei Unbewohnbarkeit der Wohnung bestünde keine Mietzahlungspflicht für die Ersatzwohnung. Dagegen legte die Vermieterseite Berufung ein. Das Landgericht bestätigte die Unwirksamkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein Zahlungsverzug habe nicht vorgelegen.
Die Mieter seien in der Zeit von Mai 2019 bis Januar 2020 von der Mietzahlungspflicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB vollständig befreit gewesen. Denn in diesem Zeitraum sei die Mietsache aufgrund der Sanierungsarbeiten unbewohnbar gewesen. Dem Wegfall der Mietzahlungspflicht stehe nicht entgegen, dass den Mietern eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wurde. Der Vermieter hätte nachweisen müssen, dass die Parteien eine Vereinbarung zur Zahlung einer Miete getroffen haben. Eine solche lag aber jedenfalls ausdrücklich nicht vor. Ist das konkludent der Fall? Auch dies verneinte das Landgericht:
Eine solche Vereinbarung anzunhmen wäre (§ 536 BGB) vielleicht dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter eine vergleichbare und gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.
Praxistipp:
Wichtig ist immer, dass die Mieter die Mängel genau dokumentieren. Ferner muss man beweisen können, dass die Mängel angezeigt wurden.
Simon Guang-Ming Kuo
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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