Untermieter muss nur Ausweis vorlegen
Anhand einer Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2018 wird deutlich, wie gering die Anforderungen an die Aufklärungspflichten des Mieters, der untervermieten möchte, gegenüber dem Vermieter sind. Nach der Entscheidung muss der Untermieter zum Nachweis seiner Identität, nur seinen Ausweis vorlegen.
Der Ausgangsstreit – Mieter legt alleine Aufenthaltsgestattung vor
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Mieterin möchte, nachdem ihre Söhne aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen sind, durch Einzug eines Untermieters ihre Wohnkosten senken. Um die Vermieterin über die Identität des Untermieters zu unterrichten, legte sie der Vermieterin dessen Aufenthaltsgestattung des Bundesamts für Immigration und Flüchtlinge (BAMF) vor.
Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung. Sie war der Ansicht, dass nur im Fall einer Verlobung eine Zustimmung zur Untervermietung erteilt werden muss. Die Vermieterin meinte, dass die Mieterin, wenn sie sich die Miete nicht mehr aufbringen kann, in eine kleinere Wohnung umziehen könne. Durch ihre Argumentation zeige die Mieterin im Übrigen, dass sie nicht mehr über eine ausreichende Bonität verfügt, um das Mietverhältnis fortzusetzen. Letztlich seien die Angaben zur Person des Untermieters unzureichend.
Die Mieterin erhob daraufhin vor dem zuständigen Amtsgericht auf Feststellung des Rechts zur Untervermietung und Zahlung der entgangenen Untermiete. Das Amtsgericht gab der Mieterin recht.
Die Entscheidung – Untermieter muss nur Ausweis vorlegen
Das Landgericht kündigt an, die Berufung der Vermieterin wegen fehlender Erfolgsaussichten einstimmig zurückzuweisen. Auch das Landgericht gelangt zu dem Ergebnis, dass die Mieterin zur Untervermietung berechtigt war.
Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB besteht ein Anspruch auf Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrages auf Seiten des Mieters ein erhebliches Interesse daran entsteht, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist hierfür jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht ausreichend, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (vgl. BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05).
Der von der Klägerin mitgeteilte Grund, durch die Verringerung der Mietbelastung die Wohnung zu erhalten, sei vollkommen ausreichend, so das Landgericht. Dabei sei es vollkommen unerheblich, in welcher Beziehung Mieter und Untermieter stehen. Sie müssen nicht verlobt sein. Da § 553 Abs. 1 S. 1 BGB gerade den Zweck verfolgt, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, muss dieser sich von dem Vermieter auch nicht darauf verweisen lassen, dass er in eine kleinere Wohnung ziehen könne. Genauso wenig kann mit der behaupteten fehlenden Bonität der Mieterin die Untervermietung verweigert werden.
Ein Grund, der Untervermietung nicht zuzustimmen, kann darin liegen, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Vermieter unzumutbar macht, ihn als Untermieter zu akzeptieren (§ 553. Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB). Um prüfen zu können, ob ein solcher wichtige Grund besteht, muss der Mieter die Person des Untermieters benennen. Der Vermieter kann Angaben verlangen, die ihm diese Prüfung ermöglichen. Die von der Mieterin vorgelegte Aufenthaltsgestattung des Bundesamtes für Immigration und Flüchtlinge sei hierzu ausreichend, denn die Vermieterin habe erkennen können, ob einer Untervermietung personenbedingte Gründe entgegenstehen oder nicht.
Praxistipp – Gefahr von Schadensersatz bei verweigerter Zustimmung
Vermieter müssen immer wieder darauf hingewiesen werden, dass sie bei der Überprüfung eines potentiellen Untermieters keine strengen Maßstäbe anwenden dürfen. Sie riskieren ansonsten, dass sie dem Mieter die entgangene Untermiete als Schadensersatz ersetzen müssen. Im Gegenzug sollte man als Vermieter prüfen, ob man von dem Mieter für die Erlaubnis zur Untervermietung einen angemessenen Zuschlag auf die Miete gemäß § 553 Abs. 2 BGB verlangen kann.
Die Aufnahme von Ehepartnern und Lebenspartnern ist im Regelfall Teil des normalen Mietgebrauchs. Eine Zustimmung des Vermieters ist hierfür regelmäßig nicht notwendig.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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