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Untermieter muss sich nicht persönlich vorstellen

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Beschluss // Landgericht Berlin // 64 T 49/20

Zwischen den Parteien von Wohnraummietverträgen kommt es häufiger zum Streit darüber, ob der Mieter zur Untervermietung berechtigt ist oder nicht. Das nach dem Gesetz vorgesehene Recht zur Untervermietung wird von vielen Vermietern als zu weitgehend empfunden. Das Landgericht Berlin hatte nunmehr zu entscheiden: Muss sich der Untermieter persönlich beim Vermieter vorstellen?

Der Ausgangsstreit – Vermieter fordern, dass Untermieter sich persönlich vorstellen

Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Das Mietverhältnis war zum 31.05.2020 beendet. Der Mieter hatte aber schon zum 01.11.2019 eine neue Wohnung gefunden. Für die Übergangszeit hatte der Mieter Untermietverträge mit zwei Untermietern abgeschlossen, um einer doppelten Mietbelastung zu entgehen. Die Vermieter machten ihre Zustimmung zur Untervermietung davon abhängig, dass der Mieter ihnen unmittelbaren Kontakt mit den Untermietern einräumt. Die Untermieter sollten sich also bei den Vermietern direkt vorstellen. Daraufhin erhob der Mieter Klage.

In dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht stimmten die Vermieter jetzt der Untervermietung zu. Die Parteien stritten dann nur noch über die Kosten des Verfahrens. Das Amtsgericht legte diese Kosten den Vermietern auf. Hiergegen erhoben sie sofortige Beschwerde an das Landgericht.

Der Untermieter muss sich nicht persönlich vorstellen

Die Entscheidung – Untermieter muss sich nicht persönlich vorstellen

Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Die Untermieter mussten sich nicht bei den Vermietern vorstellen. Die Vermieter wären auch ohne eine solche Vorstellung zur Zustimmung zu Untervermietung verpflichtet gewesen.

Zunächst stellt das Landgericht fest, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hatte. Er habe vernünftig gehandelt, so das Landgericht, indem er sich bereits frühzeitig auf Wohnungssuche begab. Demnach durfte er die Wohnung auch schon zum 01.11.2019 anmieten. Die Suche nach einer Ersatzwohnung musste er nicht in das Jahr 2020 verschieben, um dann hoffentlich zum geeigneten Zeitpunkt eine neue Wohnung zu finden.

Widerspruch gegen Untervermietung ist nur möglich, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt

Die Vermieter durften auch nicht die Forderung aufstellen, dass sie die in Aussicht genommenen Untermieter persönlich kennenlernen wollen.

Der Vermieter darf der Untervermietung an die in Aussicht genommenen Untermieter gemäß § 553 Abs. 1 BGB nur dann widersprechen, wenn dafür in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Wenn beispielsweise der potenzielle Untermieter mit anderen Mietern in dem Haus verfeindet ist oder andere Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigen wird, darf der Vermieter eine Untervermietung ablehnen. Wenn aber der Vermieter den Untermieter weder persönlich kennt, noch mit öffentlich zugänglichen Mitteln Kenntnis von dessen Person hat, so muss er zunächst einmal davon ausgehen, dass der Mieter einen geeigneten Untermieter gefunden hat. Der Untermieter muss sich in dem Fall auch nicht persönlich vorstellen.

Es sei nicht Aufgabe des Mieters, es dem Vermieter durch zusätzliche Informationen zu ermöglichen, nach denkbaren Hinderungsgründen zu forschen, so das Landgericht. Ausreichend für eine Information des Vermieters ist es daher, wenn der Mieter den Vermietern den Namen (sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum nebst Geburtsort) und Angaben über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermieters zur Verfügung stellt.

Praxistipp – Vermieter sollte Verweigerung der Zustimmung genau prüfen, Mieter kann entgangene Untermiete als Schadensersatz geltend machen

Die Entscheidung des Landgerichts zeigt noch einmal deutlich, dass die Rechte des Vermieters bei Untervermietung extrem eingeschränkt sind. Der Vermieter muss schon sehr genau prüfen, ob er einer Untervermietung die Zustimmung verweigern will. Wenn man hier der Untervermietung pflichtwidrig nicht zustimmt, kann der Mieter schließlich die entgangene Untermiete als Schadensersatz bei dem Vermieter geltend machen.

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  1.  Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
  2.  Warum der Mieter bei einer Untervermietung die Angaben zum Untermieter nicht beweisen muss, zeige ich in diesem Beitrag.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Daryai Kuo & Partner Rechtsanwälte Rechtanwälte, Fachanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Anonym hat 4,86 von 5 Sternen 305 Bewertungen auf ProvenExpert.com