Untermietzuschlag nur bei unzumutbarer Belastung
Die Frage, ob der Vermieter von dem Mieter einen Zuschlag für die Zustimmung der Untervermietung verlangen kann, führt häufig zum Streit zwischen den Parteien. In einem gerade von der 67. Kammer des Landgerichts Berlin zu entscheidenden Fall ging es um eben die Zulässigkeit einer Mieterhöhung aufgrund einer Untervermietung. Das Landgericht kommt zu dem Ergebnis, dass ein Untermietzuschlag nur bei unzumutbarer Belastung des Vermieters in Betracht komme.
Der Ausgangssachverhalt – Vermieter verlangt Untermietzuschlag für Zustimmung zur Untervermietung
Der Mieter einer Wohnung, die bereits bei Mietbeginn von sechs Personen bewohnt wurde, verlangte vom Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung eines weiteren Zimmers. Der Vermieter machte diese von einer Mieterhöhung gemäß § 553 Abs. 2 BGB abhängig. Er berief sich dabei auf die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Nach dieser sei der Vermieter berechtigt, seine Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlages in Höhe von monatlich 50 Euro abhängig zu machen.
Der Mieter klagt auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung. Außerdem verlangt er von dem Vermieter den entgangenen Untermietzins für November 2016 bis März 2017. Das Amtsgericht hatte den Vermieter antragsgemäß verurteilt.
Die Entscheidung – Untermietzuschlag nur bei unzumutbarer Belastung
Das Landgericht weist die Berufung ohne erneute mündliche Verhandlung ab. Die vom Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung sei nicht berechtigt, denn der Vermieter kann nur bei unzumutbarer Belastung einen Untermietzuschlag beanspruchen, so das Landgericht.
Die Genehmigung der Untervermietung eines weiteren Zimmers ohne eine entsprechende Erhöhung der Miete sei dem Vermieter nicht unzumutbar. En Untermietzuschlag sei nicht durch eine stärkere Belegung der Wohnung zu rechtfertigen, da die Wohnung bereits von Anfang an von vier Personen als Mieter und zwei weiteren Personen als Untermieter bewohnt wurde. Da sich die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen durch die angefragte Untervermietung nicht erhöhe, sei eine stärkere Belegung der Wohnung schon nicht erkennbar. Auch die Tatsache, dass der vom Mieter erzielte Untermietzuschlag höher liegt als die vom Mieter geschuldete Miete, führt nicht zu unzumutbaren Nachteilen des Vermieters. Denn in der Untermiete ist üblicherweise zusätzlich noch ein Entgelt für zum Beispiel GEZ, Strom-, Festnetz- und Internetnutzung enthalten. Ein Rechtsanspruch des Hauptvermieters auf anteilige Abschöpfung sei nicht ersichtlich.
Daher sei der im Mietvertrag vereinbarte Untermietzuschlag gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam, so das Landgericht.
Praxistipp – Untermietzuschlag muss man im Einzelfall prüfen
Ob eine Untervermietung eine unzumutbare Belastung für den Vermieter darstellt, ist immer einzellfallbezogen zu prüfen. Auch wird die Frage, ob ein Untermietzuschlag zu zahlen ist, von den Kammern am Berliner Landgericht nicht einheitlich beantwortet.
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Galina Jelena Schmietendorf
Rechtsanwältin
Frau Schmietendorf ist seit 2017 als Rechtsanwältin in Berlin tätig und auf die Bereiche Mietrecht und Versicherungsrecht spezialisiert. Zurzeit absolviert sie die theoretische Prüfung zur Fachanwältin für Versicherungsrecht.
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