Untervermietung der Zweitwohnung aus beruflichen Gründen

Wenn Mietende einen Teil der Wohnung untervermieten möchten, benötigen sie die Zustimmung ihrer Vermietenden. Diese können sie gemäß § 553 Abs. 1 BGB verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Die Frage, wann ein berechtigtes Interesse vorliegt, führt dabei nicht selten zu Streitigkeiten. Im vorliegenden Fall hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu der Frage entschieden, ob die Untervermietung der Zweitwohnung aus beruflichen Gründen ein solches berechtigtes Interesse darstellt.

Der Ausgangsstreit – Mieter verlangt Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Der Mieter zog mit seiner Familie in eine Doppelhaushälfte um, wollte sich die Wohnung jedoch als Zweitwohnung erhalten, da diese rund zehn Minuten von seiner Arbeitsstelle entfernt liegt. Unter der Woche nutze er die Wohnung zum Ausruhen und übernachtete dort auch zwei bis drei Mal wöchentlich, um sich die Fahrtzeit von 40 Minuten zu ersparen.

Er bat erstmals mit Schreiben vom 10.05.2019 um Erlaubnis, zwei Zimmer der Wohnung unbefristet an zwei namentlich genannte Personen unterzuvermieten. Die Vermieterin erteilte ihm zunächst die befristete Erlaubnis, spätere Begehren des Mieters auf Erlaubnis lehnte sie jedoch ab. Daraufhin erhob der Mieter Klage auf Zustimmung der Vermieterin zur unbefristeten Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht Berlin die Klage abgewiesen. Der Mieter habe keinen Anspruch auf Gestattung der teilweisen Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Dem Mieter fehle das hierfür erforderliche berechtigte Interesse von hinreichendem Gewicht. Bei der Wohnung handele es sich nicht um den Hauptwohnsitz des Mieters, er wolle sie aus rein beruflichen Gründen erhalten.

Der Mieter ging dagegen in Revision zum BGH.

Die Entscheidung – Kann die Zustimmung Vermietender zur Untervermietung der Zweitwohnung aus beruflichen Gründen verlangt werden?

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts Berlin auf. Mit den Argumenten des Landgerichts könne ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB nicht abgelehnt werden. Das Landgericht sei rechtsfehlerhaft von einem zu engen Verständnis des Begriffs des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ausgegangen. Es muss jetzt noch einmal Feststellungen zu der Frage treffen, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich aus beruflichen Gründen fortdauernd nutzt.

Gemäß § 553 Abs.1 S. 1 BGB können Mietende von den Vermietenden die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für sie nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Berechtigt ist jedes Interesse Mietender von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Dies sei laut BGH schon dann anzunehmen, wenn Mietende vernünftige Gründe haben, die den Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.

Es sei nicht erforderlich, dass sich das berechtigte Interesse auf den fortdauernden Bestand des Hauptwohnsitzes beziehe. Vielmehr könne ein solches auch an der Untervermietung des Zweitwohnsitzes bestehen, selbst dann, wenn dieser in seinem Gewicht dem Hauptwohnsitz nicht gleichkomme, so der BGH. Entscheidend sei allein, dass das berechtigte Interesse bestehe und dass der Mieter nur einen Teil des Wohnraumes untervermiete.

Von der Überlassung eines Teils des Wohnraums sei regelmäßig dann auszugehen, wenn Mietende den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgeben. Hierfür genüge es bereits, wenn sie ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehalten, um Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder sie dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen, so der BGH.

Berufliche Gründe sind mit Blick auf die Mobilität der heutigen Gesellschaft ein berechtigtes Interesse

Dabei müsse die untervermietete Wohnung nicht der Lebensmittelpunkt Mietender bleiben. Die Mobilität und Flexibilität der heutigen Gesellschaft sprächen gegen ein zu enges Verständnis des berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine doppelte Haushaltsführung aus beruflichen Gründen sei keine Seltenheit mehr. Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB sei schließlich, Mietenden die Wohnung, an der sie festhalten wollen, zu erhalten. Mietende seien auch im Hauptmietverhältnis durch den Mietvertrag nicht verpflichtet, in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt zu begründen. Für den Erhalt einer Wohnung durch Untervermietung könnten keine Anforderungen gestellt werden, die für das ursprüngliche Mietverhältnis keine rechtliche Grundlage fänden.

Die Nutzung als Zweitwohnung aus beruflichen Gründen sei daher ein ausreichendes berechtigtes Interesse, so der BGH. Erforderlich sei nicht, wie vom Landgericht angenommen, dass es dem Mieter bezogen auf sein Einkommen und Vermögen nicht möglich sei, das Mietverhältnis auch ohne die Erzielung von Untermieteinnahmen fortzusetzen. Der hier vorliegende Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Kosten für die Miete sei grundsätzlich als berechtigtes Interesse an der Untervermietung anzuerkennen.

Praxistipp – Lassen Sie sich rechtsanwaltlich beraten, wenn Vermietende die Zustimmung zur Untervermietung verweigern

Vermietende sollten beachten, dass der Schutz ihrer Belange bei der Untervermietung von Wohnungen durch das Gesetz stark eingeschränkt ist. Sie können ihre Erlaubnis zur Untervermietung unter bestimmten Voraussetzungen aber sehr wohl verweigern. Beispielsweise wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermietenden, wegen einer Überbelegung des Wohnraums oder wenn die Untervermietung den Vermietenden aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist.

Außerdem haben Vermietende unter der Voraussetzung, dass ihnen die Untervermietung nur bei angemessener Mieterhöhung zuzumuten ist, die Möglichkeit, ihre Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig zu machen (s. § 553 Abs. 2 BGB).

Wenn Mietende die Zustimmung zur Untervermietung verlangen, sollten sie darauf achten, ihr berechtigtes Interesse ausreichend zu begründen. Hierzu können wir Sie sehr gerne beraten.

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1. Besteht das Recht auf Erlaubnis zur Untervermietung auch bei einer Einzimmerwohnung? Hierzu hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.
2. Unter bestimmten Voraussetzungen können Vermietende einen Untermietzuschlag verlangen. Wann das der Fall ist, zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin.
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