Untervermietung einer Einzimmerwohnung

Kann die Zustimmung zur Untervermietung vom Vermieter verlangt werden? Welche Informationen müssen für ein Recht zur Untervermietung vorgelegt werden? Mieter und Vermieter streiten hierüber regelmäßig – auch vor den Gerichten. Nunmehr musste das Amtsgericht Mitte zu folgender Frage entscheiden: Besteht das Recht auf Erlaubnis zur Untervermietung auch bei einer Einzimmerwohnung?

Der Ausgangsstreit – Mieterin verlangt Erlaubnis zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung

Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 07.12.2007 für eine Einzimmerwohnung verbunden. Zum 01.07.2018 trat die Mieterin dann in ein befristetes Arbeitsverhältnis in Italien ein. Deshalb wollte sie die streitgegenständliche Wohnung für den Zeitraum von einem Jahr untervermieten. Sie beabsichtigte dabei, sich auch während dieses Zeitraums zeitweise noch in der Einzimmerwohnung aufzuhalten. Daher sollte mit einer potenziellen Untermieterin vereinbart werden, die Wohnung dann gemeinsam zu nutzen.

Die Mieterin bat die Hausverwaltung um Zustimmung zur befristeten Untervermietung. Die Hausverwaltung lehnte die Zustimmung jedoch ab. Sie beanstandete, dass die Mieterin keine Angaben zum Untermietzins sowie auch keine Ausweisunterlagen der Untermieterin oder den eigenen Arbeitsvertrag vorgelegt habe.

Die Mieterin kündigte daher das (Haupt-)Mietverhältnis zum 30.04.2019. Sie forderte Schadensersatz aufgrund der entstandenen finanziellen Mehrbelastung. Die Höhe des Schadens beziffert sie mit 400,00 € monatlich.

Nachdem die Vermieterin nicht zahlte, klagt die Mieterin auf Leistung von Schadensersatz. Sie ist der Meinung, die Ablehnung der Untervermietung sei zu Unrecht erfolgt. Ihr sei ein Schaden in Höhe der entgangenen Mieteinnahmen entstanden. Anderer Ansicht ist dagegen die Vermieterin. Sie entgegnet, es bestehe im Falle einer Einzimmerwohnung grundsätzlich kein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung. Außerdem habe die Mieterin es unterlassen, die erforderlichen Angaben über die Untermieterin mitzuteilen.

Die Entscheidung – Mieterin hat Recht auf Untervermietung und damit Anspruch auf Schadensersatz

Das Amtsgericht Berlin-Mitte verurteilt die Vermieterin zur Zahlung von Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen, §§ 280 Abs. 1, 535, 553 Abs. 1 BGB. Die Klage sei, bis auf einen Teil der Zinsen, ganz überwiegend begründet. Die Untermieterlaubnis sei der Mieterin unrechtmäßig verweigert worden. Wenn für die Mieter von Wohnraum ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bestehe, so könnten sie gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB die Zustimmung hierfür vom Vermieter verlangen. Berechtigt sei jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der Rechtsordnung in Einklang steht, so das Amtsgericht (vgl. BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05).

Die Entscheidung der Mieterin, eine befristete Arbeitsstelle in einem anderen Land anzunehmen, während dieser Zeit die bisherige Wohnung beibehalten zu wollen und diese aufgrund der entstehenden Zusatzkosten unterzuvermieten sei daher als berechtigtes Interesse anzusehen.

Bei vollständiger Gebrauchsüberlassung kein Recht auf Untervermietung einer Einzimmerwohnung

Ob es sich dabei um eine Einzimmerwohnung handele, sei hierfür unerheblich. Damit kein Recht zur Untervermietung bestehe, hätte die Mieterin die Wohnung vollständig aufgeben müssen. Dies ist relevant, weil eben jene Anforderungen an die verbleibende Nutzung lange Zeit umstritten waren. Es sei allerdings inzwischen durch das Urteil des BGH (Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13) geklärt, dass der mieterschützende Zweck des § 553 Abs. 1 BGB hier für einen großzügigen Maßstab spreche, so das Amtsgericht.

Nur eine vollständige Gebrauchsüberlassung spreche gegen das Recht auf Erlaubnis zur Untervermietung. In diesem Fall wollte die Mieterin aber die Wohnung bei gelegentlichen Aufenthalten in Berlin gemeinsam mit der Untermieterin nutzen. Außerdem wollte sie persönliche Gegenstände und Möbel in der Wohnung lassen. Sie wollte auch die Schlüssel behalten. Dies seien ausreichende Zeichen für ein Mitgewahrsam. Sie habe ihre Wohnung nicht vollständig aufgeben wollen und daher auch die Sachherrschaft nicht vollständig verloren, so das Amtsgericht. Ein Recht auf Zustimmung zur Untervermietung hat bestanden. Denn allein die Tatsache, dass es sich bei der Wohnung um eine Einzimmerwohnung handele, begründe noch nicht die Schlussfolgerung, dass es sich aufgrund dessen um eine vollständige Gebrauchsüberlassung handele.

Praxistipp – Keine Nachweispflicht für die vorgelegten Informationen zur Untervermietung

Sowohl Mietende als auch Vermietende sollten sich bei Streitigkeiten über das Recht zur Untervermietung stets rechtsanwaltlich beraten lassen. Denn: auch in diesem Urteil weist das Amtsgericht Mitte darauf hin, wie umstritten es sei, welche Informationen über die potenziellen Untermietenden den Vermietenden vorgelegt werden müssen. Je nach Einzelfall sei es möglich, dass die Untermietenden nicht nur namentlich genannt werden müssen. Teilweise bestehe auch ein Recht auf Auskunft über deren berufliche Tätigkeit oder die aktuelle Anschrift.

Das Amtsgericht weist jedoch auch darauf hin, dass kein Anspruch auf Nachweis der vorgelegten Informationen, bspw. durch Vorlage des Personalausweises oder gar des Untermietvertrages, bestehe. Dies gehe nicht aus dem Gesetz, gemäß § 553 Abs. 1 BGB, hervor.

Bei einer nicht zulässigen Untervermietung droht den Mietenden die Kündigung. Die Vermietenden, die einer Untervermietung nicht zustimmen, obwohl sie hierzu verpflichtet wären, müssen in bestimmten Fällen Schadensersatz leisten.

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1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
2. An dieser Stelle erhalten Sie weitere Informationen zur Untervermietung.
3. Muss sich ein Untermieter persönlich bei dem Vermieter vorstellen? Zu dieser Frage hat das Landgericht Berlin entschieden.