Untervermietung im Wohnraummietrecht – Unzumutbarkeit, Zuschlag und Antrag

Im ersten Beitrag dieser Serie zur Untervermietung im Wohnraummietrecht haben wir die Grundlagen und Voraussetzungen der Untervermietung dargestellt. Nun vertiefen wir die Praxis: Wann können Vermietende die Untervermietung ablehnen? Unter welchen Voraussetzungen ist ein Zuschlag auf die Miete möglich? Und was muss ein Antrag auf Untervermietung unbedingt enthalten? Teil 3 beantwortet darüber hinaus die häufigsten Fragen – etwa ob eine einmal erteilte Erlaubnis widerrufen werden kann oder welche Rechte und Pflichten Mietende und Untermietende im Detail haben.

1.      Keine Unzumutbarkeit für die Vermietenden

§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB erlaubt eine Einschränkung des Rechts auf Untervermietung, wenn die Vermietenden die Überlassung nicht hinnehmen müssen. Und zwar insbesondere bei:

• Wichtiger Grund in der Person des Untermietenden
  Dies liegt vor, wenn z. B. bereits Konflikte mit den Vermietenden oder den Hausbewohnern bekannt sind, eine Störung des Hausfriedens zu erwarten ist oder wenn ernsthafte Zweifel an der Zuverlässigkeit der Untermietenden bestehen. Ein früherer Mietrückstand der Untermietenden als Hauptmietende oder betrügerische Angaben können ebenfalls relevante Gründe sein. Diskriminierungen, etwa aufgrund der Herkunft, sind jedoch unzulässig.
• Überbelegung der Wohnung:
  Vermietende können eine Untervermietung ablehnen, wenn durch die zusätzlichen Bewohner die Wohnung überbelegt wird und dadurch Wohnqualität, Sicherheit oder der Hausfrieden beeinträchtigt sind. Als Richtwert wird dabei das Verhältnis von Personenzahl zur Wohnfläche herangezogen.
• Sonstige wichtige Gründe:
  Ein Grund kann etwa sein, wenn das Hauptmietverhältnis demnächst endet und die Untervermietung die Rückgabe der Wohnung erschwert (etwa durch schwierige Räumung). Ebenfalls kann eine gewerbliche Nutzung oder eine erhebliche Mehrbelastung des Eigentums die Vermietenden zur Ablehnung berechtigen. Hier kommt es jedoch stets auf den Einzelfall an.

Die Unzumutbarkeit muss zudem konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Es genügen keine pauschalen Argumente.

2.      Zuschlag auf die Miethöhe bei einer Untervermietung

Die Untervermietung kann für Vermietende eine zusätzliche Belastung darstellen. Etwa durch stärkere Abnutzung oder höheren Verwaltungsaufwand. Deshalb erlaubt § 553 Abs. 2 BGB eine angemessene Erhöhung der Miete, wenn die Gebrauchsüberlassung den Vermietenden nur dann zuzumuten ist.

In der Praxis zeigt sich allerdings, dass die Gerichte mit dieser Möglichkeit eher zurückhaltend umgehen:

Fazit: Ein Mietzuschlag bei Untervermietung ist möglich – aber nur unter engen Voraussetzungen. In der Rechtsprechung hat sich keine einheitliche Linie entwickelt. Während einzelne Gerichte pauschale Prozentsätze von der Untermiete für angemessen halten, verlangen andere eine konkrete Mehrbelastung. Mietende sollten daher frühzeitig mit den Vermietenden das Gespräch suchen und im Zweifel anwaltliche Beratung einholen.

3.      Der Antrag auf Untervermietung

Damit die Vermietenden prüfen können, ob die Voraussetzungen für eine Untervermietung vorliegen, sollten Mietende ihren Antrag möglichst konkret und nachvollziehbar formulieren. Allgemeine Hinweise wie „aus wirtschaftlichen Gründen“ oder „ich bin vorübergehend abwesend“ reichen nicht aus (LG Berlin, Beschluss vom 22.06.2023 – 64 S 280/22).

Der Antrag sollte daher enthalten:

• eine nachvollziehbare Begründung, warum untervermietet werden soll,
• die geplante Dauer der Untervermietung,
• Angaben zur Person der Untermietenden (Name, Anschrift, Berufstätigkeit, Geburtsdatum und Geburtsort). Angaben zu Bonität oder Einkommen sind dagegen nicht erforderlich, da Vertragspartner weiterhin die Hauptmietenden bleiben und diese für Miete und Schäden haften (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.11.2017 – 20 C 212/17).
• Zur Identifizierung reicht ein Lichtbildausweis aus (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2018 – 65 S 202/17).
• Wichtig: Aus dem Antrag muss hervorgehen, dass nur Teile der Wohnung untervermietet werden sollen. Außerdem ist zu konkretisieren, welche Räume genau überlassen werden sollen (z. B. Zimmer, Kelleranteil) und in welcher Form (LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 – 67 S 87/21).

Nicht zulässig ist es, wenn Vermietende die Erlaubnis von Bedingungen wie dem Nachweis einer Haftpflichtversicherung abhängig machen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2020 – 3 C 234/19). Ebenso wenig besteht ein Anspruch der Vermietenden, die Untermietenden persönlich kennenzulernen (LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2020 – 64 T 49/20). Wenn Vermietende die Untermietenden (welche anhand der gemachten Angaben eindeutig identifizierbar sind) weder persönlich kennen noch aus anderen Quellen, wie etwa Presseveröffentlichungen, Kenntnis von der Person oder Anhaltspunkte für eine mangelnde Eignung haben, so müssen die Mietenden es den Vermietenden zudem nicht durch zusätzliche Informationen ermöglichen, nach denkbaren Hinderungsgründen zu forschen. Mietende müssen schließlich die vorgelegten Informationen auch nicht zwingend durch den Personalausweis oder den Untermietvertrag belegen (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 – 25 C 16/20).

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Interessieren Sie sich für häufig gestellte Fragen zur Untervermietung, etwa zur Widerrufsmöglichkeit oder Untervermietung an Touristen? Teil 3 dieser Beitragsserie bietet umfassende Antworten. Für grundlegende Informationen rund um die Untervermietung empfehlen wir den ersten Teil.