Klausel zur Hundehaltung unwirksam
Mit Urteil vom 02.07.2013 hat das Landgericht Berlin die Berufung einer Vermieterin zurückgewiesen, die von einem Mieter nach § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der angemieteten Wohnung verlangt hat. Begründet wurde die Kündigung damit, dass der Mieter ohne Erlaubnis der Vermieterin einen Hund in der angemieteten Wohnung gehalten hat. Die Klage scheiterte unter Anderem daran, dass die Klausel zur Hundehaltung in dem Mietvertrag unwirksam war.
Der Ausgangsstreit – Vermieterin kündigt, da Mieter durch Hundehaltung vertragliche Pflichten verletzt habe
Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung verbunden.
Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag enthält eine Klausel zur Haustierhaltung mit folgendem Wortlaut:
„Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner, usw., auch in Pension gegebene Tiere, dürfen nur nach erteilter vorheriger Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Eine etwaige Erlaubnis kann jederzeit unter Abgabe von Gründen widerrufen werden. Die Haltung von Kleintieren ist erlaubnisfrei.“
Der Mieter schaffte sich dann aber ohne Erlaubnis der Vermieterin einen Hund an. Die Vermieterin kündigte dem Mieter am 29.03.2012 mit der Begründung, der Mieter habe durch die Hundehaltung seine vertraglichen Pflichten verletzt.
Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin auf Räumung der Wohnung ab.
Die Entscheidung – Wann ist eine Klausel zur Hundehaltung unwirksam?
Das Landgericht Berlin bestätigt die Entscheidung des Amtsgericht und weist die Berufung der Vermieterin zurück. Die Klausel, nach der die Zustimmung der Vermieterin zur Hundehaltung, notwendig war, war nach der Entscheidung unwirksam. Aus diesem Grund sei die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht wirksam.
Klausel zur Hundehaltung unwirksam
Da es sich bei der Klausel zur Hundehaltung um eine von der Vermieterin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, war die Klausel nach den §§ 305ff. darauf zu prüfen, ob sie wirksam ist oder nicht.
Nach Ansicht des Landgerichts Berlin ist die Klausel des Mietvertrages tatsächlich nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Regelung benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Aus ihr gehe nicht hervor, an welche Voraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis zur Haltung von Haustieren geknüpft sei, so das LG Berlin.
Prüfung nach den gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht
Da die Klausel unwirksam ist, sei die Frage, ob der Mieter zur Haltung eines Hundes berechtigt ist, nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zu beantworten. Es ist daher die Frage zu beantworten, ob die Haltung von dem ordnungsgemäßen Gebrauch gem. § 535 Abs. 1 BGB umfasst ist, den der Mieter an der Wohnung ausüben kann. Dies sei aufgrund einer umfassenden Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Vertragsparteien sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn zu beurteilen.
Im vorliegenden Fall rechtfertigen die von der Vermieterin vorgebrachten Argumente kein Verbot der Hundehaltung. Die Vermieterin trage weder vor, dass das Mietobjekt durch die Hundehaltung beschädigt werde, noch erkläre sie, dass von dem in der Wohnung des Mieters gehaltenen Hunden irgendwelche Störungen für andere Parteien des Hauses ausgegangen seien. Das Argument der Vermieterin, die Hundehaltung sei nicht artgerecht, helfe ihr auch nicht weiter. Dies habe, wenn es der Fall wäre, für die Abwägung der vertraglichen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter keine Relevanz.
Praxistipp – Umfassende Abwägung im Einzelfall, ob Mietende zur Tierhaltung berechtigt sind
Die Klauseln zur Tierhaltung sind zu einem erheblichen Teil als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam und deshalb nicht anzuwenden. Ob ein Mieter zur Haltung eines Hundes oder einer Katze berechtigt ist, wird dann durch eine umfassende Abwägung im Einzelfall bestimmt. Beide Parteien sollten hier Argumente parat haben, die ihre Auffassung stützt.
Als Vermieter kann man mit der Gefahr der Beschädigung der Mietsache, der Belästigung der Nachbarn im Treppenhaus oder auf dem Hof und einer Lärmbelästigung argumentieren.
Mieter können hingegen anführen, dass es keine Beschwerden durch Nachbarn gebe, auch Mietparteien im Haus Hunde halten und der eigene Hund gut erzogen ist.
– – –
- Bereits im März 2013 hatte der Bundesgerichtshof zu der Frage der Wirksamkeit einer Klausel zur Tierhaltung entschieden:
Unwirksame Tierhaltungsklausel, umfassende Abwägung - Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.
