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Pauschalen für Verwaltung und Instandsetzung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Oberlandesgericht Hamm // 18 U 9/17

Mit einem Urteil vom 08.06.2017 hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm präzisiert, welche Anforderungen an eine wirksame Umlage von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie der Verwaltung in einem Gewerberaummietvertrag zu stellen sind. Das Gericht hat insbesondere Pauschalen für Verwaltung und Instandsetzung in einem Gewerberaummietvertrag geprüft. Eine Vielzahl der aktuell in Gewerberaummietverträgen verwendeten Klauseln zur Umlage dieser Kosten, dürften einer solchen Prüfung nicht standhalten, mit der Folge dass der Mieter diese Kosten nicht tragen muss.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Gewerberaummietvertrag aus dem Jahre 2011 miteinander verbunden. Neben einer Grundmiete von 3.780,00 EUR soll die Mieterin Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Höhe von 1.350,00 EUR zahlen. Zu diesen Nebenkosten erklärt § 4 Mietvertrag, dass es sich hierbei um „Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 … sowie die in der Anlage 2 ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten“ handelt. In der Anlage 2 heißt es dann unter anderem:

„14. Die Kosten für den Hausmeister hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, für den Hausmeister, ohne dass ein Abzug für eventuell geleistete Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten erfolgen muss.  

Für die Hausverwaltung die Kosten der Hausverwaltung (unabhängig davon, ob der Vermieter sie selbst vornimmt oder einen Dritten mit dieser Leistung beauftragt) werden pauschal mit 4% der Jahresnettomiete berechnet und gehören in dieser Höhe zu den umlagefähigen Nebenkosten.

18.
Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4% der Jahresgrundmiete angesetzt. 

Die Vermieterin rechnete am 17.06.2015 über die Nebenkosten ab. Sie gelangt zu einer Nachforderung von 4.898,80 EUR. Mit der Abrechnung wurde zusätzlich die Vorauszahlung auf die Betriebskosten um einen Betrag in Höhe von 474,00 EUR monatlich erhöht. Die Mieterin leistete auf die Abrechnung einen Betrag in Höhe von 1.149,80 EUR. Die abgerechneten pauschalen Kosten von 1.874,50 EUR für die Verwaltung und 1.874,50 EUR für Instandhaltung und Instandsetzung zahlte sie nicht. Darüber hinaus passte sie auch die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht an.

Die Vermieterin klagte auf Leistung der restlichen Nachzahlung sowie der nicht geleisteten erhöhten Vorauszahlungen. Das Landgericht gab der Klage allein in einer Höhe von 98,00 EUR monatlich für einen Teil der nicht geleisteten Vorauszahlungen statt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht Hamm bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Die Vermieterin kann keine Kosten für die Pauschalen Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung auf den Mieter umlegen. Die Regelungen des Mietvertrages sind als allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 ff. BGB unwirksam.

Umlage der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Die Regelung in Ziffer 18 der Anlage 2 zur Umlage der Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung verstößt zum einen gegen § 305 c Abs. 1 BGB und zum anderen gegen § 307 Abs. 1 S., Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die Regelung ist überraschend (§ 305 c Abs. 1 BGB). Nach dem Mietvertrag ergebe sich für die Mieterin das Bild, dass sie eine Grundmiete sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten hat. Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung werden aber nicht als Vorauszahlung umgelegt – die nur in der tatsächlich entstandenen Höhe anfallen und über die abgerechnet wird –, sondern sollen als Pauschale geleistet werden. Angesichts des Aufbaus des Mietvertrages musste die Mieterin nicht damit rechnen, dass in den Regelungen zur Betriebskostenvorauszahlung sich eine Regelung zur Umlage einer Pauschale findet.

Darüber hinaus benachteiligt die Regelung sie auch unangemessen (§ 307 Abs. 1 S., Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt eine unangemessene Benachteiligung unter anderem dann vor, wenn dem Mieter ohne eine höhenmäßige Beschränkung die Kosten der Erhaltungslast auch der gemeinsam genutzten Flächen und Anlagen aufgebürdet wird. In dem zu prüfenden Vertrag werde die Pauschale zwar auf einen Betrag von 4% der Grundmiete beschränkt. Gleichzeitig werden aber auch die Kosten des Hausmeisters, die auch Kosten der Instandsetzung beinhalten, ohne jede Beschränkung auf die Mieterin umgelegt. Da beide Regelungen eine Umlage von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung beinhalten, müssen sie gemeinsam bewertet werden. Insgesamt werden so die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung nicht mehr begrenzt, was zur Unwirksamkeit beider Klauseln führe (sog. Summierungseffekt).

Umlage der Kosten für die Verwaltung

Auch die pauschalen Kosten der Hausverwaltung kann die Vermieterin nicht auf den Mieter umlegen. Zunächst ist auch die Regelung einer Pauschale für Kosten der Verwaltung im Rahmen der Vereinbarungen zur Betriebskostenvorauszahlung für den Mieter überraschend. Hinzu kommt, so das OLG, dass die Regelung intransparent ist und die Mieterin gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unangemessen benachteiligt. Die Vereinbarung zu den Verwaltungskosten sei im Rahmen des gesamten Klauselwerks des Mietvertrags unverständlich, denn es sei nicht nachvollziehbar, weshalb eine Pauschale für die Verwaltungstätigkeit umgelegt werde, obwohl mit den Kosten für den Hausmeister ausdrücklich noch weitere Verwaltungskosten auf die Mieterin abgewälzt werden sollen. Dies benachteilige den Mieter unangemessen, da so Kosten, die nur einmal entstehen, doppelt auf die Mieterin umgelegt werden können.

Praxistipp

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts zeigt deutlich, dass eine Überprüfung der Regelung zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter im Gewerberaummietrecht zu erheblichen Einsparungen für den Mieter führen kann. Der Mieter muss in dem hier entschiedenen Fall mindestens 8% weniger Miete im Jahr leisten. Dabei hat das Gericht noch nicht einmal berücksichtigt, dass der Summierungseffekt auch zur Unwirksamkeit der Regelung zur Umlage der Kosten des Hausmeisters führt.

Grundsätzlich rate ich Mietern aber dringend dazu, erhöhte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zunächst unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen. Solche Vorauszahlungen sind Teil der Miete. Kommt das Gericht zu einem anderen Ergebnis als man selbst und erreicht der Rückstand eine Höhe von zwei Monatsmieten, droht die außerordentlich fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB.

Vermieter müssen bei der Vertragsgestaltung, sauber zwischen der Umlage von Betriebskosten als Vorauszahlungen und als Pauschalen trennen. Darüber hinaus muss überlegt werden, welche Kosten eventuell in mehreren Positionen enthalten sind. Insbesondere für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung muss der Vertrag eine allgemein gültige Obergrenze enthalten. Ansonsten riskiert man, dass sich Vertragsklauseln zur Umlage verschiedener Positionen gegenseitig infizieren und am Ende noch nicht einmal die Kosten des Hausmeisters umlegbar sind.

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  1. In dem Beitrag Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte erkläre ich als Fachanwalt für Mietrecht, weshalb sowohl Mieter als auch Vermieter sich vor Abschluss eines Gewerberraummietvertrags beraten lassen sollten.
  2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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