Unwirksame Schönheitsreparaturklausel in der Gewerbemiete

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses kommt es häufig zu Streitigkeiten darüber, wer in welchem Umfang Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Grundsätzlich gilt im Gewerbemietrecht, dass Vermietende gesetzlich zur Instandsetzung verpflichtet sind, § 535 BGB. Sie können diese jedoch entweder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) oder durch Individualvereinbarung auf die Mietenden abwälzen. Die Übertragung von Schönheitsreparaturen als AGB kann aber unwirksam sein, insbesondere wenn die Klausel Mietende unangemessen benachteiligt. Dabei orientiert sich die Rechtsprechung oft an Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln in der Wohnraummiete. Das Kammergericht (KG) hat jetzt mit Beschluss vom 17.05.2020 zu der Frage der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entschieden. Von entscheidender Bedeutung war, ob eine Schönheitsreparaturklausel die Ausführungsart bestimmen darf.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin verlangt Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen

Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 17.01.1983 für Gewerberäume miteinander verbunden. Geschäftszweck war der Betrieb eines Seniorenwohnheims. Am 01.01.2005 trat die Mieterin als neue (und alleinige) Mieterin in den Mietvertag ein.

Die Vermieterin war der Ansicht, dass sich die Mieterin ihr gegenüber mit Schreiben vom 23.05.2003 verpflichtet habe, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Schlussrenovierung durchzuführen. Sie leitete dies  aus einem von der Vormieterin der Mieterin an das Bezirksamt (Vormieterin der Vormieterin) gerichteten und nachrichtlich an sie weitergeleiteten Schreiben ab. Sowohl die Vermieterin als auch das Bezirksamt und die Vormieterin waren damals davon ausgegangen, dass das Bezirksamt vor Rückgabe des Mietobjekts eine Renovierung durchzuführen hat. Mit der Übertragung der Mietverträge auf die Vormieterin sollte das Bezirksamt von dieser Pflicht befreit werden.  Die Vormieterin war ebenfalls der Ansicht, dass sie zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Nachdem die Mieterin das Mietobjekt zurückgegeben hat, erhob die Vermieterin Klage. Sie machte Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gegen die Mieterin geltend. Das Landgericht war der Ansicht, dass die Mieterin wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Es hat die Klage abgewiesen. Hiergegen legte die Vermieterin Berufung ein.

Die Entscheidung – Wann liegt in der Gewerbemiete eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vor?

Das Kammergericht kündigt an, die Berufung zurückzuweisen. Diese habe keine Aussicht auf Erfolg. Eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen folgt weder aus der Nachricht aus dem Jahr 2003 noch aus der vertraglichen Vereinbarung.

Keine individuell eingegangene Verpflichtung

Das KG führt aus, dass sich die Mieterin durch das Schreiben der Vormieterin vom 23.05.2003 nicht verpflichtet habe, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Schlussrenovierung durchzuführen. Die Nachricht der Vormieterin an das Bezirksamt sei keine gegenüber der Vermieterin abgegebene rechtsgeschäftliche Willenserklärung gewesen. Diese habe das Schreiben nur nachrichtlich erhalten. Zudem wollte die Vormieterin zum Ausdruck bringen, dass sie bei späterer Beendigung des Mietverhältnisses anstelle des Bezirksamts Schönheitsreparaturen im Rahmen der vertraglichen Verpflichtung durchführen werde. Anhaltspunkte dafür, dass sie sich über ihre vertragliche Verpflichtung hinaus zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten wollte, bestehen nicht, so das KG.

Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrags ist unwirksam

Zudem ist die Schönheitsreparaturklausel nach Ansicht des Kammergerichts unwirksam. Sie sei gemäß § 305c Abs. 2 BGB unklar und benachteilige in ihrer ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner unangemessen, da sie die Regelung enthalte, dass die Mieterin nicht berechtigt sei, ohne Zustimmung der Vermieterin von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.

Für das Wohnraummietrecht hat der BGH bereits ausgeführt, dass der Begriff der Ausführungsart nicht eindeutig sei. Er könne sich sowohl auf die Grundausstattung als auch auf die Ausgestaltung im Einzelnen beziehen. Es sei nicht erkennbar, welche Änderung zustimmungspflichtig sein solle. Der Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart beschränke Mietende unangemessen, ohne dass ein anerkennenswertes Interesse Vermietender erkennbar sei (s. BGH, Urteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06).

Das KG überträgt die Ausführungen des BGH nunmehr auf das Gewerbemietrecht. Die Klausel benachteilige die Mieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Inhaltskontrolle des § 307 BGB finde auch gegenüber Unternehmern Anwendung. Die Mieterin sei gehindert, die Mieträume nach ihrem Geschmack zu gestalten. Diese Einschränkung wiege im Gewerbemietrecht umso schwerer, als die Ausgestaltung von Geschäftsräumen häufig Teil des Geschäftskonzepts sei, so das KG. Der Geschäftszweck war hier der Betrieb eines Seniorenheims. Die Mieterin sei berechtigt und darauf angewiesen, dass die Räume zu Wohnzwecken weitervermietet werden. Sie könne gar nicht verhindern, dass diese von einzelnen Mietenden abweichend von der bisherigen Ausführungsart renoviert werden. Bei einer Wirksamkeit der Klausel wäre die Mieterin gehindert, die Räume entsprechend dem vertraglich vereinbarten Geschäftszweck weiterzuvermieten. Die Folge ist die vollständige Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Praxistipp – Lassen Sie sich rechtsanwaltlich beraten

Auch in der Gewerberaummiete ist es ratsam, die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln stets rechtsanwaltlich überprüfen zu lassen. Sofern es sich um AGB handelt, unterliegen diese der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB. Von einer solchen Prüfung ausgenommen sind sogenannte Individualvereinbarungen. Eine Individualvereinbarung setzt aber voraus, dass die Mietenden zumindest die Möglichkeit hatten, die inhaltliche Ausgestaltung mitzubestimmen. Schönheitsreparaturklauseln werden aber im Regelfall von den Vermietenden in ihrem Mietvertragsformular vorgegeben.

Streiten Mietende und Vermietende darüber, ob eine solche Individualvereinbarung vorliegt, liegt die Beweislast bei den Vermietenden. Sie müssen beweisen, dass es sich nicht um AGB handelt.

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1. Nach der Rechtsprechung des XII. Senats des BGH sind Mietende von Gewerbe im Hinblick auf Schönheitsreparaturklauseln ähnlich schutzwürdig, wie Mietende einer Wohnung (s. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02)
2. Einen allgemeinen Überblick zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen bietet dieser Beitrag.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.