Schönheitsreparaturklausel – ölhaltige Farben

Welche Schönheitsreparaturklausel ist noch wirksam, welche ist bereits unwirksam, darum wird weiterhin zwischen Mietern und Vermietern gerungen. Das Landgericht Berlin hatte über eine Schönheitsreparaturklausel zu entscheiden, nach der der Mieter alleine ölhaltige Farben verwenden durfte.

Der Ausgangsstreit – Schönheitsreparaturklausel mit Vorgabe „ölhaltige Farbe“

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Nach Ende des Mietvertrags verlangten die Mieter die Kaution zurück. Die Vermieter rechneten mit einem behaupteten Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf.

In dem Mietvertrag ist zu Schönheitsreparaturen unter anderem folgendes vereinbart: „(…) Weiterhin Anstreichen der Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen sowie Anstreichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Wasser- und Abwasserrohre sowie das Streichen der Holzdielenfußböden und Scheuerleisten – soweit vorhanden – mit ölhaltigen Farben (Alcydharzfarbe) keinesfalls mit wasserlöslichen Farben (Acrylfarben).“

Das Amtsgericht hatte der Klage der Mieter stattgegeben, da die von den Vermietern erklärte Aufrechnung nicht greifen soll.

Die Entscheidung – Schönheitsreparaturklausel, die ölhaltige Farbe vorgibt, ist unwirksam

Die Rechtsprechung prüft Allgemeine Geschäftsbedingungen stets nach der nutzerfeindlichsten Auslegung. Das meint: ist eine Klausel auslegungsbedürftig, wird die Auslegung gewählt, die den Mieter am meisten benachteiligt und dann geprüft, ob bei einer solchen Auslegung die Klausel noch wirksam ist. In dem durch das Landgericht entschiedenen Fall besteht die Frage, ob sich die Vorgabe der Verwendung von ölhaltigen Farben nur auf die Holzdielenfußböden und Scheuerleisten bezieht oder auf alle in dem Satz genannten Bestandteile der Wohnung. Das Landgericht meint, dies sei nicht eindeutig, deshalb ist – als nutzerfeindlichste Auslegung – die Vorgabe auf den gesamten Satz zu beziehen. Dann wird der Mieter aber in seinem Dekorationswunsch während der Mietzeit unangemessen eingeschränkt (außerdem wären fachgerechte aber mit Acrylfarben durchgeführte Schönheitsreparaturen nicht ausreichend, wenn der Mieter kurze Zeit später auszieht).

Schönheitsreparaturklauseln sind recht häufig deshalb unwirksam, weil sie dem Mieter bestimmte Ausführungsbestimmungen vorgeben (z.B. „Weißen der Wände und Decken“ oder „Beibehaltung der bisherigen Ausführungsart“). Dabei ist der Umfang der Schönheitsreparaturen durch das allgemeine Verständnis des Begriffes vorgegeben und muss deswegen oft gar nicht noch einmal (und dann eben oft in unwirksamer Form) definiert bzw. vorgegeben werden. Dieses allgemeine Verständnis wird dann auch in dem von dem Bundesjustizminister vorgelegten Mustermietvertrag von 1976 widergegeben. Außerdem sind Schönheitsreparaturen ohnehin durch den Mieter fachgerecht durchzuführen. Wäre eine Lackierung mit Acrylfarben also nicht fachgerecht, wären die Arbeiten durch den Mieter mangelhaft. Dies müsste man nicht extra vertraglich vereinbaren. Jede Beschreibung des Begriffes in den vom Vermieter vorgegebenen Allgemeine Geschäftsbedingungen erhöht das Risiko der Unwirksamkeit der Klausel, ohne dass hierdurch für den Vermieter ein Mehr oder Besser an Arbeiten des Mieters gewonnen wäre.

– – –

1. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
2. Siehe hierzu auch den Beitrag Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln