Vereinbarung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2016 ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr durch einen Makler unwirksam. Eine solche Vereinbarung benachteiligt den Maklerkunden unangemessen, wenn sie zusammen mit einem Maklervertrag abgeschlossen wird.
Der Ausgangsstreit – Verein verlangt Unterlassung der Vereinbarung eine Reservierungsgebühr
Das Gericht entscheidet in einem Verfahren nach dem Gesetz über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts- und anderen Verstößen (UKlaG). Kläger ist eine nach § 3 UKlaG anspruchsberechtigte Stelle (Verbraucherschutzzentrale oder eine ähnliche Organisation). Die Klage richtet sich gegen eine Immobilienmaklerin. Sie verfolgt das Ziel, feststellen zu lassen, dass eine von der Maklerin verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam ist.
Die Maklerin hat in der Vergangenheit mit Verbrauchern Reservierungsvereinbarungen abgeschlossen, wenn diese sich für eine zu vermittelnde Immobilie interessieren. In dieser Vereinbarung lässt sich die Maklerin eine „Reservierungsgebühr“ versprechen. Wird später der Kaufvertrag abgeschlossen und die Maklerprovision für die Vermittlung fällig, wird dann, wie üblich, die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet. Wenn kein Kaufvertrag zustande kommt, verbleibt die Reservierungsgebühr bei der Maklerin.
Der Kläger meint, dass eine solche Reservierungsgebühr als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist. Entgegen der gesetzlichen Konzeption des Maklerrechts lässt sich die Maklerin ein erfolgsunabhängiges Maklerhonorar versprechen. Die Maklerin vertritt die Ansicht, dass die Reservierungsvereinbarung unabhängig von der späteren Maklertätigkeit ist. Als Hauptleistung unterliege die Reservierungsgebühr nicht der Inhaltsprüfung gem. § 307 Abs. 3 S. 1 BGB.
Das Amtsgericht Charlottenburg hatte dem Kläger Recht gegeben.
Die Entscheidung – Vereinbarung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam
Das Landgericht bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts und weist die Berufung zurück.
Die Reservierungsvereinbarung ist keine Hauptleistung, so das Landgericht. Zumindest in dem hier entschiedenen Fall wurde die Reservierungsvereinbarung im Zusammenhang mit einem Maklervertrag abgeschlossen. Es handele sich daher um eine den Maklervertrag begleitende Vereinbarung. Dies ergibt sich auch daraus, dass die Reservierungsgebühr bei Abschluss eines Kaufvertrages erstattet, bzw. auf die dann fällige Maklergebühr verrechnet wird.
Die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr benachteiligt den Maklerkunden unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB). Eine solche unangemessene Benachteiligung wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter anderem dann bejaht, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornerein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 12.06.2001 – XI ZR 274/00).
Die Reservierungsvereinbarung berücksichtigt nicht die Interessen des Maklerkunden. Für den Maklerkunden ergeben sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung kein nennenswerter Vorteil. Vielmehr erlangt die Maklerin, die ja zunächst für die Verkäuferseite tätig ist, zusätzlich einen von dem Abschluss des Kaufvertrags unabhängige weitere Vergütung von der Käuferseite. Dies weicht erheblich von dem wesentlichen Grundgedanken des Maklerrechts ab, dass der Makler grundsätzlich nur im Erfolgsfall eine Vergütung erhalten soll.
Schließlich sei für den Maklerkunden überhaupt nicht sichergestellt, dass er das reservierte Objekt dann auch erwerben kann. Denn der Verkäufer habe weiter die Möglichkeit, selbst wenn er einen Makleralleinauftrag vereinbart hat, unabhängig von der Maklerin mit einem Dritten einen Grundstückskaufvertrag abschließen. Es sei auch unangemessen, dass die Maklerin die Reservierungsgebühr selbst dann behalten darf, wenn das Scheitern des Vertragsschlusses nicht durch den Maklerkunden zu vertreten ist. Der Maklerkunden habe keine Möglichkeit, naczuweisen, dass der Maklerin ein geringerer Aufwand entstanden ist.
Praxistipp – Reservierungsvereinbarung überprüfen lassen
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin wird auf eine Vielzahl von Reservierungsvereinbarungen anwendbar sein. Maklerkunden, die eine Reservierungsgebühr geleistet haben und deren Kaufvertrag dann aber nicht zustande gekommen ist, haben nach dem Urteil des Landgerichts gute Chancen ihre Reservierungsgebühr von dem Makler zurück zu erhalten.
Update – Kammergericht hebt die Entscheidung auf
Das Kammergericht hat auf die Berufung der Maklerin die Entscheidung aufgehoben (KG, Urteil vom 19.10.2017 – 23 U 154/16). Nach der Entscheidung des Kammergerichts ist entscheidend, ob die Parteien eine Reservierungsvereinbarung eigenständig abschließen oder diese Teil des Hauptvertrages zum Nachweis oder Vermittlung ist.
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- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
- Unter Maklerrecht finden Sie weitere Entscheidungen zu Fragen der Maklerprovision.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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