Verdachtskündigung des Gewerbemietvertrags

Wenn der Verdacht der Begehung schwerwiegender Straftaten im Raum steht, kann es für eine Partei eines Gewerbemietvertrages unzumutbar sein, das Mietverhältnis weiter fortzuführen. Doch unter welchen Voraussetzungen ist eine außerordentlich fristlose Verdachtskündigung des Gewerbemietvertrags wirksam? Hierzu hat das Landgericht Potsdam entschieden.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin kündigt das Mietverhältnis wegen des Verdachts der Begehung von Straftaten

Die Mieterin betreibt ein Unternehmen der Reinigungsindustrie. Am 16.09.2011 schloss sie mit der Rechtsvorgängerin der Vermieterin einen mit „Werkvertrag über die Erbringung von Leistungen auf dem Gebiet der Textillogistik“ überschriebenen Vertrag hinsichtlich der streitgegenständlichen Gewerbeflächen. Die Vermieterin überließ im Zuge dessen der Mieterin in dem Gebäude ca. 2000 m² Handelsflächen kostenfrei und ca. 173,4 m² Flächen als Verwaltungsflächen gegen Zahlung eines Entgelts.

Am 21.01.2022 wurden die Mieterin und ihr Gesellschafter auf die von der dem US-amerikanischen Finanzministerium unterstehenden Aufsichtsbehörde Office of Foreign Assets Control (OFAC) geführte sogenannte SEM-Liste gesetzt. Grund hierfür war eine behauptete Finanzierungstätigkeit für die in Deutschland als terroristische Organisation verbotene Hisbollah. Die Vermieterin erfuhr hiervon Ende Januar 2022. Daraufhin kündigte sie den mit der Mieterin geschlossenen Vertrag am 01.02.2022 außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund und sprach hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Sie erteilte der Mieterin zudem ein Hausverbot und forderte sie auf, die gemieteten Flächen bis spätestens zum 04.02.2022 zu räumen. Es stehe der Verdacht der Begehung schwerwiegender Straftaten im Raum. Ein Festhalten an den Verträgen bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin sei unzumutbar. Das Vertrauensverhältnis zur Mieterin sei nachhaltig und unwiederbringlich zerstört.

Die außerordentliche fristlose Kündigung sei erforderlich gewesen, da der begründete Verdacht bestehe, dass die Mieterin die Hisbollah finanziere und unterstütze. Den Verdacht habe die Mieterin bisher nicht entkräften können. Die Vermieterin sieht sich unmittelbar erheblichen eigenen Risiken und der Gefahr weitreichender Kollateralschäden ausgesetzt.

Auf den streitgegenständlichen Vertrag sei laut Vermieterin nur Werkvertragsrecht anzuwenden, sodass sich ihr Kündigungsrecht aus § 648a BGB ergebe. Ihre außerordentliche Kündigung sei als Verdachtskündigung wirksam. Zur Durchsetzung ihres Anspruchs erhebt sie schließlich Klage auf Räumung und Herausgabe.

Die Entscheidung – Ist eine Verdachtskündigung des Gewerbemietvertrags wegen der Begehung von Straftaten möglich?

Die Klage ist unbegründet. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietflächen zu, so das Landgericht.

Es sei unstreitig, dass die Mieterin die zu Lagerungszwecken genutzten Flächen im Erdgeschoss seit Ausspruch des Hausverbotes nicht mehr nutze. Diese befänden sich wieder im Besitz der Vermieterin. Die Mieterin mache hier auch kein Besitzrecht geltend. Hinsichtlich der Flächen im ersten Obergeschoss bestehe jedoch kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Mieterin. Die Kündigung der Vermieterin vom 01.02.2022 sei als außerordentliche Kündigung unwirksam, so das Landgericht.

Bei der Kündigung handele es sich um eine sogenannte Verdachtskündigung, die im Einzelfall auch bei einem Mietverhältnis zulässig sei. Voraussetzung sei dort ebenso wie im § 648a BGB, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Es bedürfe keiner Entscheidung, ob das streitgegenständliche Rechtsverhältnis nach Werkvertragsrecht oder nach Mietrecht zu beurteilen ist.

Beweislast liegt hier bei der Partei, welche die Verdachtskündigung ausspricht

Im vorliegenden Fall fehle es am wichtigen Grund für eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses. Die Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast liege hier bei der Vermieterin. Sie sei verpflichtet, die konkreten und bestimmten Tatsachen vorzutragen, die objektiv den dringenden Verdacht einer strafbaren Handlung bilden sollen. Diese Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören.

Die Aufnahme der Mieterin in die SEM-Liste genügt nach Ansicht des Landgerichts hier nicht. Konkrete Tatsachen, die zu der Aufnahme der Mieterin und ihres Gesellschafters in die Liste geführt haben, seien nicht ersichtlich. Anhand des Vortrages der Vermieterin lasse sich nicht erkennen, ob die Aufnahme der Mieterin berechtigt ist oder nicht und damit der dringende Verdacht einer Straftat vorliegt. Diese Beurteilung wäre aber erforderlich, um eine gerichtliche Entscheidung über eine sofortige Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses fällen zu können.

Die subjektive Einschätzung der Vermieterin, dass das Vertrauensverhältnis unwiderruflich zerstört sei, rechtfertige nicht die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, wenn die den dringenden Verdacht einer Straftat begründenden Umstände nicht angenommen werden können, so das Landgericht. Das Mietverhältnis sei daher erst durch die ordentliche Kündigung mit Ablauf des 30.06.2023 beendet worden.

Praxistipp – Verdachtskündigung des Gewerbemietvertrags

Die Verdachtskündigung aus dem Werkvertragsrecht kann in einem Fall wie diesem auch für vermietete Gewerberäume angewendet werden. Es ist jedoch zu beachten, dass die Darlegungs- und Beweislast hier bei der Partei liegt, welche die außerordentlich fristlose Kündigung ausspricht. Wenn Zweifel bestehen, ob eine außerordentlich fristlose Kündigung als Verdachtskündigung wirksam ist, sollte zunächst eine rechtsanwaltliche Beratung erfolgen.

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