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Schriftform des Ausschlusses der Eigenbedarfkündigung

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Oberlandesgericht Rostock // 3 U 93/13

Mit einem Urteil vom 26.06.2014 hat das Oberlandesgericht (OLG) Rostock entschieden, dass ein Mieter sein Optionsrecht auf Kauf des Mietgegenstands nicht wirksam ausgeübt hat, weil die Schriftform des Ausschlusses der Eigenbedarfkündigung nicht eingehalten war.

Ausgangsstreit

Mieter und Vermieter waren zum einen über einen Wohnraummietvertrag und zum anderen über einen Grundstückskaufvertrag miteinander verbunden. In dem Grundstückskaufvertrag war zugunsten des Mieters eine Option vorgesehen, die dieser aber noch nicht ausübte. Das Optionsrecht war insofern eingeschränkt, dass der Mieter nach Kündigung des Mietvertrages die Option nicht mehr ausüben durfte.

Die Vermieterin kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Der Mieter wollte noch nach dieser Kündigung sein Optionsrecht ausüben. Er war der Ansicht, dass die Kündigung unwirksam sei. Die Parteien hätten mündlich vereinbart, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist.

Das Landgericht Stralsund gab der Vermieterin recht.

Schriftform des Ausschlusses der Eigenbedarfkündigung

Die Entscheidung

Das OLG Rostock bestätigte das Urteil des Landgerichts Stralsund. Die notwendige Schriftform des Ausschlusses der Eigenbedarfkündigung sei nicht eingehalten. Deshalb durfte die Vermieterin wegen Eigenbedarf kündigen, so das OLG.

Für das Mietrecht von Bedeutung ist die Aussage des Urteils, dass eine Vereinbarung zum Ausschluss einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs der Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB bedarf. Eine bloße mündliche Vereinbarung hat für den Mieter daher keinen Wert. Selbst wenn die ursprüngliche Vereinbarung der Schriftform genügt, muss der Mieterbei Änderungen der wesentlichen Inhalte des Mietvertrages darauf achten, dass auch diese die Schriftform einhalten.

Praxishinweis

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat dem Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs erheblich erleichtert. Gerade wenn ein Mieter seine Wohnung verschönern möchte, sollte er sich in jedem Fall von dem Vermieter einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung versichern lassen.

Weiterhin ergibt es Sinn, eine Vereinbarung zu schließen, dass die Umbauten auch nach Auszug in der Wohnung bleiben können und der Vermieter einen jährlich geringer werdenden Abschlag für die Einbauten leistet. Ansonsten riskiert man als Mieter, dass man umsonst Investitionen in die Mietwohnung tätigt und Umbauten bei Auszug noch zurückbauen muss.

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  1. Zum Beitrag: Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht
  2. Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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