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Vereinbarung des Ausschlusses einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bedarf der Schriftform

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Oberlandesgericht Rostock // 3 U 93/13

Mit einem Urteil vom 26.06.2014 hat das Oberlandesgericht Rostock entschieden, dass ein Mieter sein Optionsrecht auf Kauf des Mietgegenstands nicht wirksam ausgeübt hat, weil ein vereinbarter Kündigungsausschluss für das Mietverhältnis nicht der Schriftform genügte.

Ausgangsstreit

Mieter und Vermieter waren zum einen über einen Wohnraummietvertrag, aber zum anderen auch über einen Grundstückskaufvertrag miteinander verbunden. Für den Grundstückskauf wurde dem Mieter eine Option eingeräumt, die er noch nicht ausübte. Das Optionsrecht war aber insofern eingeschränkt, dass nach Kündigung des Mietvertrages die Option nicht mehr ausgeübt werden durfte. Die Vermieterin kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Der Mieter wollte dann noch sein Optionsrecht ausüben und berief sich darauf, dass mündlich vereinbart worden sei, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen wäre.

Die Entscheidung

Das OLG Rostock bestätigte das Urteil des Landgerichts Stralsund, mit dem eine wirksame Optionsausübung verneint wurde. Für das Mietrecht von Bedeutung ist die Aussage des Urteils, dass eine Vereinbarung zum Ausschluss einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs der Schriftform gemäß § 550 BGB bedarf. Eine bloße mündliche Vereinbarung ist für den Mieter daher wertlos. Der Mieter muss zusätzlich bei Änderungen der wesentlichen Inhalte des Mietvertrages darauf achten, dass auch diese der Schriftform genügen.

Praxishinweis

Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs dem Vermieter erheblich erleichtert worden. Gerade wenn ein Mieter seine Wohnung verschönern möchte, sollte er sich in jedem Fall von dem Vermieter einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung versichern lassen. Weiterhin ergibt es Sinn, eine Vereinbarung zu schließen, dass die Umbauten auch nach Auszug in der Wohnung bleiben können und der Vermieter einen jährlich geringer werdenden Abschlag für die Einbauten leistet. Ansonsten riskiert man als Mieter, dass man umsonst Investitionen in die Mietwohnung tätigt und Umbauten bei Auszug noch zurückbauen muss.

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Zum Beitrag: Die Schriftform im Miet- und Pachtrecht

Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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