Verjährung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung

Ist eine Verjährung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung möglich? Immer wieder wird von Seiten Vermietender die Ansicht vertreten, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung der Verjährung unterliegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch bereits in einem Urteil vom 17.02.2010 entschieden, dass im Mietrecht der Anspruch auf Mängelbeseitigung unverjährbar ist.

Der Ausgangsstreit – Mieterin verlangt Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung aus dem Jahr 1959 miteinander verbunden. Nachdem 1990 das Dachgeschoss über der Mieterin zu Wohnzwecken ausgebaut worden war, beklagte die Mieterin eine nicht ausreichende Schallschutzisolierung und begehrte die Beseitigung des Mangels. Nach einem Mieterwechsel in der Dachgeschosswohnung verfolgte sie ihr Begehren zunächst nicht weiter.

Mit Schreiben vom 16.10.2006 kam die Mieterin auf ihre Forderung zurück und verlangte die Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung sowie Minderung der WC-Geräusche. Hierfür ließ sie 2007 ein selbständiges Beweisverfahren durchführen. Die Vermieter wendeten die Verjährung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit ihrer Revision zum BGH begehren die Vermieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung – Eine Verjährung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung ist nicht möglich

Die Revision hat keinen Erfolg. Die Vermieter seien zur Verbesserung des Schallschutzes verpflichtet, so der BGH. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichte Vermietende, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Diese Unterhaltungspflicht betreffe die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen.

Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht dem Grund nach

Der Sachverständige habe bestätigt, dass der Schallschutz unzureichend sei und dass die Geräusche, die von der WC-Spülung in der Dachgeschosswohnung ausgehen, die zulässigen Grenzwerte übersteigen. Das Landgericht habe daher zutreffend festgestellt, dass der Mietgebrauch der Mieterin beeinträchtigt sei und die Mieterin aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Herstellung des Schallschutzes verlangen könne, so der BGH.

Keine Verjährung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung

Dieser Anspruch sei auch nicht verjährt. Bei dem Anspruch auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands handele es sich um einen auf dauernde Leistung gerichteten Erfüllungsanspruch. Schon der Wortlaut des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, „gewährleisten“, zeige, dass die Pflicht Vermietender nicht nur in der einmaligen Handlung des Überlassens besteht. Vielmehr müssen sie während der gesamten Mietzeit den Mietenden den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichen. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung entsteht während der Mietzeit ständig neu.

Hieraus leitet der BGH ab, dass auch der Anspruch auf Beseitigung eines Mangels während der Mietzeit unverjährbar sei. Der Anspruch der Mieterin auf Mängelbeseitigung entstehe während der Dauer des Mietverhältnisses ständig neu. Auch dann, wenn er darauf gerichtet sei, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen. Bei der Hauptleistungspflicht Vermietender aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handele es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Sinn und Zweck der Verjährungsfristen sei hingegen, den Schuldner vor einer Inanspruchnahme aus Forderungen zu schützen, gegen die er sich nicht verteidigen könne. Der Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands beziehe sich jedoch immer auf einen aktuellen Zustand, so der BGH. Die Gefahr der Beweisnot durch Zeitablauf bestehe nicht. Die Mieterin verlange, dass die Mietsache aktuell in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werde. Auf einen in Vergangenheit liegenden Zustand komme es nicht an. Es wäre nicht konsequent, Mietenden mit der Minderung ein Gewährleistungsrecht wegen der Mangelhaftigkeit zu gewähren, wenn diese eine mangelfreie Sache gar nicht mehr fordern könnten.

Der Anspruch sei auch nicht verwirkt, so der BGH. Es genüge nicht, dass die Mieterin über mehrere Jahre die Verbesserung des Schallschutzes nicht mehr begehrt habe. Für die Vermieter sei erkennbar gewesen, dass die Situation im Dachgeschoss gleich geblieben sei. Für eine Verwirkung müssten dagegen besondere, auf dem Verhalten der Mieterin beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen der Vermieter rechtfertigen, dass diese ihren Anspruch nicht mehr geltend machen würde. Nach der Ansicht des BGH seien hier keine solchen Umstände ersichtlich.

Praxistipp – Urteil schafft Klarheit zum Thema Verjährung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung

Die Entscheidung räumt Unsicherheiten zum Thema Verjährung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung endgültig aus. Die Ansicht, dass die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mangel aufgetreten ist, beginnt, ist laut BGH unzutreffend. Gleiches gelte für die Ansicht, es handele sich beim Anspruch auf Mängelbeseitigung um ein Stammrecht, welches sich in einzelnen Ansprüchen konkretisiere und wonach der Anspruch auf Beseitigung eines konkreten Mangels regelmäßig verjähre.

Trotz des Urteils sollten Ansprüche auf Mängelbeseitigung von Mietenden immer möglichst zeitnah nach Auftreten der Mängel verfolgt werden.

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1. Wie können Mietende vorgehen, wenn Mängel in der Mietsache auftreten? In dem Beitrag Richtig die Miete mindern gebe ich Ihnen nützliche Informationen an die Hand.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.