Verkürzung der vereinbarten Räumungsfrist, weil Mieter die Nutzungsentschädigung nicht zahlt

Mit einer Entscheidung vom 07.10.2014 hat das Landgericht München die Verkürzung einer Räumungsfrist abgelehnt und so vor Augen geführt, wie gefährlich ein schlecht formulierter Räumungsvergleich für Vermieter sein kann.

Der Ausgangsstreit

Dem Mieter war wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2013 gekündigt worden. Nachdem er nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage. In dem Termin zur mündlichen Verhandlung wurde zwischen den Parteien ein Räumungsvergleich abgeschlossen, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung spätestens zum 28.02.2015 zu räumen. Anschließend leistete der Mieter die vereinbarte Nutzungsentschädigung für April 2014 nur teilweise und für Juni 2014 überhaupt nicht. Deshalb beantragte der Vermieter eine Verkürzung der vereinbarten Räumungsfrist. Der Antrag wurde durch das Amtsgericht abgelehnt. Das Landgericht München bestätigte diese Entscheidung.

Die Entscheidung

In § 794 a I 2, II ZPO ist die Verkürzung einer gerichtlich bewilligten Räumungsfrist, die im Anschluss an eine im Vergleich vereinbarte Räumungsfrist bewilligt wurde, geregelt. Diese Norm ist hier nach Ansicht des LG aber nicht einschlägig, weil die Räumungsfrist nicht gerichtlich bewilligt, sondern von den Parteien vereinbart worden war. In älteren Entscheidungen wurde eine analoge Anwendung dieser Norm zwar befürwortet. Dies lehnt das Landgericht München hier jedoch ab. Es fehle eine gesetzgeberische Regelungslücke für eine analoge Anwendung, eine vergleichbare Interessenlage läge nicht vor. Der Vermieter habe nämlich andere Möglichkeiten, um sich gegen eine Zahlungsverweigerung in der zwischen den Parteien vereinbarten Räumungsfrist zu wehren. Durch die Nichtzahlung sei die Geschäftsgrundlage für den Vergleich weggefallen. Daher könne der Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe fortgesetzt werden. Praktikabler dürfte es aber sein, bereits in dem Vergleich die Räumung und Herausgabe für den Fall zu vereinbaren, dass der Mieter die geschuldete Nutzungsentschädigung nicht vollständig oder rechtzeitig entrichtet.

Praxishinweis

In einer Regelung zur vorzeitigen Räumung bei Zahlungsverzug sollte auch enthalten sein, dass der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen vollständig und rechtzeitig nachgekommen ist. Andernfalls müsste der Vermieter den Beweis der Nichtleistung durch öffentlich oder öffentlich beglaubigte Urkunden erbringen.

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