Müssen Vermietende angemessene Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren?

Betriebskosten sind in den letzten Jahren zu einer zweiten Miete geworden. Die jetzige Situation 2022 mit dem deutlichen Anstieg der Preise für Energie führt alleine dazu, dass das Thema für Mietende nur noch dringlicher wird. Für diese ist es also bei Vertragsschluss wichtig zu wissen, wie hoch voraussichtlich die Unterhaltskosten für die Wohnung sein werden. Dass sich Mietende dabei nicht auf die vertraglich angesetzten Vorauszahlungen verlassen dürfen, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2004. Dieser hat sich in der Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob Vermietende angemessene Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren müssen.

Der Ausgangsstreit – Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1998 einer Wohnung miteinander verbunden. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Vorauszahlung auf Betriebs- und Heizkosten monatlich 200,00 D-Mark betragen.

Die Vermieter rechneten erstmals am 01.02.2002 über die Betriebs- und Heizkosten für die Jahre 1999 und 2000 gegenüber der Mieterin ab. Für das Jahr 1999 ergab sich eine Nachzahlung von 3.011,01 D-Mark. Die Nachzahlung für das Jahr 2000 betrug 3.029,14 €.

Die Mieterin war der Ansicht, dass die Vermieter verpflichtet waren, bei Mietvertragsabschluss angemessene Vorschüsse auf die Betriebs- und Heizkosten zu vereinbaren. Sie leistete daher nicht auf die Nachzahlungen. Die Vermieter klagten daraufhin auf Zahlung. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage der Vermieter ab. Sie waren der Ansicht, dass Vermieter einer Wohnung grundsätzlich verpflichtet seien, bei Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die Nebenkosten diese Überschläge zu kalkulieren. Die Vorauszahlungen müssten in etwa kostendeckend sein. Kämen Vermietende dieser Pflicht nicht nach, verstießen sie gegen vorvertragliche Pflichten. Der Vermieter mache sich so schadensersatzpflichtig.

Die Entscheidung – Müssen Vermietende angemessene Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren?

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit zurück an das Landgericht. Vermietende müssen bei Abschluss eines Mietvertrages keine angemessenen Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren.

Der BGH weist in seiner Entscheidung zunächst darauf hin, dass es den Parteien freistehe, sich überhaupt auf Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu einigen. Nach § 556 Abs. 2 S. 2 BGB sei es dann untersagt, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe zu verlangen. Dabei hat der Gesetzgeber diese Regelung aber beschränkt. Nämlich darauf, dass die Vorauszahlung nicht unangemessen überhöht sein dürfen. Die Möglichkeit von zu niedrigen Vorauszahlungen wollte der Gesetzgeber nicht verbieten.

Vermietende können die erheblichen Schwankungen der Betriebskosten nicht beeinflussen

Weiter argumentiert der BGH so: Vermietende gewähre den Mietenden letztlich ein Darlehen, wenn sie die Vorauszahlung zu niedrig ansetzen. Nach dem Wortlaut des Begriffs „Vorauszahlung“ beschränke sich die Regelung darauf, so der BGH, dass Vermietende im Zuge der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge anzurechnen haben. Der Begriff beinhalte nicht, dass die Vorauszahlungen angemessen anzusetzen sind. Letztlich müsse man sehen, dass Vermietende für einen Teil der Betriebskosten (insbesondere Heiz- und Warmwasserkosten) nicht bestimmen können, wie hoch diese Kosten ausfallen. Dies hänge entscheidend von dem Verbrauch der Mietenden ab. Aber auch andere Betriebskosten unterliegen erheblichen Schwankungen. Vermietende können dies nicht beeinflussen.

Eine Pflichtverletzung Vermietender im Zusammenhang mit der Vereinbarung zur Vorauszahlung könne man nur dann annehmen, wenn besondere Umstände vorliegen. Dies soll insbesondere dann der Fall sein, wenn Vermietende den Mietenden die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert haben. Außerdem kann eine solche Pflichtverletzung vorliegen, wenn die Mietenden für die Vermietenden offensichtlich erkennbar nicht in der Lage sind, die angemessene Höhe von Vorauszahlungen korrekt einzuschätzen.

Praxistipp – Betriebskostenabrechnung anfordern

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass sich Mietende bei Abschluss des Mietvertrages nicht darauf verlassen können, dass die Vorauszahlungen angemessen sind. Deshalb sollten Mietende zunächst überschlägig überprüfen, ob die Höhe als angemessen erscheint. Bestehen hier Zweifel, können Mietende sich vor Abschluss des Mietvertrages eine Betriebskostenabrechnung für das Objekt, beziehungsweise ein anderes Objekt aus dem Haus, anfordern. Eine konkrete Aussage zur tatsächlichen Höhe werden die meisten Vermietenden normalerweise vermeiden.

Wenn Mietende hierauf nicht Acht geben, droht das böse Erwachen mit der ersten Betriebskostenabrechnung. Nicht nur müssen die Mietenden dann eine sehr erhebliche Nachzahlung auf die Betriebskosten leisten. Meistens sind die Vermietenden (um in der Argumentation des BGH zu bleiben) im folgenden Jahr nicht mehr bereit, den Mietenden weiter ein Darlehen zu gewähren. Sie passen dann die Vorauszahlung auf die Nebenkosten für die Folgezeit an.

– – –

1. Nützliche Tipps zur Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung erhalten Sie hier im Beitrag meines Kollegen Kuo.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.