Vermieter muss keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen
Mit Urteil vom 30.09.2009 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Vermietende den Mietenden bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen müssen.
Der Ausgangsstreit – Vermieter will keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen
Die Parteien des Rechtsstreits waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung verbunden. Das Mietverhältnis bestand von Januar 2005 bis Ende Oktober 2007. Obwohl sie bereits eine neue Wohnung gefunden hatten, verlangten die Mieter der Wohnung von der Vermieterin die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Die Aufforderung zur Erteilung einer Quittung über die geleisteten Mietzahlungen hatte die Vermieterin sofort anerkannt und erfüllt.
Das Amtsgericht hatte die Klage auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung abgewiesen. Die Berufung der Mieter wies das Landgericht zurück.
Die Entscheidung – Vermieter muss keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen
Der BGH weist auch die Revision der Mieter zurück. Ein Vermieter muss seinem Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Ende des Mietverhältnisses ausstellen.
Keine Verkehrssitte zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Nachdem der BGH kurz feststellt, dass die Parteien in dem Mietvertrag keine Verpflichtung der Vermieterin zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geregelt haben, wendet er sich der Frage zu, ob hierzu eine Verkehrssitte besteht. Diese Frage verneint der BGH. Eine Verkehrssitte als eine die Beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel setze voraus, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, gegebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zugrunde liegt.
Es sei nicht ausreichend, dass die Übung nur von einem bestimmten, wenn auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskreise gepflogen wird. Für eine solche Verkehrssitte hätten die Mieter keinen Beweis angetreten.
Keine Verpflichtung des Vermieters zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Treuepflicht
Im Anschluss bespricht der BGH dann die Frage, ob eine Verpflichtung zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus § 241 Abs. 2 BGB folgt. Demnach sind Parteien eines Schuldverhältnisses (wie dem Mietvertrag) dazu verpflichtet, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des jeweils anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch eine solche Pflicht besteht hier aber nicht, so der BGH.
Der BGH begründet dies damit, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für den Vermieter sehr weitreichende Konsequenzen hätte. Es bestünde die Gefahr, dass der Erklärung entnommen wird, dass der Vermieter gegen den Mieter keinerlei Ansprüche mehr hat. Selbst wenn man einen solchen Inhalt nicht annimmt, könnte eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung den Vermieter beweisrechtlich in eine schlechte Position bringen. Außerdem müsste der Vermieter sich Notfalls unmittelbar vor Ende des Mietverhältnisses zu dieser Frage äußern. Der Mieter möchte die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung im Regelfall für die Bewerbung auf eine neue Wohnung nutzen.
Ein Vermieter muss sich bei Beendigung des Mietverhältnisses aber nicht sofort über den Bestand an verbliebenen Forderungen erklären. Ihm ist hierfür regelmäßig eine angemessene Frist einzuräumen.
Praxistipp – Als Ersatz Kontoauszüge vorlegen
Mieter befinden sich bei Beendigung des Mietverhältnisses und Bewerbung auf eine neue Wohnung nicht selten in einer Zwickmühle. Der alte Vermieter möchte häufig keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen, der neue Vermieter verlangt eine solche Bescheinigung. Kommt man hier zu keiner Lösung mit dem alten Vermieter, rate ich Mandanten, Kontoauszüge über die Leistung der Miete für die letzten sechs Monate bis zwölf Monate dem neuen Vermieter vorzulegen. Meist reicht ein solcher Nachweis der pünktlichen Leistung der Miete dem neuen Vermieter aus. Gleichzeitig kann man als Mieter darauf verweisen, dass der alte Vermieter nicht bereit ist, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Die meisten Vermieter kennen das Urteil des BGH inzwischen, sodass dies keine große Überraschung ist.
Vermietern rate ich dringend, keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, beziehungsweise genau auf den Wortlaut einer solchen Bescheinigung zu achten. Wie der BGH erklärt, besteht tatsächlich die Gefahr, dass man als Vermieter auf Forderungen verzichtet, auf die man eigentlich gar nicht verzichten möchte.
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- Wie man sich als Mieter bei Beendigung des Mietvertrages gegen Ansprüche des Vermieters wehren kann, erkläre ich in dem Beitrag: Forderungen des Vermieters bei Mietvertragsende.
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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