Vermieter muss über den Umfang des Legionellenbefalls aufklären
Im Beitrag Legionellenbefall des Trinkwassers: Minderung und Schadensersatz habe ich Ihnen bereits ein sehr aufschlussreiches Urteil des Bundesgerichtshofs über die rechtlichen Folgen eines Legionellenbefalls vorgestellt. Mit Urteil vom 08.11.2016 hat das Landgericht Nürnberg-Fürth nun entschieden, dass der Vermieter seine Mieter über den Umfang des Legionellenbefalls aufklären muss.
Der Ausgangsstreit – Mieter fordern Vermieter auf, über den Umfang des Legionellenbefalls aufzuklären
Dem hier zu entscheidenden Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde. Die Mieter hatten den Vermieter mehrfach aufgefordert, den Umfang des Legionellenbefalls im Anwesen aufzuklären. Dem kam der Vermieter nicht nach. Die Mieter erklärten nach zweifacher Fristsetzung und Androhung der außerordentlichen Kündigung dann auch die außerordentliche Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Ferner verlangten sie Schadensersatz unter anderem für Maklerkosten, Aufwendungsersatz für die eigenen Arbeitsstunden und weitere Umzugskosten.
Die Entscheidung – Muss der Vermieter über den Umfang des Legionellenbefalls aufklären?
Das Landgericht entschied, dass es sich um einen massiven Pflichtverstoß handelt, wenn der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderungen die Mieter über den Umfang des Legionellenbefalls im Anwesen nicht aufklärt.
Allerdings muss man als Mieter aufpassen, denn das Landgericht Fürth hat die fristlose Kündigung für unwirksam erklärt. Die Mieter hatten noch neun Wochen gewartet, bis sie diese schließlich erklärten. Hätten Sie diese früher erklärt (eine gewisse Überlegungszeit ist durchaus gegeben) wäre diese wohl auch wirksam gewesen. So verwies das Landgericht die Mieter auf die ordentliche Kündigung. Im Rahmen der Abwägung hat es entschieden, dass den Mietern ein Zuwarten bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist zu bejahen ist.
Hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs gemäß § 280 Abs. 1 BGB gab es keinerlei Besonderheiten. Alle Schäden, die in Folge der Kündigung entstehen, waren zu ersetzen. Die Maklerkosten, die bereits vor der Kündigung in Rechnung gestellt und bezahlt wurden, waren deshalb kein kausaler Schaden.
Die außergerichtlichen Anwaltskosten waren angesichts des komplexen Rechtsthemas hier als erstattungsfähig anzusehen.
Praxistipp – Die außerordentliche Kündigung muss zeitnah erklärt werden
Sie sehen einmal wieder, dass es gerade im Mietrecht oft auf formale Aspekte ankommt. Hätten die Mieter hier zum Beispiel den Makler erst nach Ausspruch der Kündigung beauftragt und bezahlt, so hätten sie diese Kosten ersetzt bekommen. Möglicherweise lag hier nur ein ganz geringer Zeitraum zwischen diesen beiden Zeitpunkten, dennoch war er entscheidend. Auch hätte man wohl bei richtiger anwaltlicher Beratung dem Mieter klargemacht, dass er die außerordentliche Kündigung eben zeitnah erklären muss. Dann wäre auch diese wirksam geworden. Sparen Sie deshalb nicht am falschen Ende einer Beratung. Hier hätte man wohl einen ganz erheblichen Betrag noch fordern (Maklerkosten) oder eben sparen (Differenzmiete zwischen fristloser Kündigung und ordentlicher Kündigung) können.
Gerne berate ich Sie zu diesen und weiteren Themen.
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Simon Guang-Ming Kuo
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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