Vermieter verlangt vom Mieter Baufreiheit

Mit Urteil vom 06.12.2018 hat das Landgericht Berlin zu folgender Frage entschieden: Ist eine Modernisierungsankündigung unwirksam, wenn der Vermieter vom Mieter in der Ankündigung verlangt, dass dieser Baufreiheit schafft?

Der Ausgangsstreit – Vermieter kündigt Modernisierungsarbeiten an und verlangt vom Mieter Baufreiheit

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Mit Schreiben vom 18.08.2018 kündigte die Vermieterin Modernisierungsarbeiten an dem Wohnhaus sowie in der von der Mieterin angemieteten Wohnung an.

In der Anlage 4 zu der Ankündigung heißt es unter der Überschrift „Mitwirkungshandlung und Leistungen der Mieter“ unter anderem, dass Termine zur Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller gesondert durch Aushänge mitgeteilt würden. Außerdem sei die Baufreiheit dann bitte zu gewährleisten, alle nicht bauseitigen Anbauten seien in und an der Wohnung zu beseitigen und Anpflanzungen in etwaigen Gärten seien in einer Breite von ca. 2 m ab Hauswand herauszunehmen.

Darüber hinaus kündigte die Vermieterin weiter an, dass Bad und Küche für mehrere Wochen nicht nutzbar seien. Sie empfahl den Mietern, während der Bauarbeiten in ein nicht näher bezeichnetes Ausweichquartier umzuziehen.

Nachdem die Mieterin die Modernisierungsarbeiten nicht duldete, erhob die Vermieterin Klage auf Duldung. Das Amtsgericht Pankow-Weißensee wies die Klage der Vermieterin ab.

Die Entscheidung – Unwirksamkeit der gesamten Modernisierungsankündigung

Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Die Tatsache, dass ein Vermieter in der Modernisierungsankündigung vom Mieter die Schaffung von Baufreiheit verlangt, führt nach Ansicht des Landgerichts zur Unwirksamkeit der gesamten Modernisierungsankündigung.

Der Zweck der Modernisierungsankündigung

Das Schreiben der Vermieterin von 18.08.2018 genüge unter der Berücksichtigung des Zweckes der Ankündigungspflicht nicht den Anforderungen der §§ 555a Abs. 2, 555c BGB.

Hierbei sei zunächst zu berücksichtigen, so das Landgericht, dass der Gesetzgeber mit der Neufassung von § 555c BGB mit der Mietrechtsreform von 2001 die Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung absenken wollte. Die Modernisierungsankündigung verfolgt dabei den Zweck, den Mieter frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen zu informieren. Auf Grundlage dieser Information soll der Mieter prüfen können, ob er eines der ihm dann zustehenden Rechte geltend machen will. Beispielsweise kann er sein Recht zum Widerspruch aus Härtegründen geltend machen oder aber kurzfristig das Mietverhältnis kündigen.

Fehlerhafte Informationen können auch zur Unwirksamkeit führen

Zwar enthalte das Ankündigungsschreiben die nach §§ 555a Abs. 2, 555c Abs. 1 – 3 BGB erforderlichen Informationen. Darüber hinaus verlangt die Vermieterin in dem Schreiben aber auch Mitwirkungshandlungen der Mieter. Diese sind nicht geschuldet. Daher führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Ankündigung.

Der Mieter ist bei Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Regelfall nur verpflichtet, die Arbeiten des Vermieters zu dulden. Bereits nach dem Wortsinn des Begriffes der Duldung enthält die Vorschrift aber keine Verpflichtung oder Obliegenheit des Mieters, die Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters aktiv zu unterstützen. Duldung meint ein passives Verhalten. Wenn die Vermieterin also von den Mietern verlangt, dass diese Baufreiheit schaffen, die bauseitigen Anbauten beseitigen und auch noch die Anpflanzungen in den Gärten herausnehmen, verlangt sie von den Mietern Handlungen, zu denen diese nicht verpflichtet sind.

Hier kam hinzu, dass die Mieter mehrere Wochen lang weder Bad noch Küche nutzen können und ihnen ein Umzug in ein Ausweichquartier empfohlen wird. Die gesamte Modernisierungsankündigung könne deshalb dazu führen, dass Mieter von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Sie werden so aus der eigenen Wohnung „hinausmodernisiert“.

Praxistipp – Aus zu weit gehender Aufforderung folgt jetzt auch Risiko für den Vermieter

Es geschieht nicht selten, dass Vermieter in einer Modernisierungsankündigung Arbeiten von dem Mieter verlangen, die dieser nicht leisten muss. Aufgrund der Entscheidung des Landgerichts Berlin folgt aus einer solchen zu weit gehenden Aufforderung jetzt auch ein Risiko für den Vermieter. Vorher konnte dieser recht gefahrenfrei Forderungen aufstellen.

Vermieter sollten bei der Aufforderung zur Duldung von Instandsetzungsarbeiten – also Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln –, die häufig direkt durch das beauftragte Handwerksunternehmen erfolgen, darauf achten, dass sie diese „richtig“ auffordern. Auch bei Instandsetzungsarbeiten darf der Vermieter den Mieter nicht zur Schaffung von Baufreiheit auffordern. Dies wird aber nicht selten durch die Handwerksunternehmen verlangt.

– – –

1. Zu den Anforderungen an eine Aufforderung zur Duldung von Instandsetzungsarbeiten siehe Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 18.02.2019 – 65 S 5/19.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.