Vermietung von Zimmern an Bauarbeitertrupp

Mit Beschluss vom 17.06.2014 hat das Landgericht Berlin entschieden, dass der Mieter im Eilrechtschutz verhindern kann, dass der Vermieter weitere, nicht an ihn vermietete Räume der Wohnung ohne seine Zustimmung einem Dritten überlässt.

Derzeit wird durch das Landgericht Berlin in einer Reihe von Eilrechtsschutzverfahren dem Mieter die Möglichkeit zur schnellen Durchsetzung seiner Rechte bei Besitzstörung eröffnet. Im nunmehr entschiedenen Fall hatten Mieter zwei Zimmer einer 4-Zimmer-Wohnung angemietet. Die übrigen Zimmer standen frei. Vollkommen überraschend kündigte eine den Mietern unbekannte Person an, er sei Vorarbeiter einer Baufirma und in der nächsten Woche würden seine sechs Männer hier einziehen. Das Landgericht gab dem Antrag der Mieter statt, mit dem dem Vermieter diese Überlassung der übrigen Räume verboten wird.

Normalerweise müssen Rechte der Parteien durch Klage durchgesetzt werden. Klageverfahren in Berlin sind häufig sehr langwierig. Auch ohne Beweisaufnahme ist regelmäßig von einer Dauer von mindestens einem Jahr – vor allem wenn die unterlegene Partei in Berufung geht – auszugehen. Eilrechtsschutz wird im deutschen Zivilprozesssystem sehr selten gewährt (hier hätte der Mieter, wenn normal geklagt worden wäre, also sehr lange Zeit eine Wohnung mit einem Trupp Bauarbeiter teilen müssen). Durch das Landgericht Berlin wurde in letzter Zeit allerdings in einer Reihe von Entscheidungen klargestellt, dass das Recht des Mieters auf ungestörte Besitzausübung einer der seltenen Fälle ist, in denen im Eilrechtsverfahren die Rechte des Mieters durchgesetzt werden können. Voraussetzung ist, dass der Mieter in seinem Besitz gestört wird und die Besitzstörung nicht lediglich unwesentlich den Gebrauch beeinträchtigt. Hauptanwendungsfalls waren bislang Baumaßnahmen des Vermieters.

Die Entscheidung des Landgerichts verlangt von dem Vermieter, dass er sich entweder die Zustimmung zur Vermietung der übrigen Räume bei dem Mieter einholt oder aber den Anspruch durch Duldungsklage gerichtlich durchsetzt. Der Mieter muss auch nicht abwarten, bis es tatsächlich zu einer Beeinträchtigung kommt. Bereits die ernsthafte Ankündigung einer Maßnahme rechtfertigt ein einstweiliges Verfügungsverfahren (kündigt beispielsweise der Vermieter den Austausch der Wohnungstürschlösser an, muss der Mieter nicht warten, bis er ausgeschlossen vor der Tür steht,  bereits auf die Ankündigung kann der Mieter dem Vermieter einen solchen Schlossaustausch verbieten lassen).

Praxistipp

Das einstweilige Verfügungsverfahren ist ein sehr scharfes Schwert in der Hand des Mieters. Es wird nicht geprüft, ob der Mieter eigentlich zur Duldung verpflichtet ist. Solange der Mieter nicht ausdrücklich sein Einverständnis mit der Beeinträchtigung (Untervermietung an Dritte, Baumaßnahmen, etc.) erklärt oder aber der Vermieter eine Klage auf Duldung durchgesetzt hat, wird der Antrag auf Eilrechtsschutz begründet sein. Aber: Mieter sollten sich sehr genau überlegen, ob sie ihre Rechte auf diese Weise durchsetzen wollen. Ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet, muss er Schadensersatz leisten, wenn er pflichtwidrig diese Zustimmung nicht erteilt.

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