Verrechnung der Kaution mit streitigen Forderungen

Ist nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Verrechnung der Kaution auch mit streitigen Forderungen möglich? Mit einem Urteil vom 24.07.2019 hat der Bundesgerichtshof zu dieser zuletzt sehr streitigen Frage entschieden.

Der Ausgangsstreit – Verrechnung der Kaution mit den Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen

Die Parteien waren von 2005 bis 2015 über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden.

Die Mieter minderten ab Mai 2014 aufgrund behaupteter Mängel die Miete um insgesamt 1.774,80 EUR. Daraufhin wendete der Vermieter für die Begutachtung der Wohnung einen Betrag in Höhe von 357,00 EUR auf. Die Mieter kündigten dann das Mietverhältnis außerordentlich aufgrund der behaupteten Mängel mit Schreiben vom 15.02.2015 zum 28.02.2015.

Nach dem Auszug der Mieter leitete der Vermieter ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Aus diesem Grund wurde die Wohnung erst ab dem 01.06.2015 neu vermietet. Über die geleistete Barkaution in Höhe von 1.680,00 EUR rechnete der Vermieter nicht ausdrücklich ab.

Im Anschluss an das Beweisverfahren reichte der Vermieter Klage auf Nachzahlung der Miete in Höhe von 1.774,80 EUR, Mietausfallschaden für die Monate März 2015 bis Mai 2015 in Höhe von 1.848,00 EUR, den Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 357,00 EUR, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.113,42 EUR sowie Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnung in Höhe von 1.087,33 EUR ein. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Zahlung von insgesamt 4.917,13 EUR. Im Übrigen wies es die Klage des Vermieters ab.

Gegen das Urteil gingen die Beklagten in Berufung. Sie erklärten mit der Berufung, dass sie im Hinblick auf die Forderung des Vermieters aus den Nebenkostenabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die bislang noch nicht abgerechnete Mietkaution geltend machen. Das Landgericht wies aus diesem Grund die Klage des Vermieters in Höhe eines (weiteren) Betrages von 1.703,33 EUR ab.

Mit der Revision möchte der Vermieter erreichen, dass die Aufrechnung der Mieter mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch nicht durchgreift.

Die Entscheidung – Vermieter waren zur Verrechnung der Kaution mit streitigen Forderungen berechtigt

Der Bundesgerichtshof weist die Revision des Vermieters ab. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs waren die Mieter zur Aufrechnung berechtigt. Der Bundesgerichtshof erklärt, dass Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Verrechnung der Kaution auch mit streitigen Forderungen durchführen dürfen.

Auslegung der Erklärung der Mieter

Die Mieter hatten eigentlich erklärt, dass sie ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Forderung aus den Nebenkostenabrechnungen geltend machen. Dieses „Zurückbehaltungsrecht“ wurde bereits durch das Berufungsgericht als Aufrechnungserklärung ausgelegt. Dies bestätigt der Bundesgerichtshof und kommt zu dem Ergebnis, dass durch die von den Mietern erklärte Aufrechnung die Forderung des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten erloschen ist (§ 389 BGB).

Die Kaution war fällig

Zum Zeitpunkt der Berufungsbegründung war die Forderung der Mieter auf Rückzahlung der Kaution auch fällig. Denn nachdem über die Kaution abgerechnet wurde, ist ein Kautionsguthaben an den Mieter auszukehren. Nach Ansicht des BGH hatte der Vermieter schon durch die Erhebung der Klage konkludent über die Kaution abgerechnet.

Grundsätzlich muss eine Abrechnung der Kaution den Vorgaben des § 259 BGB genügen. Der Bundesgerichtshof lässt den Vermietern hier aber erhebliche Freiheiten.

Vermieter können so über die Kaution abrechnen, dass sie die ihnen zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnen und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellen.

Genauso gut können Vermieter auch durch schlüssiges Verhalten über die Kaution abrechnen. Zumindest dann, wenn bei Mietbeginn eine Barkaution geleistet wurde, kann der Vermieter mit aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Eine konkludente Abrechnung soll auch dann vorliegen, wenn der Vermieter ihm zustehende Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klagweise geltend macht. Es sei denn, er erklärt einen Vorbehalt dahingehend, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist.

Hat der Vermieter über die Kaution abgerechnet, ist diese zur Rückzahlung an den Mieter fällig (natürlich nur wenn der Vermieter diese nicht wegen eigener Forderungen verwertet). Hierzu erklärt der Bundesgerichtshof, dass mit der Abrechnung ein Stadium erreicht sei, in dem sich der Vermieter, ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen, wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann.

Aufrechnung auch mit streitigen Forderungen

Dabei soll der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses zur Verrechnung der Kaution auch mit streitigen Forderungen befugt sein.

Ein solches Vorgehen soll, so jedenfalls der Bundesgerichtshof, im beidseitigen Interesse von Vermieter und Mieter stehen, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zum endgültigen Abschluss zu bringen. Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass dies keine schützenswerten Interessen des Mieters berührt. Dieser müsse dann eben auf Rückzahlung der Kaution klagen. Eine Beweislastverschiebung trete hierdurch nicht ein. Nach Abrechnung der Kaution und der sich daran anschließenden Verwertungsphase sollen sich Mieter und Vermieter wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer gegenüberstehen.

Im vorliegenden Fall hat der Vermieter allerdings von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch gemacht. Er hat „nur“ auf Zahlung geklagt und nicht mit der Kaution verrechnet. Aus diesem Grund durften die Mieter, da die Abrechnung ja bereits (konkludent) durch Klageerhebung vorlag, nunmehr mit dem fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution die Aufrechnung erklären.

Praxistipp – Landgericht Berlin lässt auch nach Mietende keine Verrechnung mit streitigen Forderungen zu

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt recht einseitig auf die Vermieterinteressen ab, führt aber zumindest zur Rechtssicherheit.

Update: Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat bereits mit Beschluss vom 01.10.2019 – 67 T 107/19 erklärt, dass sie zumindest dann, wenn die Vereinbarung über die Leistung der Mietsicherheit als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) in dem Mietvertrag vorgegeben ist, weiterhin keine Verrechnung mit streitigen Forderungen zulassen möchte. Da die Parteien über die Mietsicherheit nur im seltensten Fall individuell verhandeln, betrifft dies eigentlich sämtliche Wohnraummietverhältnisse.   

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1. In dem Beitrag Die häufigsten Fragen zur Mietkaution gibt Herr Rechtsanwalt Kuo Praxistipps zu verschiedenen Fragen rund um das Thema Mietsicherheit.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.