Verstoß gegen die Schriftform durch Mietanpassung

Mit Urteil vom 11.04.2018 erklärt der Bundesgerichtshof (BGH), dass eine Vereinbarung der Parteien über eine Mietanpassung, die nicht in einem Nachtrag zu dem Mietvertrag geregelt wird, einen Verstoß gegen die notwendige Schriftform des § 550 S. 1 BGB darstellt. Ein solcher Verstoß führt dazu, dass ein eigentlich für längere Zeit abgeschlossener Mietvertrag innerhalb übersichtlicher Zeit kündbar ist.

Der Ausgangsstreit – Mieter begründen Kündigung mit Schriftformverstoß bei Mietanpassung

Die Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag vom 04.07.2006 miteinander verbunden. Der Vertrag war eigentlich bis zum 31.12.2017 befristet.

In dem Vertrag war geregelt, dass die Miete entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland angepasst wird. Diese Anpassung sollte aber nicht automatisch geschehen. Vielmehr durfte jede Vertragspartei bei einer ausreichenden Indexänderung die Anpassung verlangen. Die andere Vertragspartei musste dann dem Änderungsverlangen zustimmen.

Mit Schreiben vom 27.12.2012 verlangte der Vermieter von den Mietern eine Anpassung der Miete. Die Mieter nahmen das Anpassungsverlangen an, indem sie die höhere Miete zahlten.

Im Jahr 2013 zogen die Mieter dann aus den Mieträumen aus und in eine eigene Immobilie. Sie vermieteten das Mietobjekt ab Juli 2013 unter. Der Vermieter verweigerte aber die Zustimmung zur Untervermietung.

Die Mieter kündigten daraufhin mit Schreiben vom 12.02.2014 fristlos und stellten die Mietzahlung ein. Es kam zu einem ersten Rechtsstreit, in dem der Vermieter erfolgreich die Miete für den Zeitraum Mai – Oktober 2014 einklagte. Nach Ansicht der Gerichte war die fristlose Kündigung mangels Kündigungsgrund unwirksam.

Nunmehr klagte der Vermieter auf Zahlung der Mieten für November 2014 bis einschließlich Februar 2016. Die Mieter verlangten von dem Vermieter die unter Vorbehalt geleisteten Mieten für die Monate März 2016 bis September 2016 zurück. Nachdem in der ersten Instanz der Vermieter noch recht erhalten hatte, entschied das Berufungsgericht zugunsten der Mieter.

Die Entscheidung – Verstoß gegen die Schriftform durch die Mietanpassung

Der BGH weist die Revision des Vermieters gegen das Berufungsurteil zurück. Unabhängig von der Wirksamkeit der außerordentlich fristlosen Kündigung habe die (konkludent) ausgesprochene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet. Die Mieter konnten das Mietverhältnis trotz Befristung kündigen, da durch die Mietanpassung ohne Nachtrag zum Mietvertrag ein Verstoß gegen die Schriftform begangen wurde.

Die Schriftform gem. § 550 BGB

Befristete Mietverträge unterliegen gemäß § 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB der Schriftform. Diese ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentliche Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunde ergibt. Auch Vertragsänderungen müssen diesem Schriftformgebot des § 550 BGB genügen.

Eine Anpassung der Miete ist immer eine wesentliche Vereinbarung. Bei der Miete handelt es sich um einen vertragswesentlichen Umstand, der für den insbesondere von § 550 BGB geschützten potentiellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Vor allem wirkt sich die Höhe der Miete unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Ab welchem Mietrückstand eine solche Kündigung möglich ist, möchte ein potentieller Erwerber sicherlich gerne genau wissen.

In dem hier zu entscheidenden Fall hatten die Parteien eine Anpassung der Miete vereinbart. Die Vermieterin hatte eine Vertragsanpassung durch ihr Schreiben vom 27.12.2012 „angeboten“. Dieses Angebot haben die Mieter durch Zahlung der verlangten Miete angenommen. Zu dieser Vereinbarung hätte man also einen Nachtrag zu dem Mietvertrag fertigen müssen.

Hiervon zu unterscheiden sind Fälle, in denen der Mietvertrag einer Partei die Möglichkeit einräumt, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Dies ist bspw. der Fall, wenn der Mieter ein Optionsrecht auf Vertragsverlängerung ausübt oder aber der Vermieter einseitig die Nebenkostenvorauszahlung anpasst. Dann ist kein Nachtrag zum Mietvertrag notwendig. Auch wenn die Miete automatisch an einen Index angepasst wird, muss kein Nachtrag gefertigt werden.

Auslegung der außerordentlichen Kündigung in ordentliche Kündigung

Letztlich bestätigt der Bundesgerichtshof auch die Entscheidung des Oberlandesgerichts insoweit, dass dieser die von den Mietern erklärte außerordentlich fristlose Kündigung gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet hat.

Eine solche Umdeutung sei nicht immer möglich, so der Bundesgerichtshof. Allerdings ist sie zulässig und angebracht, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden seine Kündigung das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beenden soll.

Praxistipp – Schriftform im Gewerberaummietrecht von überragender Bedeutung

Die Entscheidung verdeutlich noch einmal, dass Gewerberaummieter und -vermieter nicht nur bei der Erstellung des Vertrages, sondern auch im laufenden Mietverhältnis stets darauf bedacht sein müssen, die Schriftform des § 550 BGB einzuhalten. Bei einem Schriftformverstoß können beide Parteien das Mietverhältnis ohne Begründung innerhalb einer Zeit von sechs bis neun Monaten kündigen.

Da im Gewerberaummietrecht im Regelfall sogenannte „Automatikklauseln“ vereinbart werden, nach denen die Miete sich automatisch an einen bestimmten Index anpasst, wird die Entscheidung für das Gewerberaummietrecht nur für einen übersichtlichen Teil von Mietverhältnissen von Interesse sein.

Überträgt man die Entscheidung aber auf das Wohnraummietrecht dürften zumindest in Gebieten wie Berlin nahezu sämtliche Regelungen, die das Kündigungsrecht in der Wohnraummiete einschränken, unwirksam sein. Auch solche vertragliche Regelungen unterliegen nach der Rechtsprechung des BGH der Schriftform. Hierzu gehören beispielsweise Regelungen zum Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit, Regelungen zum Ausschluss des Rechts zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, Zeitmietverträge etc..

Soweit nach einem Wohnraummietvertrag die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird (also beispielsweise eine Mieterhöhung nach Mietspiegel) handelt es sich um eine Vertragsanpassung. Überträgt man das Urteil also eins zu eins auf das Wohnraummietrecht müsste jedes Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel in einem Nachtrag zum Wohnraummietvertrag niedergelegt werden. Ansonsten handelt es sich bei der Mietanpassung um einen Verstoß gegen die Schriftform. Die Einschränkung des Rechts zur Kündigung wäre dann unwirksam.

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1. In dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss erkläre ich, weshalb es sich nach meiner Ansicht lohnt, einen Gewerberaummietvetrag vor Abschluss prüfen zu lassen.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.