Voraussetzungen der Mängelbeseitigung durch Mieter

In einem Urteil aus dem Jahr 2016 hatte das Amtsgericht Saarbrücken über Ersatzansprüche eines Mieters für die Beseitigung von Mängeln in der angemieteten Wohnung zu entscheiden. Es hat in seiner Entscheidung die Voraussetzungen der Mängelbeseitigung durch Mietende dargelegt. Denn nur wenn Mietende zur Mängelbeseitigung berechtigt waren, haben sie einen Anspruch gegen die Vermietenden auf Ersatz der Kosten.

Der Ausgangsstreit – Mieter macht Aufwendungsersatz für die Beseitigung von Mängeln geltend

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag vom 28.10.2014 miteinander verbunden. Ende August 2015 kam es zu einem Leitungswasserschaden in Küche und Bad der Wohnung. Die Schäden wurden der Versicherung gemeldet. Nachdem eine Trocknungsfirma und ein Gutachter die Schäden in Augenschein genommen hatten, wurde vom 01.-15.10.2015 die Trocknung der Wohnung durchgeführt. Im Anschluss begannen von dem Vermieter beauftragte Handwerker mit der Schadensbeseitigung. Diese stellten einen Teil der Arbeiten allerdings nicht fertig.

Der Mieter zahlte im Juni und Juli 2015 jeweils 200,00 € zu wenig Miete, im August 2015 398,00 € und ab Oktober 2015 bis einschließlich März 2016 jeweils 460,00 € zu wenig. Der Vermieter erklärte eine Reihe von außerordentlich fristlosen sowie hilfsweise ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, die erste am 05.10.2015, die letzte am 18.03.2016. Anschließend erhob der  Vermieter Räumungsklage. In der mündlichen Verhandlung am 13.04.2016 schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich und erklärten den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt.

Der Mieter machte mit einer Widerklage Aufwendungsersatz für finanziellen Aufwand für die Beseitigung von Mängeln geltend. Er behauptete, dass er 75 Arbeitsstunden darauf verwendet habe, die Mängel in der Wohnung zu beseitigen. Einschließlich der Kosten für Material sei ihm ein finanzieller Aufwand von 1.772,46 € entstanden, den er von dem Vermieter ersetzt verlangt.

Die Entscheidung – Wann haben Mietende einen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen für eine Mängelbeseitigung?

Das Amtsgericht Saarbrücken weist die Widerklage des Mieters ab. Er hat nach Ansicht des Amtsgerichts keinen Anspruch auf Ersatz seiner behaupteten Aufwendungen. Die notwendigen Voraussetzungen der Mängelbeseitigung durch den Mieter lagen nicht vor.

Voraussetzungen einer Mängelbeseitigung durch Mieter nach dem Gesetz

Die Beseitigung von Mängeln ist gem. § 535 Abs. 1 BGB Hauptleistungspflicht des Vermieters. Ein Anspruch des Mieters auf Ersatz der Aufwendungen einer Mängelbeseitigung kann nur bestehen, wenn eine der folgenden Alternativen gegeben ist:

1. Vermieter und Mieter hatten sich darauf geeinigt, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll.
2. Der Vermieter befand sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
3. Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
4. Durch die Mangelbeseitigung tritt eine Wertsteigerung des Mietobjekts ein, durch die der Vermieter ungerechtfertigt bereichert wird (§ 812 BGB).

In den Alternativen 2. und 3. besteht ein Selbstbeseitigungsrecht nur für solche Reparaturmaßnahmen, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind und die zu einer nachhaltigen Mangelbeseitigung führen.

Im vorliegenden Fall, so das Amtsgericht, treffen die Alternativen 1, 3 und 4 in keinem Fall zu.

Voraussetzung des Verzugs des Vermieters mit der Mängelbeseitigung

Weiterhin befand sich der Vermieter auch nicht im Verzug mit der Mängelbeseitigung (Alternative 2), so das Amtsgericht.

Ein solcher Verzug setzt voraus, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung fällig ist, der Vermieter die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung hatte, der Mieter gemahnt hat und ein Verschulden des Vermieters vorliegt. Grundsätzlich tritt die Fälligkeit des Anspruchs auf Mängelbeseitigung sofort, d.h. mit Entstehen des Mangels, ein. Eine Mangelanzeige kann gleichzeitig eine Mahnung zur Mangelbeseitigung enthalten, wenn der Vermieter eindeutig zur Beseitigung des angezeigten Mangels aufgefordert wird.

In dem hier entschiedenen Fall habe der Mieter aber keine ausreichende Frist zur Beseitigung des Mangels eingeräumt. Der Vermieter hatte alles Erforderliche zur Instandsetzung veranlasst, er hatte die Versicherung informiert, den Gutachter beigezogen, eine Trocknung veranlasst und einen Reparaturauftrag erteilt. Der Mieter hätte nach vorzeitiger Beendigung des Reparaturauftrags durch die Handwerksfirma dem Vermieter noch einmal anzeigen müssen, dass die Arbeiten nicht abgeschlossen wurden.

Mieter muss auch die Kosten des Räumungsrechtsstreits tragen

Darüber hinaus wurde der Mieter durch das Amtsgericht auch noch zur Tragung der Kosten des Räumungsrechtsstreits verurteilt, da er diesen Rechtsstreit ebenfalls verloren hätte.

Spätestens die Kündigung vom 18.03.2016 hatte das Mietverhältnis beendet. Die Mieten für Februar und März 2016 waren offen. Der Mieter hatte selber vorgetragen, dass er die Mängel beseitigt hatte. Da die Mängel also beseitigt waren, war der Mieter nicht mehr zur Minderung der Miete berechtigt. Er schuldete also spätestens für die Monate nach Beendigung der Arbeiten die volle Mietzahlung.

Praxistipp – Minderung der gesamten Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung

Der Mieter hatte im August 2015 erklärt, dass er eine Mietminderung von 100 % geltend macht. Die Gesamtmiete betrug 590,00 € (Grundmiete 460,00 €, Betriebskostenvorauszahlung 130,00 €). Insgesamt minderte er die Miete dann seit Oktober 2015 aber „nur“ um jeweils 460,00 €. Dies ist ein häufiger Fehler. Es wird angenommen, dass sich die Minderung allein auf die Nettokaltmiete bezieht. Dies ist nicht richtig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die gesamte Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung zu mindern. Eine Minderung von 100 % beträgt hier also 590,00 €.

Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass mit der Abrechnung der Betriebskosten im Folgejahr die Minderung auch in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt wird. Geschieht dies nicht, muss der Mieter die Einwendung „Die Minderung ist auch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen.“ innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung zu erklären (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

– – –

1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
2. Welche Ansprüche und Rechte Mieter bei Schimmel im Mietobjekt haben, erkläre ich in dem Beitrag Schimmel – Ansprüche und Rechte des Mieters.
3. In dem Beitrag Richtig die Miete mindern finden Sie Tipps, was Sie als Mieter bei einer Minderung der Miete beachten sollten.