Finanzielle Härte einer Modernisierungsmieterhöhung

Mit Beschluss vom 26.04.2016 hat das Landgericht Berlin angekündigt, die Berufung einer Vermieterin, die eine erhöhte Miete nach einer durchgeführten Modernisierung verlangt, zurückzuweisen. Nach Ansicht des Landgerichts führt die geltend gemachte Modernisierungsmieterhöhung zu einer Härte für den Mieter, da dieser die finanzielle Mehrbelastung nicht tragen kann.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin erklärt Mieterhöhung wegen Modernisierung

Die Vermieterin ließ im Jahr 2012 einen Außenaufzug an das Wohngebäude anbringen. Nachträglich, Anfang Januar 2013, reichte sie die „Modernisierungsankündigung“ nach.

Mit Schreiben vom 09.09.2013 erklärte die Vermieterin dann gegenüber der Mieterin die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Sie verlangte die erhöhte Miete ab Juni 2014. Die Nettokaltmiete lag vor der Mieterhöhung bei 204,58 €. Die Vermieterin verlangte mit der Modernisierungsmieterhöhung zusätzliche Nettokaltmiete in Höhe von 71,66 € sowie neue Betriebskostenvorschüsse in Höhe von 108,00 €.

Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss. Der neu errichtete Fahrstuhl hält alleine auf den Zwischenetagen. Er ist außerdem nicht barrierefrei.

Mit ihrer Klage verlangte die Vermieterin auf der Grundlage der Modernisierungserhöhung rückständige Miete ab Juni 2014. Die Mieterin hatte im Gegenzug Widerklage auf Rückzahlung von zuvor unter Vorbehalt geleisteter Miete eingereicht.

Die Entscheidung – Was gilt in Bezug auf finanzielle Härte bei einer Modernisierungsmieterhöhung?

Das Landgericht kündigt an, das Urteil des Amtsgerichts aufrecht zu erhalten und der Mieterin Recht zu geben. Das Urteil behandelt die Fragestellung noch nach altem Recht. Im Jahr 2015 wurden die einschlägigen Vorschriften geändert. Die Frage, wann eine Mieterhöhung zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Mieter führt, stellt sich aber auch nach der neuen Gesetzeslage.

Nach Ansicht des Landgerichts stellt die von der Vermieterin verlangte Mieterhöhung eine nicht zu rechtfertigende Härte dar. Hierbei entzieht sich die Beurteilung, wann eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegt, einer schematischen Betrachtung. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung auch eine Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist.

Im hier zu entscheidenden Fall begründet das Landgericht seine Entscheidung damit, dass das Einkommen der Mieterin bereits vor der Mieterhöhung bei allein 846,65 € lag. Wenn die Mieterin zur Leistung der erhöhten Miete verpflichtet wäre, bliebe ihr allein ein Betrag von 462,41 €. Von diesem Betrag müsste sie neben dem allgemeinen Lebensunterhalt auch noch die Mietnebenkosten bestreiten. Darüber hinaus sei der Anbau des Fahrstuhls für die Mieterin, deren Wohnung im 2. OG liegt, nicht mit einem erhöhten Komfortzuwachs verbunden.

Praxistipp – Mietende müssen Gründe finanzieller Härte in Textform innerhalb einer Frist mitteilen

Nach den §§ 559 Abs. 5 S. 1, 555 d Abs. 3-5 BGB sind die Gründe, die eine Härte darstellen, durch den Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er sich alleine noch dann auf die Härtegründe berufen, wenn die tatsächliche die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt.

Das Gericht hält es für zweifelhaft, ob eine nicht vollständig barrierefrei errichtete Aufzugsanlage überhaupt eine Modernisierung darstellt. Dies wird insbesondere für Mieter von niedergeschossigen Wohnungen infrage gestellt.

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1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Beschluss.
2. Eine Entscheidung des Amtsgerichts Mitte vom 06.08.2013 setzt sich ebenfalls mit der finanziellen Härte einer Modernisierungsmieterhöhung auseinander (Finanzielle Härte der Modernisierungsmieterhöhung).