Voraussetzung für eine Minderung wegen einer Baustelle
Im Jahr 2015 hatte der Bundesgerichtshof in der sogenannten Bolzplatzentscheidung zu der Frage der Minderung der Miete wegen nach Abschluss des Mietvertrages entstandenen Lärmbelästigungen vom Nachbargrundstück entschieden. Zu dem Urteil gab es erhebliche Kritik. Insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob Lärm und Schmutz von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück ein zur Minderung berechtigender Mangel sein soll, waren eine Reihe von Instanzgerichten der Ansicht, dieses Urteil nicht anwenden zu müssen. Mit Urteil vom 29.04.2020 bestätigt der BGH jetzt aber seine Bolzplatzentscheidung. Insbesondere nimmt das Urteil zu der Frage Stellung, welche Voraussetzung für eine Minderung wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück besteht.
Der Ausgangsstreit – Baustelle auf dem Nachbargrundstück der Mietwohnung
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2009 miteinander verbunden. In der Zeit zwischen 2013 und 2015 errichtete der Nachbar auf seinem Grundstück einen Neubau. Der Mieter minderte in dieser Zeit die Miete um 10 %.
Die Vermieterin klagte auf Zahlung der nichtgeleisteten Miete. Das Amtsgericht gab der Vermieterin statt. Es war der Ansicht, dass der Mieter aufgrund der Baulücke bereits bei Vertragsschluss von dem Mangel Kenntnis hatte. Auf die Berufung des Mieters wies das Landgericht die Klage der Vermieterin dann aber ab.
Die Entscheidung – Voraussetzung für eine Minderung wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück
Der BGH hebt jetzt das Urteil des Landgerichts auf und verweist es zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück. Nach Ansicht des BGH hat das Landgericht die Anforderungen an eine Mietminderung wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück fehlerhaft bestimmt.
Ist eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück ein Mangel der Mietsache?
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes unter anderem dann gemindert, wenn während der Mietzeit ein Mangel entsteht, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert. Dabei bestimmt sich der vertraglich geschuldete Zustand in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein Problem besteht immer dann, wenn die Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache vereinbart haben.
Nach dem BGH soll bei einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück überlegt werden, welche Regelungen die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre. Der BGH meint, dass vertragstreue Parteien dann davon ausgegangen wären, dass der Mieter die teilweise extremen Belastungen hinzunehmen hat. Ansprüche des Mieters seien nur dann möglich, wenn auch dem Vermieter Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten gegen den Nachbarn zustehen.
Anwendung dieser Grundsätze auf Beeinträchtigungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück
Diese Ansicht des BGH hat einige Kritik erfahren. Insbesondere haben eine Reihe von Instanzgerichten versucht, einen Unterschied bei einer permanenten Veränderung des Umfelds zu einer nur zeitweiligen Beeinträchtigung herauszuarbeiten. Bei solchen zeitlich absehbaren Beeinträchtigungen habe eine ergänzende Vertragsauslegung anders auszufallen hat, als im Falle einer permanenten Abweichung. Diese Ansicht verwirft der BGH. Nach seiner Ansicht hätten die Parteien des Mietvertrags als redliche Vertragspartner auch bei einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück eine Minderung des Mieters unter die Voraussetzung gestellt, dass der Vermieter selber von dem Nachbarn eine Entschädigung verlangen kann.
Demnach hat der Mieter nur dann ein Recht zur Minderung, wenn durch die Beeinträchtigung dem Vermieter zugleich Ansprüche gemäß § 906 BGB gegen den Nachbarn zustehen.
Beweislast für die erhebliche Beeinträchtigung durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
In dem Urteil aus dem Jahr 2015 hatte der BGH die Beweislast für die erhebliche Beeinträchtigung einseitig dem Mieter zugeordnet. In der Praxis hat dies dazu geführt, dass sich Vermieter darauf zurückgezogen haben, zu behaupten, es sei durch den Bau des Hochhauses auf dem Nachbargrundstück doch gar keine Beeinträchtigung entstanden.
Das Landgericht hatte insoweit dem Mieter den Vortrag erleichtert. Es sah eine zehnprozentige Minderung für den Zeitraum der Bauarbeiten pauschal als berechtigt an. Dies lehnt der BGH ab.
Vielmehr muss der Mieter darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass die Einwirkungen auf die angemietete Wohnung wesentlich im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB sind. Hierzu soll es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen notwendig sein, eine Beschreibung zu geben, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Aus dieser Beschreibung muss sich ergeben, dass es sich bei den geltend gemachten Emissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Es soll ausreichen, dass die Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen gestaffelt erfolgt.
Gelingt dem Mieter ein solcher Vortrag und Beweis, ist es dann Aufgabe des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass ihm weder Abwehransprüche noch Entschädigungsansprüche gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen den Nachbarn zustehen.
Praxistipp – Geltendmachung einer Minderung bei Baustelle auf Nachbargrundstück erheblich erschwert
Die Entscheidung des BGH wird dazu führen, dass die Durchsetzung von Minderungen aufgrund einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück erheblich erschwert wird. Man kann bezweifeln, ob die Entscheidung wirklich zu einer Befriedung führt. Der BGH betont in seiner Entscheidung, dass das Risiko eines Umweltmangels nicht einseitig dem Vermieter auferlegt wird. Tatsächlich führt die Rechtsprechung des BGH aber dazu, dass der Mieter nicht an solchen Veränderungen teilnimmt, sondern die alleinige Last dieser Veränderungen trägt. Schließlich sollen Ansprüche des Mieters nur dann bestehen, wenn der Vermieter diese an den Nachbarn durchreichen kann.
Spannend ist es, ob der XII. Zivilsenat des BGH sich dieser Rechtsprechung anschließt. Der XII. Zivilsenat ist für Gewerberaummietsachen zuständig. Er hatte im Jahr 2008 zur Wirksamkeit eines formularvertraglich vereinbarten Ausschlusses der Minderung entschieden. Die Parteien hatten sich darüber gestritten, ob der Mieter von Gewerbe zur Minderung wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück berechtigt ist. Eigentlich hätte der XII. Zivilsenat über die Klausel zum Ausschluss des Rechts auf Minderung nicht entscheiden müssen, wenn schon ein Mangel ausgeschlossen gewesen wäre. Die Instanzgerichte sind der Ansicht, dass dies darauf schließen lässt, dass der XII. Zivilsenat eine andere Ansicht zu dem Mangel der Mietsache vertritt.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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