Voraussetzungen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung
Wenn Mietende sich mit der Leistung der Miete im Verzug befinden, besteht für Vermietende die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Voraussetzungen, unter denen eine außerordentlich fristlose Zahlungsverzugskündigung möglich ist, sind in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aufgeführt. Welche Voraussetzungen vorhanden sein müssen, damit die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam ist, ergibt sich dagegen nicht aus dem Gesetz. Aber welche Voraussetzungen sind an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu knüpfen? Dazu musste jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.
Der Ausgangsstreit – Vermieterin erhebt Räumungsklage nach ordentlicher Zahlungsverzugskündigung
Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1972 über eine Wohnung verbunden.
Ab März 2008 musste der Mieter eigentlich neben der Grundmiete einen monatlichen Heizkostenvorschuss in Höhe von 70 € leisten. Da er dies zunächst nicht tat, kündigte die Vermieterin mit Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 05.10.2009 das Mietverhältnis ordentlich zum 31.07.2010. Der Mieter befand sich zu diesem Zeitpunkt, wie auch gerichtlich ausgeurteilt, mit einem Betrag in Höhe von 980 EUR im Rückstand. Er glich diesen Rückstand am 30.07.2010 aus.
Im November 2010 leistete er die Miete zunächst nicht. Mit Schreiben vom 12.10.2010 kündigte die Vermieterin daraufhin das Mietverhältnis nochmals ordentlich. Sie begründete die Kündigung mit dem Verzug der Miete für den Monat November 2010.
Die Vermieterin hat Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Das Landgericht wies die Berufung des Mieters zurück.
Die Entscheidung – Kündigung der Vermieterin vom 05.10.2009 hat das Mietverhältnis beendet
Der BGH bestätigt das Urteil des Landgerichts. Allerdings waren die Voraussetzungen, die an eine ordentliche Zahlungsverzugskündigung zu stellen sind, hier nicht erfüllt. Dafür hatte aber schon die Kündigung der Vermieterin vom 05.10.2009 das Mietverhältnis beendet.
Voraussetzungen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung
Zunächst klärt der BGH, weshalb im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine ordentliche Zahlungsverzugskündigung nicht erfüllt waren. Da diese Voraussetzungen im Gesetz nicht geregelt sind, bestand Streit darüber, ab welchem Rückstand eine solche Kündigung möglich ist. Außerdem war noch zu klären, wie lange sich der Mieter mit der Zahlung im Rückstand befunden haben muss.
Die Ansicht, dass erst bei Erreichen eines Rückstands, der auch zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt, die ordentliche Zahlungsverzugskündigung möglich sein soll, verwirft der BGH. Nach § 543 BGB ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt, da ihm unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Für eine ordentliche Kündigung ist es aber ausreichend, dass die Vertragsverletzung nicht nur unerheblich ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Schwelle des § 573 BGB liegt nach dem Gesetz also niedriger. Trotzdem sei nicht jeder Zahlungsverzug geeignet, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung zu begründen.
Der BGH sieht insofern eine Erheblichkeitsschwelle darin, dass der Mietrückstand zumindest eine Monatsmiete betragen muss und die Verzugsdauer mehr als einen Monat. Da sich der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung mit der Miete erst neun Tage in Verzug befand, war diese Erheblichkeitsschwelle hier noch nicht überschritten.
Keine Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung durch Schonfristzahlung
Dafür hat aber die ordentliche Kündigung der Vermieterin vom 05.10.2009 das Mietverhältnis beendet. Der Mietrückstand hat die oben aufgezeigte Grenze deutlich überschritten.
Der Kündigung stand auch nicht § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Nach dieser regelt eine Sperrfrist das Recht zu außerordentlich fristlosen Kündigung, wenn der Vermieter zuvor auf Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 bis 560 BGB geklagt hat. Die Vorschrift sei auf die ordentliche Kündigung bereits nach dem Wortlaut nicht anwendbar, so der BGH. Darüber hinaus soll die Vorschrift die Kündigung nur dann ausschließen, wenn der Vermieter zunächst auf Leistung der erhöhten Betriebskosten geklagt hat.
Praxistipp – Auch geringere Mietrückstände als zwei Monatsmieten können zur ordentlichen Kündiung führen
Fast allen Mietern ist bekannt, das ihnen das Mietverhältnis gekündigt werden kann, wenn der Mietrückstand eine Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Man muss aber beachten, dass nach der Rechtsprechung des BGH auch geringere Rückstände jedenfalls zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen können. Insbesondere bei der Umsetzung einer Minderung der Miete muss man die Rechtsprechung des BGH zu den Voraussetzungen einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung kennen, um keine unangenehme Überraschung zu erleben.
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- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
- Grundlegende Informationen zum Thema finden Sie in meinem Beitrag Die Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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