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Wann darf die Zustimmung der WEG zur Veräußerung einer Wohnung verweigert werden?

  • RA Kuo
  • Wohnungseigentumsrecht
Beschluss // Landgericht München I // 36 S 19440/17 WEG

Das Landgericht München hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wann denn ein wichtiger Grund für die Veräußerungszustimmung beziehungsweise deren Verweigerung vorliegt. Der zugrunde liegende Fall war folgender.

Der Ausgangsstreit

Mehrere Eigentümer wollten ihr Sondereigentum verkaufen und zwar an einen Käufer. Nach der Gemeinschaftsordnung benötigten sie dafür die Zustimmung der übrigen Eigentümer. Diese wurde durch einen Mehrheitsbeschluss verweigert. Dagegen wurde Anfechtungsklage erhoben. Das Argument ist, dass die Voraussetzungen für eine Verweigerung nicht vorgelegen hätten. Der in § 12 Abs. 2 S. 1 WEG  geregelte „wichtige Grund“ läge nicht vor.

Die Entscheidung

In beiden Instanzen bleib die Anfechtungsklage ohne Erfolg. Die Gerichte stellten dabei klar, dass ein entsprechender Anspruch auf WEG-Zustimmung vorlag. Dabei wurde zunächst deutlich gemacht, dass der sogenannte Veräußerungsvorbehalt eine sehr eng auszulegende Vorschrift sei. Insofern müsse wirklich nachgewiesen werden, dass ein wichtiger Grund vorläge. Dies sei nur der Fall, wenn die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer konkret unzumutbar gefährdet seien. Dies sei zum Beispiel der Fall, wenn konkrete Anhaltspunkte vorlägen, dass sich der zukünftige Eigentümer nicht in die WEG einfügen oder die Belange und Interessen der Gemeinschaft missachten werde. Hier lag der Fall so, dass der potenzielle Erwerber auch ein Kaufinteresse an den übrigen Eigentumseinheiten hatte, dies stelle aber noch keinen wichtigen Grund da. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des wichtigen Grundes läge im Übrigen dabei bei den übrigen Wohnungseigentümern, da diese das Vorliegen der Ausnahme von den Voraussetzungen behaupteten.

Praxistipp

Die Festlegung in der Gemeinschaftsordnung kann nichts an der Möglichkeit ändern, dass Gerichte das Vorausliegen eines wichtigen Grundes überprüfen. Allerdings kann in der Gemeinschaftsordnung wirksam festgehalten werden, was denn als Beispiele für einen entsprechenden wichtigen Grund zählen soll. Insofern kann diesem zumindest eine gewisse Indizwirkung für eine Auslegung zukommen.

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Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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