Wann ist eine Wohnung „besenrein“?
Bei Beendigung des Mietvertrages und Rückgabe der Mietsache kommt es nicht selten zum Streit der Parteien darüber, in welchem Zustand die Wohnung beziehungsweise das Gewerbe zurückzugeben ist. Das Amtsgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 18.08.2011 darüber entschieden, wann eine Wohnung „besenrein“ ist.
Die Kläger sind die Erben der Mieter einer Wohnung. Die Vermieterin hat die Erbenstellung zwar bezweifelt, hierauf soll aber in dieser Urteilsbesprechung nicht eingegangen werden.
Der Ausgangsstreit – Vermieterin verweigert Rückzahlung der Kaution, da sich Wohnung nicht im vertragsgerechten Zustand befand
Die Vermieterin war mit den verstorbenen Mietern über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1998 verbunden. Die Mieter hatten eine Mietkaution in Höhe von 3.150,00 DM geleistet. Im Jahr 2009 verstarb die Mieterin, im Folgejahr dann der Mieter.
Die Erben kündigten das Mietverhältnis. Die Vermieterin forderte die Erben nach Rückgabe der Wohnung zur Durchführung von Maler- und Tapezierarbeiten sowie zur Reinigung der Wohnung auf. Dieser Aufforderungen kamen die Erben nicht nach.
Die Erben machen mit ihrer Klage den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sowie der Auszahlung des Guthabens aus den Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2009 geltend. Die Vermieterin wendete gegen die Klage insbesondere ein, dass die Wohnung sich bei Rückgabe nicht im vertragsgerechten Zustand befand. Insbesondere machte sie Gegenansprüche aufgrund einer nach ihrer Ansicht notwendigen Reinigung der Wohnung geltend.
Die Entscheidung – Wann ist eine Wohnung „besenrein“?
Das Amtsgericht gibt den Mietern recht und verurteilt die Vermieterin zur Zahlung. Die von der Vermieterin geltend gemachten Schadensersatzansprüche gegen die Erben greifen nach Ansicht des Amtsgerichts nicht durch.
Insbesondere waren die Erben nicht dazu verpflichtet, die Wohnung noch weitergehend zu reinigen. Nach den vertraglichen Bedingungen musste die Wohnung nur in einem „besenreinen“ Zustand zurückgegeben werden, da die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages unwirksam war. Zu der Frage, wann eine Wohnung „besenrein“ ist, erklärt das Amtsgericht, dass zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung nur die Beseitigung von groben Verschmutzungen notwendig ist.
Das Amtsgericht erklärt:
„Die Vermieterin hätte für einen Anspruch auf Reinigung also nachweisen müssen, dass noch grobe Verschmutzungen bei Rückgabe vorhanden waren. Dieser Nachweis ist ihr nicht gelungen.“
Praxistipp – Mietende und Vermietende sollten ihren Mietvertrag durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen
Am Ende eines Mietvertrages stehen häufig größere Forderungen Vermietender gegen Mietende wegen nicht vertragsgerechter Rückgabe der Mieträume im Raum. Ausgangspunkt für die Frage, ob sich die Mieträume bei Rückgabe in einem vertragsgerechten Zustand befanden, ist zunächst der Mietvertrag. Hier lohnt es sich sowohl für Mietende als auch für Vermietende zunächst einmal den Mietvertrag durch einen Fachanwalt für Mietrecht prüfen und sich beraten zu lassen, welcher Zustand bei Rückgabe geschuldet ist.
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- Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.
- In dem Beitrag Forderungen des Vermieters bei Mietvertragsende gebe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht Tipps, wie Sie sich gegen solche Forderungen wehren können.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
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