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Wann sind erhöhte Temperaturen in Gewerberäumen ein Mangel?

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Kammergericht Berlin // 8 U 48/11

Gerade angesichts steigender Temperaturen während der Sommermonate werden die Fragen, ob bestimmte Temperaturen in Gewerberäumen nicht überschritten werden dürfen und was der Mieter tun muss, um einen Mangel der Mietsache aufgrund von hohen Temperaturen in den Räumen nachzuweisen, wohl an Bedeutung gewinnen. Mit Urteil vom 05.03.2012 hat das Kammergericht Berlin sich hierzu positioniert.

Der Ausgangsstreit
Da das Kammergericht in seiner Urteilsbegründung auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des Landgerichts verweist, ist der Sachverhalt nur zum Teil bekannt. Das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Es wurden Gewerberäume als Büroräumevermietet. Unter anderem streiten sich die Parteien über die Frage, ob die Mieterin zur Minderung der Miete berechtigt war.

Die Mieterin minderte jeweils von Juni bis August der Jahre 2007 bis 2010 die Miete um 10% monatlich. Sie begründete die Mietminderung damit, dass sich die Räumlichkeiten in den Sommermonaten tagsüber auf Temperaturen von deutlich oberhalb von 30°C aufgeheizt hatten. Ihre Mitarbeiter hätten sich beschwert und auf die Arbeitsstättenverordnung berufen, nach der eine Temperatur von 26°C nicht überschritten werden darf. Das Landgericht hatte eine Minderung der Miete abgelehnt.

Die Entscheidung
Das Kammergericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Nach Ansicht des Kammergerichts war die Mieterin nicht zur Minderung der Miete berechtigt.

Nach Ansicht des Kammergerichts wurde der Mangel „überhöhte Temperaturen in den Büroräumen“ nicht ausreichend durch die Mieterin begründet und dargelegt. Der Mangel soll darin bestehen, dass der notwendige Abstand zwischen Außen- und Innentemperaturen nicht eingehalten wird und sich die Räume bei hohen Außentemperaturen zu sehr aufheizen. Um einen solchen Mangel ausreichend zu beschreiben, hätte die Mieterin ein Temperaturprotokoll führen müssen, in dem die Raumtemperaturen und die korrespondierenden Außentemperaturen aufgeführt sind, so das Kammergericht. Die pauschale Behauptung, in jedem Sommer (von Juni bis August) hätten sich die angemieteten Räume auf Temperaturen von 30°C und mehr aufgeheizt, sei kein ausreichender Vortrag. Schon deshalb müsse die Mieterin die geminderte Miete nachzahlen.

Ohne dass dies notwendig war, nimmt das Kammergericht dann aber noch zu der (umstrittenen) Frage Stellung, ob bereits dann ein Mangel vorliegt, wenn in Geschäftsräumen Temperaturen von 26°C regelmäßig überschritten werden. Nach der Arbeitsstättenverordnung und der diese konkretisierende Arbeitsstättenrichtlinie, sowie der DIN 1946 sollen in Räumen, in denen sich Personen/Arbeitnehmer aufhalten, Temperaturen von 26°C – jedenfalls wenn die Außentemperaturen unter 32°C liegen – nicht überschritten werden. Es ist in Rechtsprechung und Literatur hoch umstritten, ob sich aus diesen Normen Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Mieter herleiten lassen, ob also die Mietsache mangelhaft und der Vermieter zur Beseitigung des Mangels verpflichtet ist, wenn die Temperaturen höher liegen.

Das Kammergericht erklärt, dass es zu der Ansicht der Oberlandesgerichte Frankfurt und Karlsruhe tendiert, nach der es ausreichend sein soll, dass der baurechtlich zulässige Zustand (zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes) eingehalten wird.Hitze durch Sonneneinstrahlung in Gebäuden, die nach dem seinerzeit geltendem Baurecht errichtet wurden, sei allgemeines Lebensrisiko des Mieters. Dieser müsste ggf. auf eigene Kosten Abhilfe durch Einbau einer Klimaanlage schaffen. Maßstäbe über die gebotene Innentemperatur könnten nicht zugunsten des Gewerberaummieters aus den arbeitsrechtlichen Regelungen, die ihn betreffen, hergeleitet werden.

Praxistipp
Die Ansicht des Kammergerichts zu der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die Arbeitsstättenverordnung nicht eingehalten wird, ist höchst umstritten. Ob diese Ansicht einer Überprüfung durch den Bundesgerichthof standhalten würde (und ob sie heute überhaupt noch gültig ist), ist fraglich. Wenn nach dem Mietvertrag Geschäftsräume als Büroräume vermietet sind, sich also bestimmungsgemäß in den Räumen Arbeitnehmer aufhalten, spricht einiges dafür, dass der Vermieter dafür einzustehen hat, dass die Räume unter zumutbaren Innentemperaturen genutzt werden können.

In jedem Fall verdeutlicht das Urteil, dass Mieter, die Mängel der Mietsache geltend machen wollen, gut beraten sind, diese umfangreich zu dokumentieren. Um den doch sehr weitreichenden Anforderungen des Kammergerichts gerecht werden zu können, wird man wohl in sämtlichen Räumen Temperaturmessungen durchführen müssen und diese müssen der Messmethode eines Sachverständigen zumindest angenähert sein.

Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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