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Wann sind Schönheitsreparaturklauseln in der Gewerberaummiete unwirksam?

  • RA Daryai
  • Gewerberaummietrecht Urteile, Mieten Urteile
Urteil // Oberlandesgericht Brandenburg // 3 U 132/21

In der Wohnraummiete hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits zu einer Vielzahl von Klauseln entschieden, ob diese wirksam sind oder nicht. Vergleichbare Entscheidungen fehlen in der Gewerberaumiete. Grundsätzlich gilt die Erklärung des für das Gewerberaummietrecht zuständigen zwölften Zivilsenats des BGH, dass Mietende von Gewerberäumen im Hinblick auf Schönheitsreparaturklauseln regelmäßig nicht weniger schutzbedürftig sind, als Wohnraummietende (s. BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06). Wie sich dies auf verschiedene Klauselgestaltungen auswirkt, ist bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt. Jetzt hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg zu der Frage entschieden, wann Schönheitsreparaturklauseln in der Gewerberaummiete unwirksam sind. Insbesondere zu einer Klausel, nach der der Mieter nicht befugt ist, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausgangsart abzuweichen.

Der Ausgangsstreit – Vermieter verlangt Kostenerstattung für die Durchführung von Schönheitsreparaturen

Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 01.12.2009 für Gewerberäume miteinander verbunden. Die Festlaufzeit wurde zwischenzeitlich verlängert. Zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietvertrages lief das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Es verlängerte sich jeweils um ein Jahr, soweit es nicht spätestens sechs Monate vor Vertragsende gekündigt würde.

In § 12 Mietvertrag ist zu den Schönheitsreparaturen Folgendes geregelt:

„Alle Schönheitsreparaturen innerhalb der gemieteten Räume hat der Mieter fachgerecht auf seine Kosten durchführen zu lassen. […] (1) Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren bzw. Anstreichen von Wänden, Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Versorgungs- und Abflussleitungen, der Türen (Innentüren innen und außen). (2) Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“

Mit Schreiben vom 26.09.2018 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.03.2019. Im Anschluss erklärte sie noch außerordentlich fristlose Kündigungen und gab das Mietobjekt am 28.12.2018 zurück.

Mit der Klage verlangt der Vermieter von der Mieterin die Zahlung der Kosten von Malerarbeiten in Höhe von 4.494,91 €, offene Mieten für Januar bis März 2019 in Höhe von 5.324,51 €, die Kosten für die Entfernung einer Trennwand in Höhe von 2.346,70 € und damit eine Zahlung in Höhe von insgesamt 11.966,12 €. Die Mieterin hatte daraufhin die Aufrechnung mit verschiedenen unstreitigen Gegenforderungen, insbesondere dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und dem Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung erklärt. Das Landgericht hat der Klage des Vermieters nur in einer Höhe von 2.556,13 € stattgegeben. Insbesondere hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen, als der Vermieter Schadensersatz für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen und die nicht zurück gebaute Trockenbauwand verlangt hatte.

Wann sind Schönheitsreparaturklauseln in der Gewerberaummiete unwirksam?

Die Entscheidung – Wann sind Schönheitsreparaturklauseln in der Gewerberaummiete unwirksam?

Soweit der Vermieter mit der Klage Schadensersatz für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangt, weist das OLG Brandenburg die Berufung zurück. Eine Schönheitsreparaturklausel, die vorsieht, dass der Mieter nicht von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, sei auch in der Gewerberaummiete unwirksam.

Das OLG Brandenburg verweist zur Begründung zunächst auf die Rechtsprechung des BGH zur Wohnraummiete. Hier hat der BGH bereits entschieden, dass eine Beschränkung der Schönheitsreparaturen auf den bisherigen Zustand den Mieter unangemessen benachteilige (beispielsweise s. BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/06). Die Klausel sei unklar. Sie verstoße daher gegen das Klarheitsgebot des § 305 Abs. 2 BGB. In ihrer für den Mieter nachteiligsten Auslegung benachteilige sie den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 1 S.1 BGB. Dabei sei zu beachten, dass ein Mieter von Geschäftsräumen noch stärker darauf angewiesen ist, die Räume nach freien Bedürfnissen zu gestalten, als der Mieter einer Wohnung. Die Ausgestaltung der Räume sei oft Teil des Geschäftskonzepts.

Weiterhin schlage die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel auf die Gesamtregelung durch. Diese sei insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion finde nicht statt.

Praxistipp – Gewerbemietende können auf die Rechtsprechung des BGH zur Wohnraummiete verweisen

Bei der Frage, welche Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf Mietende unwirksam sind, kann man sich in der Gewerberaummiete recht gut an den bekannten Entscheidungen zur Wohnraummiete orientieren. Unabhängig von der Frage, ob am Ende des Tages der BGH ebenfalls zu einer Unwirksamkeit gelangen würde, ist die Verhandlungsbasis für Mietende mit Rückgriff auf die Rechtsprechung des BGH sehr viel besser. Die Erfahrung zeigt, dass der Verweis auf eine Entscheidung des BGH zum Wohnraummietrecht bei gleichzeitigem Hinweis auf die ebenfalls durch den BGH erklärte gleiche Schutzbedürftigkeit, häufig zu Verhandlungsbereitschaft von Seiten der Vermietenden führt.

Das Urteil beschränkt sich darauf, die Unwirksamkeit aufgrund der Formulierung der bisherigen Ausführungsart festzustellen. Mit der Klausel gibt es allerding noch zwei weitere Probleme, die nicht angesprochen werden. Zum einen wäre zumindest in der Wohnraummiete die Formulierung, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen hat, nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Die Schönheitsreparaturen dürfen jedenfalls in der Wohnraummiete auch durch den Mieter selbst durchgeführt werden. Hier könnte man sich vorstellen, dass in der Gewerberaummiete eine solche Durchführung durch den Mieter selbst nicht verlangt werden kann.

Zum anderen grenzt die Klausel den Umfang der durchzuführenden Arbeiten in Hinblick auf die Türen in besonderer Art und Weise ab. Nach der Rechtsprechung des BGH muss eine Klausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen deutlich machen, dass sie bei Fenstern und Türen nur die Innenseite bzw. Innentüren meint. Eine Klausel, die allgemein von Türen spricht, ist unwirksam, da sie so ausgelegt werden kann, dass damit auch die Eingangstür von innen und außen gemeint ist. Dann müsste der Mieter aber Schäden beseitigen (bspw. durch Witterung), die nicht auf dem Mietgebrauch beruhen (bspw. BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09). Die streitgegenständliche Klausel erklärt, dass die Türen zu streichen sind. In Klammen nennt sie dann Innentüren von innen und außen. Ob man das so ausgelegen muss, dass man die Außentür nur von innen streichen muss, ist zumindest fraglich.

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  1. Wann sind Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unwirksam? Dieser Beitrag stellt die zentralen Fälle vor.
  2. Weitere Beiträge zum Thema Schönheitsreparaturen finden Sie hier.
  3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.

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