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Keine Maklerprovision als Gehilfe des Verwalters

  • RA Daryai
  • Maklerrecht
Urteil // Bundesgerichtshof // I ZR 38/17

Mit einem Urteil aus dem Jahr 2018 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wann ein Makler als Gehilfe des Verwalters anzusehen ist und deshalb keine Maklerprovision erhält, weiter präzisiert.

Der Ausgangsstreit

Die Kläger sind Mieter eines Reihenhauses, das im Jahr 2013 durch eine Bauträgerin errichtet wurde. Die Bauträgerin war durch die Eigentümerin auch mit der Hausverwaltung beauftragt.

Die Bauträgerin beauftragte die beklagte Immobilien GmbH mit der Suche von Mietern für die Reihenhäuser. Durch die Vermittlung der Beklagten kam dann im Juli 2013 ein Mietvertrag zwischen der Eigentümerin und den Klägern zustande. Die Kläger leisteten die Maklercourtage, forderten diese aber dann im September 2014 von der Beklagten zurück. Nachdem diese nicht leistete, haben die Mieter Klage erhoben. Das Amtsgericht hatte dem Mieter noch Recht gegeben, auf die Berufung der Maklerin hob das Landgericht das Urteil aber auf.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts. Den Mietern steht kein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Maklerprovision zu.

Interessant ist die Entscheidung vor allem aufgrund der Ausführungen des Bundesgerichtshofs, wann der Makler Gehilfe des Verwalters ist. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 Wohnungsvermittlungsgesetz kann ein Makler eine Provision nicht beanspruchen, wenn er selber Verwalter ist. Dies war vorliegend unfraglich nicht der Fall.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2003 erklärt, dass nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes ein Provisionsanspruch des Maklers auch dann entfällt, wenn er selbst oder, bei einer juristischen Person, ein Organ Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist. Hierbei ist auf den Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrages oder beim Abschluss des Mietvertrages abzustellen. Ein Makler wird nach dieser Rechtsprechung als Wohnungsverwalter tätig, wenn sich seine Tätigkeit für den Verwalter über einen längeren Zeitraum erstreckt und einen Umfang hat, sodass man weder von einer maklertypischen Serviceleistung noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit sprechen kann.

Die Entscheidung des Landgerichts, dass ein solcher Umfang noch nicht erreicht war, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht zu beanstanden. Die von der Geschäftsführerin der Maklerin für die Verwalterin ausgeübten Tätigkeiten wurden nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ausreichend gewürdigt. Die Tatsache, dass der Geschäftsführer der Maklerin auch Prokurist der Projektmanagerin war, führt ebenfalls nicht zwingend zu einer Gehilfenstellung. Auch dass der Geschäftsführer der Maklerin und die Geschäftsführerin der Projektmanagerin miteinander verheiratet sind, sei nicht ausreichend. Der Geschäftsführer der Maklerin sei nicht mit der Vermittlung des Reihenhauses befasst gewesen sei.

Praxistipp

Liegt keine echte Verflechtung vor, ist es für den Auftraggeber eines Maklers nicht leicht, eine Interessenkollision zwischen Makler und Verwalter nachvollziehbar darzulegen. Letztlich kommt es hier auf die Wertung des entscheidenden Richters an. Hierzu vertraten das Amtsgericht und das Landgericht unterschiedliche Auffassungen. Das Amtsgericht hatte den Rückzahlungsanspruch der Mieter noch bestätigt. Der Bundesgerichtshof erklärt nun in seinem Urteil alleine, dass die Entscheidung des Landgerichts rechtsfehlerfrei war. Das heisst nicht, dass sie bei einer anderen Wertung des Sachverhalts nicht anders hätte ausfallen können.

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Weiter Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

Unter Wissentliche fehlerhafte Aussagen im Exposé – Wahlrecht des Maklerkunden? finden Sie eine Entscheidung des BGH, welche Rechte bei wissentlich fehlerhaften Aussagen des Maklers bestehen.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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