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Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Beitrag

In meiner Praxis kommt es nicht selten vor, dass mir Gewerberaummietverträge aus bereits bestehenden Mietverhältnissen vorgelegt werden, die für die Mieter erheblich nachteilige Regelungen enthalten. Dies tritt meist erst im laufenden Vertragsverhältnis zutage und kann die wirtschaftliche Existenz der Mieter gefährden. Wahrscheinlich fehlt hier, wenn man bislang nur Wohnraummietverträge abgeschlossen hat, das Problembewusstsein dahingehend, dass in Gewerberaummietverträgen sehr viel mehr geregelt wird und, da wesentliche Vorschriften zum Schutz des Wohnraummieters nicht anwendbar sind, erheblich von den gesetzlichen Regelungen abgewichen werden kann.
Mit diesem Beitrag möchte ich einige wesentliche Aspekte zumindest anreißen, die aus meiner Sicht dafür sprechen, vor Abschluss eines Mietvertrags über Gewerbe diesen durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

1. Die Mietzeit

a) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit

Aus dem Wohnraummietrecht sind wir es gewöhnt, dass Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nur dann kündigen dürfen, wenn Sie einen Grund für eine Kündigung haben. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters von Wohnraum setzt immer ein berechtigtes Interessean der Beendigung voraus (§ 573 BGB). Für das Gewerberaummietrecht fehlt eine solche Regelung. Der Vermieter von Gewerbe kann daher, wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, jederzeit, ohne jeden Grund die ordentliche Kündigung des Mietvertrages erklären. Das Mietverhältnis wird dann, je nachdem wann innerhalb eines Quartals die Kündigung erklärt wurde, nach 6 bis 9 Monaten beendet (§ 580a Abs. 2 BGB).

b) Der befristete Mietvertrag

Die Einrichtung eines Gewerbes ist immer mit sehr viel Arbeit und häufig auch mit sehr hohen Investitionen verbunden. Wenn ich als Mieter also darauf angewiesen bin, dass das Mietverhältnis mehr als 9 Monate Bestand hat, damit mein Aufwand sich rechnet, kann ein Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden (ein sogenanntes „befristetes Mietverhältnis“ in Abgrenzung zum „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“). Innerhalb der vereinbarten Mietzeit kann das Mietverhältnis dann nicht durch ordentliche Kündigung beendet werden.

aa) Die Schriftform und Schriftformsanierungsklauseln

Das problematische an diesen befristeten Mietverträgen ist jedoch, dass sie der „Schriftform“ unterliegen (§§ 578 Abs. 2 S. 1, 550S. 1 BGB). Verstoßen sie gegen diese, gelten sie wiederum als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Konsequenz: sie können wieder ohne jeden Grund durch ordentliche Kündigung beendet werden. Einzige Einschränkung ist, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf des ersten Jahres nach Abschluss möglich ist (§ 550 S. 2 BGB).

Daher stellt sich folgende Frage: was meint das Gesetz mit Schriftform? Hierzu soll zunächst erklärt werden, weshalb es die Schriftform überhaupt gibt. Nach der Rechtsprechung des BGH soll die Schriftform in erster Linie den potentiellen Erwerber (Käufer) eines Mietobjekts schützen (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06). Dieser tritt nämlich gem. § 566 Abs. 1 BGB mit Erwerb in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Da ihm durch die Befristung des Mietvertrages die Möglichkeit zur Beendigung durch ordentliche Kündigung genommen wird, soll er sich anhand der (schriftlichen) Mieturkunde Überblick über die wesentlichen Vertragsbedingungen verschaffen können. Als wesentlich gelten in jedem Fall (und nicht abschließend!) die Mietvertragsparteien, der Mietgegenstand, die Mietzeit und die Miethöhe. Wird in dem Mietvertrag einer dieser Punkte nicht ausreichend nachvollziehbar geregelt oder wird nach Abschluss des Mietvertrages zu einem dieser Punkte eine Änderung vereinbart, die nicht der Schriftform genügt, wird aus dem befristeten Mietverhältnis ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dabei können schon so übersichtliche Änderungen wie das Verschieben der Fälligkeit der Miete vom dritten Werktag auf den 15. eines Monats von wesentlicher Bedeutung sein (Landgericht Hamburg, Urteil vom 20.03.2014 – 316 O 310/13)!

Die Einhaltung der Schriftform ist also bei befristeten Mietverträgen von überragender Bedeutung (jedenfalls wenn man an der Fortsetzung des Mietvertrags interessiert ist). Ein normaler Mieter wird aber kaum beurteilen können, was zur Einhaltung der Schriftform notwendig ist und ab wann eine Ungenauigkeit die Schriftform gefährdet. Dies ist zum Teil sogar spezialisierten Juristen unmöglich, da die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Schriftform sich in den letzten Jahren immer wieder geändert hat (zuletzt die sog. „Auflockerungsrechtsprechung“).

Da hier, auch von Seiten der Vermieter, häufig nur ein geringes Problembewusstsein besteht, haftet sehr vielen Mietverträgen zumindest ein Problem der Schriftform an. Bedenken Sie: unabhängig davon, ob letztlich ein Fehler die Schriftform noch nicht zerstört, alleine das Risiko einer baldigen Beendigung des Mietvertrags erschwert das Planen der Zukunft und ist bei Verhandlungen mit dem Vermieter (auch zu anderen Fragen) immer in die Risikobewertung einzubeziehen.

Die einzige Möglichkeit, einen Schriftformverstoß und die Unsicherheit – ist das jetzt schon ein Verstoß oder noch nicht – zu vermeiden, ist es, bei Abschluss des Mietvertrages (und späteren Ergänzungen) die Linien der Rechtsprechung zu Schriftformverstößen zu kennen und auf dieser Grundlage sehr, sehr gründlich und übergenau zu arbeiten.

Neuere Mietverträge setzen inzwischen auf sogenannte „Schriftformheilungsklauseln“, um die Konsequenzen eines Schriftformverstoßes zu umgehen. Nach diesen Klauseln sollen die Vertragsparteien jederzeit zur (Wieder-)Herstellung der Schriftform verpflichtet sein. Sie dürfen sich nicht auf einen Verstoß gegen die Schriftform zur Kündigung des Mietvertrags berufen. Auch solche Klauseln sind aber alles andere als ein Allheilmittel.

Derzeit ist nicht einmal bekannt, ob Schriftformheilungsklauseln überhaupt wirksam als Allgemeine Vertragsbedingungen vereinbart werden können. Die meisten Instanzgerichte sehen diese zwar als wirksam an. Es fehlt bislang aber eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, um sich auf die Wirksamkeit verlassen zu können.

Durch den BGH wurde aber bereits entschieden (BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10), dass zumindest gegenüber einem Erwerber eine solche Klausel unwirksam ist. Das hat zur Konsequenz, dass sich ein Mieter, dessen Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel beinhaltet, bei einem Verstoß gegen die Schriftform und Veräußerung des Mietobjekts gegenüber dem Erwerber in einer sehr schwachen Position befindet. Im „besten Fall“ kann nach der Veräußerung das Mietverhältnis durch beide Parteien gekündigt werden, im schlechtesten Fall steht dieses Recht nur dem Erwerber zu (wenn die gegenüber dem Erwerber unwirksame Klausel für den Mieter wirksam bleibt).

In „modernen“ Schriftformheilungsklauseln wird inzwischen zusätzlich vereinbart, dass diese zunächst gegenüber einem Erwerber nicht gelten. Weiter wird vereinbart, dass der Erwerber innerhalb einer bestimmten Frist gegenüber dem Mieter erklären muss, dass auch er sich nicht auf einen Verstoß gegen die Schriftform gegenüber dem Mieter berufen wird. Gibt er eine solche Erklärung nicht ab, kann auch der Mieter aufgrund eines Verstoßes gegen die Schriftform die ordentliche Kündigung erklären. Die Entscheidung über die Fortsetzung derSchriftformheilung liegt so aber alleine in der Entscheidungsgewalt des Erwerbers. Der Mieter befindet sich bis zu dieser Entscheidung wiederum in einer sehr schwachen Position und hat, im Falle eines Verstoßes gegen die Schriftform, keine Möglichkeit die Fortsetzung des Mietvertrages mit dem Erwerber durchzusetzen.

Schriftformheilungsklauseln haben durchaus ihren Sinn und Zweck. Zumindest die Vertragsparteien, die den Mietvertrag ursprünglich abgeschlossen haben, gehen derzeit (aufgrund der Entscheidungen der Instanzgerichte) ein erhebliches Risiko ein, wenn sie sich trotz Schriftformheilungsklausel auf deren Unwirksamkeit berufen. Sie sind aber nur ein Notanker, denn wir wissen nicht, wie der BGH entscheiden wird, wenn er über die Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln zu entscheiden hat. Gegenüber einem Erwerber sind solche Klauseln ohnehin nicht wirksam. Deshalb muss man als Mieter, der an der Fortsetzung des Mietvertrages interessiert ist, selbst dann, wenn der Mietvertrag eine Schriftformheilung vorsieht, peinlich genau auf die Einhaltung der Schriftform achten.

Update: Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof inzwischen entschieden, dass Schriftformsanierungklauseln grundsätzlich unwirksam sind (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16).

bb) Am Ende des befristeten Mietvertrags, Verlängerungsoptionen

Weiterhin wichtig (und immer wieder für Überraschung sorgt), dass ein Gewerberaummietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit automatisch endet, wenn nichts Anderes vereinbart ist (also Fortsetzung als Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit oder die Möglichkeit Verlängerung der Mietzeit durch Optionsausübung durch den Mieter). Der Gewerberaummieter ist dann mit Ablauf des Mietverhältnisses, ohne dass es einer Kündigung bedarf, zur Räumung verpflichtet.

Häufig wird zwischen den Parteien vereinbart, dass dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, durch Ausübung einer „Verlängerungsoption“ das Mietverhältnis zu verlängern. Es steht dann alleine in der Entscheidung des Mieters, ob sich das Mietverhältnis verlängert oder nicht. Vereinbarungen zur Verlängerungsoption stehen daher im Interesse des Mieters, um ihm eine längere Mietzeit zu sichern. Hier muss man aber als Mieter aufpassen, was zur Miethöhe nach Ausübung der Option vereinbart wird. Im Gewerberaummietrecht gibt es, im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, keinen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete, wie sie in §§ 558ff. BGB für das Wohnraummietrecht geregelt ist. Als Vermieter muss man das Recht zur Mieterhöhung vertraglich regeln und hat bei einer Verlängerung des Vertrages durch Optionsausübung grundsätzlich ein nachvollziehbares Interesse daran, die vor längerer Zeit vereinbarte Miete auf ihre Angemessenheit zu prüfen. Der Mieter wiederum muss die Formulierung dieser Klausel zur Anpassung oder Neufestsetzung der Miete genauestens prüfen. Häufig kann auf Grundlage solcher Klauseln die Miete stark erhöht werden. Manchmal sind die Klauseln sogar so formuliert, dass sie die Höhe der neuen Miete in die alleinige Entscheidung des Vermieters stellen. Dieser kann dann aber, indem er eine vollkommen unrealistische Miete verlangt, die Ausübung der Option über dieses Recht zur Neufestsetzung der Miethöhe verhindern. Praktisch ist dann die Verlängerungsoption für den Mieter wertlos.

2. Miethöhe

Auch die Gestaltungsmöglichkeiten des Vermieters zur Miete sind bei Weitem größer als im Wohnraummietrecht. Insbesondere die Regelungen über die Betriebskosten und über die Erhöhung der Nettokaltmiete sollten durch Gewerberaummieter sehr gewissenhaft überprüft werden.

a) Betriebskosten

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der im Vermieter von Gewerberaum „weitere“ Betriebskosten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter umlegen, die zu einer zusätzlichen sehr erheblichen Erhöhung der Gesamtmiete führen. Bspw. soll es möglich sein, Mietern von Gewerberaum einen Betrag in Höhe von bis zu 10% der jährlichen Nettokaltmiete für die Kosten der Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und technischen Einrichtungen als Betriebskosten aufzubürden. Auch die Kosten der Verwaltung (z.T. pauschal um die 4%) können durch Allgemeine Geschäftsbedingungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08). In Wohnraummietverträgen ist die Umlage solcher Kosten für Instandsetzungen (also Reparaturen) und Verwaltung nicht möglich. Allein aufgrund dieser beiden Positionen, die zu den normalen, aus dem Wohnraum bekannten Betriebskosten hinzukommen, kann sich die von dem Mieter zu leistende Miete um 14-15% jährlich (!) erhöhen. Die Regelungen zur Überbürdung dieser Kosten verbergen sich im Vertragstext. Da man als Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, bei Vertragsbeginn Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten in auskömmlicher Höhe zu verlangen (werden diese zu niedrig angesetzt, spricht man vom „Lockvogelangebot“, s. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08), gibt die Höhe der bei Vertragsschluss verlangten Vorschüsse nicht notwendigerweise die tatsächlich notwendigen Vorschüsse wieder. Das böse Erwachen folgt dann nach der ersten Betriebskostenabrechnung, wenn diese (1.) zu einer hohen Nachzahlung führt und sich (2.) die Miete durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen erheblich erhöht.

Insbesondere Mieter, die ein Objekt in einem Shoppingcenter anmieten, sollten die Regelungen zur Umlage von Betriebskosten sorgfältig prüfen. In solchen Shoppingcentern fallen häufig enorme Betriebskosten an, unter anderem weil mit den Vereinbarungen über die Betriebskosten hohe Kosten für Gemeinschaftsflächen auf den Mieter umgelegt werden (von denen z.B. Mieter von Büroräumen in den oberen Stockwerken häufig nur im überschaubaren Maß profitieren). Diese Probleme werden noch dadurch verstärkt, dass die Vermieter solcher Center stark von sogenannten „Ankermietern“ abhängig sind. Ankermieter sind Mieter, die große Flächen des Centers anmieten und durch ihre Anziehungskraft für das Center bedeutsam sind. Aufgrund dieser Bedeutung haben sie eine sehr viel bessere Verhandlungspositiongegenüber dem Vermieter. Dessen Einbußen müssen dann natürlich an anderer Stelle ausgeglichen werden.

b) Mieterhöhung

In den Klauseln zur Anpassung der Miete im laufenden Mietverhältnis kann für Gewerberaummieter ebenfalls wirtschaftlicher Sprengstoff liegen. Auch hier muss der Mieter die Formulierung der Klausel genauestens überprüfen.

Wie bereits erklärt, muss im Gewerberaum die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete im Vertrag geregelt werden. Häufig werden hierzu „Indexklauseln“ verwendet. Diese sind an einen Preisindex gebunden (rgm. der „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ des Statistischen Bundesamts) und sehen vor, dass die Miete entweder bei Veränderung des Indexes in einer bestimmten Höhe oder aber zu einem bestimmten Stichtag angepasst wird.

Hier muss man als Mieter zunächst wissen, dass diese Klauseln überwiegend als „Automatikklauseln“ vereinbart werden. Dann tritt, im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, die Mietanpassung nicht erst dann ein, wenn der Vermieter dies erklärt, sondern automatisch mit Eintritt des Ereignisses, das zur Anpassung führt. Der Vermieter kann, auch wenn er dies zunächst nicht erklärt, die Mieterhöhung bis zum Eintritt der Verjährung nachverlangen, was natürlich zu sehr erheblichen Nachzahlungen führen kann. Als Mieter lohnt es sich bei Vereinbarung einer solchen Klausel, selbständig den Stand des Indexes im Auge zu behalten.

Häufig wird mit solchen Indexklauseln die Miete im Verhältnis der Indexveränderung zum Stand bei Abschluss des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung angepasst. Zum Teil sehen solche Klauseln aber auch vor, dass die Veränderung allein der Maßstab sein soll und noch andere Faktoren (z.B. Billigkeitserwägungen) in die neue Miethöhe einfließen. Der Mieter sollte dann genau prüfen, welche Folgen ein Ablehnen der von dem Vermieter verlangten Miete hat. Sollen bspw. die Kosten eines Sachverständigen, der die neue Miete bestimmen soll, von ihm alleine getragen werden (üblich ist die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter), hat er immer einen Nachteil bei einer Ablehnung der von dem Vermieter verlangten Miete, mit entsprechenden Auswirkungen auf seine Entscheidung. Ebenfalls von Bedeutung ist die Regelung, wie die neue Miete durch den Sachverständigen bestimmt werden soll. Soll diese „neu festgesetzt“ werden, orientiert sich die Miete alleine an der derzeit üblichen Marktmiete (BGH, Urteil vom 04.06.1975 – VIII ZR 243/72). Lag die Miete bei Abschluss des Mietvertrages unterhalb der Marktmiete, wird dies von dem Sachverständigen nur dann berücksichtigt, wenn die Miete „angepasst“wird (BGH, Urteil vom 13.05.1974 – VIII ZR 38/73).

3. Instandhaltung, Mängel, Minderung

Weiter von herausragender Bedeutung sind die vertraglichen Regelungen zu den, neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung, bestehenden Gewährleistungsrechten des Mieters bei Mietmängeln (also insbesondere Minderung, Zurückbehaltung und Kündigung). Diese können und werden in Gewerberaummietverträgen häufig sehr stark eingeschränkt. Die Gewährleistungsrechte garantieren aber die „Waffengleichheit“ der Mietparteien bei einem Mangel. Die sehr weitreichende Einschränkung sorgt deshalb für eine einseitige Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos von Mängeln auf den Mieter.

Beispielsweise sehen neuere Gewerberaummietverträge häufig (und wohl wirksam, BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06) vor, dass der Mieter nur dann zur Minderung der Miete berechtigt sein soll, wenn das Recht zur Minderung entweder unbestritten oder aber rechtskräftig festgestellt ist. Das Gleiche wird für das Recht auf Zurückbehaltung und die Aufrechnung vereinbart. Kommt es dann zu einem Mangel, muss der Mieter die Miete weiter in voller Höhe leisten. Er kann die zu viel geleistete Miete alleine zurückfordern und muss diese Rückzahlung zunächst vor Gericht durchsetzen, wenn der Vermieter sich weigert.

Man stelle sich also vor, dass ein Mangel auftritt, der den Umsatz nicht ganz unerheblich verringert. Der Vermieter erklärt, was regelmäßig geschieht, für den Mangel nicht verantwortlich zu sein oder aber zumindest streitet er ab, dass in der von dem Mieter verlangten Höhe gemindert werden darf. Um keine Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu riskieren, muss der Mieter dann die Miete trotz der Umsatzeinbußen bis zur rechtskräftigen Entscheidung über seine Rückforderungsklage in voller Höhe weiter leisten. Hierbei ist evident, dass gerade ein Vermieter, der selber wirtschaftliche Probleme hat, die Beseitigung von Mängeln häufiger verweigern wird. Eventuell ist bei Abschluss des Rückforderungsprozesses also nichts mehr von dem Vermieter zu holen. Einzige Option ist dann das Mietverhältnis zeitnah nach Kenntnis des Mangels aufgrund des Mangels nach vorheriger Abmahnung außerordentlich zu kündigen, mit dem Risiko, die Miete bis zum normalen Vertragsende weiter leisten zu müssen, wenn die Kündigung doch nicht wirksam war.

Ebenfalls ein Szenario, über das man sich gerade als Mieter eines Ladengeschäfts bei Abschluss des Mietvertrags Gedanken machen sollte, ist der Fall, dass entweder der Vermieter selber aufgrund von notwendigen Arbeiten an Fassade oder Dach das Schaufenster des Ladengeschäfts durch ein aufzustellendes Gerüst verbaut oder dass kurz nach Eröffnung der Zugang zum Ladengeschäft durch Straßenbauarbeiten empfindlich eingeschränkt wird. Hat man noch keine Stammkundschaft, aus denen sich die laufenden Kosten finanzieren, können Existenzgründer hier ebenfalls sehr schnell in Existenznot geraten.

Fazit

Diese Ausführungen sollen potentielle Gewerberaummieter nicht davon abhalten, Mietverträge einzugehen. Ohne Räume wird man in den seltensten Fällen ein Gewerbe ausüben können. Sie sollen alleine dazu anregen, die Regelungen des Vertragsentwurfs durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, um auf Grundlage der Auskunft Chancen und Risiken realistisch wirtschaftlich gegeneinander abwägen zu können.

Weiterhin denke ich, dass es sich im Regelfall rechnet, einen Rechtsanwalt mit den Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertragszu beauftragen. Ja, eine solche Beauftragung ist mit einigen Kosten verbunden. Aber zusätzlich zu den bereits oben genannten Gründen sprechen noch folgende Punkte dafür, das Geld zu investieren: Ein Spezialist kann (1.) gegenüber dem Vermieter nachvollziehbar begründen, weshalb bestimmte Regelungen eventuell unangemessen sind, (2.) abwägen, welche Klauseln besonders risikoreich sind oder die Kosten des Mietverhältnisses erheblich erhöhen und (3.) entscheiden, ob sich eine Verhandlung über bestimmte Klauseln überhaupt lohnt oder ob diese nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen eventuell sowieso unwirksam sind. Gerade langfristig befristete Gewerberaummietverträge haben ein erhebliches wirtschaftliches Volumen (Miete für die Vertragslaufzeit + Gewinn während der Vertragslaufzeit + Investitionen in das Mietobjekt + Kosten für Reparaturen, etc.). Häufig sollten sich die Kosten der Beauftragung eines spezialisierten Rechtsanwalts mit den Verhandlungen über einen Gewerberaummietvertrag durch Einsparungen aufgrund des Ergebnisses der Verhandlungen im Laufe der Mietzeit mehr als amortisieren.

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